|
自3月新一輪調(diào)控政策出臺以來，多地進(jìn)入“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”、“限商辦”的“五限”時代，短期內(nèi)凍結(jié)市場交易的做法成為各地樓市調(diào)控的新思路。
除了限購、限售城市擴圍外，多地再次收緊房貸。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減、甚至全面取消。如：北京多數(shù)銀行首套房貸利率已不再打折；上海利率優(yōu)惠減小；廣州多家銀行首套房貸利率按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
緊跟北京樓市的調(diào)控步伐，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控政策也再升級。據(jù)最新消息，河北省發(fā)布樓市新規(guī)，外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購房須提供3年社保或納稅證明，環(huán)京樓市將繼續(xù)降溫，并對長三角和珠三角的 房地產(chǎn)市場產(chǎn)生借鑒意義。
身處不斷加碼的樓市調(diào)控周期中，任何動向都會讓人感到風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵。
央行對樓市的“定向加息”，是否會成為壓死駱駝的最后一根稻草？
有人認(rèn)為，貸款利息上升，增加了購房成本，這影響了改善型購房者，更嚴(yán)重打擊了剛需群體！
可是，如今熱點城市的樓市，就像一輛高速行駛的列車，而且還有加速的趨勢，這時輕踩剎車片（加息），其實是對車上乘客（購房者）更好的保護，否則，一旦列車脫軌，就會車毀人亡。
何況，加息也未必會增加購房者的負(fù)擔(dān)。
北京打個噴嚏，其他城市跟著感冒
北京提高房貸利率的消息讓不少購房者如履薄冰，但這其實只是開始，因為商業(yè)銀行有加息的內(nèi)在動力，而北京的示范作用將助推這一進(jìn)程。
自5月2日起，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策：
首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率
二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，執(zhí)行5.88%的年利率
這則消息就像在平靜的湖面丟了一顆石子，一時間，“央行針對樓市‘定向加息’啦”的躁動和恐慌像水波一樣迅速擴散開來。
但其實，湖面早已不平靜。
據(jù)融360的最新報告，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。利率折扣下降的僅17家銀行，占比3.19%。4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調(diào)利率。4月份，全國首套房平均房貸利率為4.52%，大約相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的9.2折，環(huán)比3月上升0.67%，連續(xù)4個月上漲。
只不過，北京是全國人民的北京，聚集了太多的目光，又是熱點中的熱點城市，一舉一動起著風(fēng)向標(biāo)的作用，因而，其加入“定向加息”的行列格外引人注目。遠(yuǎn)的不說，此輪調(diào)控即發(fā)端于去年北京的930限購……
北京打個噴嚏，其他城市就會感冒。事實也證明，人們的擔(dān)心是有道理的。5月5日，四大行即宣布，自5月6日起取消廣州首套房貸利率優(yōu)惠……最先發(fā)布消息的是建行，其對首套房首付比例為30%、40%和50%三類客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)；對二套房首付比例為70%的客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍標(biāo)準(zhǔn)。
可以預(yù)見，廣州的跟進(jìn)只是開始，后續(xù)還會有越來越多的城市陸續(xù)加入到“定向加息”的行列。
“定向加息”并非央媽的意思
其實，這明顯是商業(yè)銀行同業(yè)之間的一致行動，“定向加息”并不準(zhǔn)確，只是人們口口相傳的說法，并非央媽的意思。
當(dāng)然，首套房貸利率出現(xiàn)趨勢性上漲，不排除各銀行機構(gòu)有貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的考量，但與此同時，銀行更多的還是考慮自身的利益。
首先，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月末，房地產(chǎn)貸款比上年同期增長26.1%，高出全部貸款增速13.76個百分點，二者剪刀差比2016年3月末擴大了4.96個百分點；房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%，其中個人按揭貸款余額占全部貸款比例由14.89%上升到17.74%，個人按揭貸款余額占房地產(chǎn)貸款的比例由68.65%上升至72.86%。
期限長、利率低、成本高的房貸業(yè)務(wù)，對商業(yè)銀行并不經(jīng)濟，首套房貸更是如此，按照銀行人士的觀點，房貸利率若低于8折就可能出現(xiàn)利差倒掛。商業(yè)銀行之所以以低于基準(zhǔn)利率的方式拓展房貸業(yè)務(wù)，除了基于搶占市場份額、應(yīng)對資產(chǎn)荒壓力的考量外，更多的是為了順應(yīng)差別化房地產(chǎn)信貸政策的要求。利率向基準(zhǔn)回歸或有助于改變這種狀況，因此，房貸利率水平具有上行的內(nèi)生動能。
