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日前，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），5年期以上LPR為3.5%，較前期下降10個(gè)基點(diǎn)，迎來(lái)2025年首次下調(diào)。此次降息不僅釋放了貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信號(hào)，更直接惠及房貸群體，據(jù)相關(guān)報(bào)告測(cè)算，隨著近年貸款利率持續(xù)下行，近6年來(lái)，百萬(wàn)房貸利息累計(jì)節(jié)省已達(dá)60萬(wàn)元，購(gòu)房成本實(shí)現(xiàn)顯著優(yōu)化。
隨著LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，多個(gè)省市房貸利率調(diào)整落地。具體來(lái)看，上海地區(qū)商業(yè)首套房貸利率為3.05%，二套房貸款利率為3.45%，臨港、五大新城和寶山的二套房貸款利率為3.25%。北京方面，新發(fā)放的首套房貸款利率降至3.05%，二套房商貸利率則以五環(huán)為界，五環(huán)內(nèi)外分別調(diào)整為3.45%和3.25%。
如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供將減少56元，30年月供累積減少2萬(wàn)元。
但值得一提的是，部分已調(diào)整較多的地區(qū)貸款，沒(méi)有隨著LPR調(diào)整而下調(diào)。有消息稱(chēng)，此次調(diào)整中并未出現(xiàn)“2”字頭的超低利率。一些之前已適用較低利率的地區(qū)，此次并未隨之調(diào)整。例如，蘇州、廣州等多地首套房貸款利率仍保持此前的3%，并未繼續(xù)下調(diào)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首套房商貸利率保持在3%以上，主要有兩方面原因。“一方面是行業(yè)自律下避免銀行內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)。保持3%及以上的利率水平向市場(chǎng)釋放了明確的信號(hào)，即房貸利率不能無(wú)限制地下降，以此避免購(gòu)房者比價(jià)和銀行內(nèi)卷帶來(lái)的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)下降、不良率上升。另一方面，也是為了穩(wěn)定銀行的凈息差，確保銀行的利潤(rùn)率。”李宇嘉分析道。
“雖然此次調(diào)整看起來(lái)帶來(lái)的房貸下調(diào)有限，但事實(shí)上，近年來(lái)房貸利率隨著LPR的降息、銀行基點(diǎn)的減少，以及‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策的調(diào)整，購(gòu)房成本已發(fā)生了本質(zhì)的變化。”上海易居 房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
事實(shí)上，自2019年以來(lái)，5年期以上LPR從高點(diǎn)的4.85%持續(xù)下調(diào)至當(dāng)前的3.5%，累計(jì)降幅達(dá)135個(gè)基點(diǎn)。以100萬(wàn)元30年等額本息貸款為例，若僅按LPR基準(zhǔn)計(jì)算，還款利息從早期的近90萬(wàn)元減至當(dāng)前的近61萬(wàn)元，直接減少29萬(wàn)元。
但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，需結(jié)合實(shí)際執(zhí)行利率中的“加點(diǎn)”與“減點(diǎn)”機(jī)制綜合分析——2019年底房貸利率普遍處于“加點(diǎn)”周期，部分城市首套房貸利率可達(dá)5.84%（LPR基準(zhǔn)4.85%+加點(diǎn)99BP），而2025年多地已進(jìn)入“減點(diǎn)”區(qū)間，部分城市首套利率低至3%（LPR基準(zhǔn)3.5%-減點(diǎn)50BP）。上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，按100萬(wàn)元等額本息30年期計(jì)算，2019年利息總額達(dá)112萬(wàn)元，現(xiàn)階段利息則降至52萬(wàn)元，兩者對(duì)比顯示，利息總額減少60萬(wàn)元，降幅達(dá)54%。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一差異本質(zhì)是貨幣政策與房貸政策協(xié)同發(fā)力的結(jié)果。通過(guò)LPR市場(chǎng)化改革與區(qū)域差異化利率調(diào)控，購(gòu)房家庭實(shí)際利息負(fù)擔(dān)實(shí)現(xiàn)“腰斬”，切實(shí)為居民釋放了可觀的消費(fèi)與投資空間。
除了商貸利率調(diào)整，在此之前，公積金利率也做出了再次下調(diào)0.25%的決定。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調(diào)整凸顯了政策的分層設(shè)計(jì)，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號(hào)，這一政策落實(shí)將有效緩解自住購(gòu)房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)、提振市場(chǎng)信心具有積極信號(hào)意義。
張波表示，調(diào)整之后5年期以上首套房利率降至2.6%處于歷史低位，疊加近期商貸利率調(diào)整，公積金貸款與商業(yè)貸款定位互補(bǔ)，共同支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，既減輕了中低收入群體的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了流動(dòng)性。另一方面，此次降息進(jìn)一步拉大了公積金貸款與商業(yè)貸款的利差，在一定程度上強(qiáng)化了公積金制度的普惠性，更利好于首次購(gòu)房人群。
的確，近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)明顯。截至今年4月末，商品房待售面積比3月末繼續(xù)減少，連續(xù)2個(gè)月減少，庫(kù)存壓力進(jìn)一步釋放。同時(shí)，房貸利率下行為市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展注入了更多確定性，促進(jìn)更多有效需求釋放，進(jìn)一步助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)止跌回穩(wěn)方面發(fā)揮更積極的作用。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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