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如果有信托公司財(cái)富中心人士告訴你，他們公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品很安全，開(kāi)發(fā)商實(shí)力都是T50、T100名單上的企業(yè)，并且主做一線城市項(xiàng)目。那么你應(yīng)該多留心，這很可能僅是誘惑你掏錢(qián)買(mǎi)地產(chǎn)信托。
繼上周“每周報(bào)告”摸底地產(chǎn)資管 類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分布后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者繼續(xù)關(guān)注投向地產(chǎn)業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)發(fā)行的70多款集合地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)H占17%，且近80%的信托項(xiàng)目都位于二三四線城市。
二線以下城市占主流
近日，四川信托的沈陽(yáng)水潤(rùn)觀府集合資金信托計(jì)劃(第一期)發(fā)行成立，這款產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)委托人共有14位，共認(rèn)購(gòu)金額4530萬(wàn)元，期限2年。預(yù)期收益率從10.0%至11.5%不等，在近期發(fā)行的地產(chǎn)信托中屬較高。
第一期資金以股權(quán)投資形式向項(xiàng)目公司增資，增資后持股67%以上，資金用于水潤(rùn)觀府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。第二期資金向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款，用于水潤(rùn)觀府項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。水潤(rùn)觀府項(xiàng)目位于沈陽(yáng)。
3月初，重慶國(guó)際信托發(fā)行的廈門(mén)海滄新陽(yáng)項(xiàng)目也募集成立。產(chǎn)品期限2年，優(yōu)先、劣后共7位投資者，募集資金高達(dá)41.5億元，屬近期單個(gè)地產(chǎn)信托規(guī)模之最。其中優(yōu)先級(jí)資金21億元、劣后級(jí)資金20.5億元。
產(chǎn)品的預(yù)期年收益率為8.5%-9%，融資方是廈門(mén)泰禾 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，資金用于增資及提供股東借款。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2014年1月至3月13日發(fā)行的76款地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，從融資方的項(xiàng)目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項(xiàng)目?jī)H10款產(chǎn)品，占比13%。略好于資管產(chǎn)品無(wú)法插手一線城市項(xiàng)目的尷尬局面。
另外，涉及二線城市項(xiàng)目的則有28款產(chǎn)品，占比37%，其中重慶、長(zhǎng)沙、石家莊、昆明、成都、天津、福州和武漢等地的項(xiàng)目較多;三、四線城市項(xiàng)目32款，占比為42%。與資管產(chǎn)品的三四線城市項(xiàng)目主要以東部沿海為主不同，地產(chǎn)信托的區(qū)域從東部、中部和西部都有分布。譬如涉及東莞、保定、寧波、湖南株洲、陜西咸陽(yáng)、貴州遵義、四川內(nèi)江等地。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)還發(fā)現(xiàn)，發(fā)行一線城市項(xiàng)目的信托公司較為分散，僅有中融國(guó)際信托有兩款產(chǎn)品，其余8家信托公司各有一款，包括華鑫國(guó)際信托、愛(ài)建信托、中建投信托等。
而在三四線城市項(xiàng)目中，共涉及17家信托公司。其中參與較多的信托公司有方正東亞信托(3款)、四川信托(5款)、浙商金匯信托(2款)、中融國(guó)際信托(3款)、渤海國(guó)際信托(2款)、東莞信托(2款)。
二線城市項(xiàng)目里，則以四川信托和中建投信托的產(chǎn)品數(shù)量較多，分別為5款、3款。重慶國(guó)際信托、中原信托、五礦國(guó)際信托、平安信托、方正東亞信托都有2款二線城市項(xiàng)目，其余信托公司僅有1款產(chǎn)品。
僅11家拿下百?gòu)?qiáng)項(xiàng)目
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)照由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù) 研究院三家共同發(fā)布的2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單，上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，共有13款產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商在百?gòu)?qiáng)之列，占比僅17%，包括恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、華夏幸福和綠地等11家開(kāi)發(fā)商。從項(xiàng)目布局看，除了恒大地產(chǎn)在華潤(rùn)信托募集的遵義恒大城項(xiàng)目集合信托、交銀國(guó)際信托發(fā)行的包頭恒大名都項(xiàng)目收益權(quán)投資集合信托在三、四線城市外，其它百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目基本都在一二線城市。
除項(xiàng)目所在城市區(qū)域外，交易對(duì)手開(kāi)發(fā)商的實(shí)力雄厚與否，也直接關(guān)系著投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品后的資金安全。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該以百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商、中小開(kāi)發(fā)商兩個(gè)檔次區(qū)分，前者抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
那么，哪些信托公司經(jīng)常能拿下百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?不完全統(tǒng)計(jì)顯示，建信信托、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托各有兩款產(chǎn)品，其它的民生信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托、華鑫國(guó)際信托等9家信托公司僅有1款產(chǎn)品。
當(dāng)然百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商所愿意支付的信托產(chǎn)品預(yù)期收益率較低。譬如，上述包頭恒大名都項(xiàng)目信托的期限不超過(guò)24個(gè)月，認(rèn)購(gòu)金額在100萬(wàn)元(含)-300萬(wàn)元(不含)年化收益率僅7.5%，最高也僅是8.5%。其它百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商給出的收益率基本都在8%至9.5%的區(qū)間，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品期限為12個(gè)月和24個(gè)月。
其他非百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目則有63款，占比為83%。另外21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限達(dá)到2年，但平均預(yù)期年化收益率為9.25%，這兩項(xiàng)指標(biāo)與資管類(lèi)地產(chǎn)產(chǎn)品恰恰相反。 |