其次，在金融防風(fēng)險的大背景下，商業(yè)銀行今后的流動性無疑將處于緊平衡狀態(tài)。為應(yīng)對這種形勢，銀行也要降低房貸利率優(yōu)惠。
最后，如上所說，過去，若非不同時期、不同類型銀行出于市場競爭的考量，商業(yè)銀行執(zhí)行首套房優(yōu)惠利率政策是心不甘情不愿的。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執(zhí)行不一、無序競爭，渴望統(tǒng)一。
如今，他們重新有了底氣：
宏觀經(jīng)濟面整體回暖
實體經(jīng)濟有效需求逐漸回升
商業(yè)銀行自去年以來延續(xù)的資產(chǎn)荒得到了一定程度的紓解
對房地產(chǎn)的依賴變?nèi)?/div>
加上提高利率符合樓市調(diào)控的主基調(diào)，可以免受“不支持自住性購房”的質(zhì)疑
購房者所受影響有那么大嗎
任何一次加息，人們首先想到的是，自己的還貸壓力會增大，但這其實是次要的，在調(diào)控還在加碼的大背景下，加息帶來的最大影響是改變了市場預(yù)期。
利率提高了，購房成本又增加了——這是大多數(shù)人第一時間想到的事。
以北京為例，同樣貸款300萬元，時間為20年，采用等額本息還款方式：
①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠計，則月還款額18441元，累計總還額442.6萬元；
②如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率計，則月還款額19633元，累計總還款額471.2萬元；
③如果按照貸款利率上浮20%計，則月還款額21286元，累計總還款額510.9萬元。
最低和最高的月供差距達(dá)到2845元，總還款差距達(dá)到68.3萬元。而且，美聯(lián)儲加息就像懸在央媽頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍，一旦央媽扛不住壓力，也開始全面加息的話，1.2倍利率的“手銬”就要一直戴下去！
聽聽都覺得十分恐怖。加上一些媒體煽風(fēng)點火，更讓人恐慌?？墒?，實際上，影響并沒有那么大。
目前，北京首套房的首付為35%。如果一個人買套461.54萬的房子，首付是161.54萬，貸款則剛好是300萬。鑒于北京市3月份 二手房成交均價為62768元/平米。461.54萬只能買一套建面不到74平米的房子，是典型的剛需。對剛需來說，最大的困難是如何湊夠161.54萬的首付款。而對于能夠掏出首付、而且能承擔(dān)接近2萬月供的群體來說，一個月多幾百上千房貸并不是多大的事。至于對改善型購房者，造成的還貸壓力就更小了（下面還會對此進(jìn)一步的闡述）。
當(dāng)然，如果購房者的首付是通過類似首付貸、小額貸款等方式借來的，那這類放高杠桿的群體也正好是政策要打擊的目標(biāo)?，F(xiàn)在，不少銀行對房貸的態(tài)度是，能不貸的就不貸，能往后拖的就往后拖，很多二套房貸申請持續(xù)數(shù)月，依然杳無音信……
剛需當(dāng)了冤大頭，改善型還有轉(zhuǎn)機
雖然按照市場的理念，在利率市場化背景下，商業(yè)銀行上調(diào)利率完全是市場行為，本無可厚非，更不能武斷地說，首套房貸利率8.5折就是支持剛需，9折、基準(zhǔn)利率就不是支持剛需，但是，通過提高房貸利率——特別是首套房貸利率，以擠壓投資投機性購房，則有“將洗澡水與澡盆中的小孩一塊倒掉”之嫌。
眾所周知，差別化是我國房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容，但是，限制與鼓勵始終是差別化硬幣的兩面。
首套房貸利率上升確實可以增大投資投機者的購房成本和風(fēng)險，但同時也會增大剛需族的購房壓力。而且，相比之下，剛需族所承受的壓力要比投資投機者大得多。
一個簡單的事實是，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，以北京為例，統(tǒng)計顯示，70%成交是改善性需求，可是，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機性購房”買單，可謂冤大頭。
目前，我們對自住性購房的鼓勵與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時候，我們還拿什么來鼓勵與支持？如果連對自住性剛需購房的支持都被弱化了，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚？
相較之下，改善型購房者受到的傷害卻較小，甚至可能從中受益。不少人認(rèn)為改善型購房者受利率提高的沖擊最大，是因為只看到了利率提高之后月供會增加。
這是一葉障目，因為如前所述，此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，存在泡沫。與此對應(yīng)的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后，總價在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào)，均價下調(diào)5%左右，一些房源下跌10%以上，個別甚至降價400萬！
目前，北京居民購買二套房首付比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以購買一套900萬的二套房為例。首付67%，貸款300萬，采用等額本息還款方式20年還清。根據(jù)前文可知：
①如果按照貸款基準(zhǔn)利率，則月還款額19633元，累計總還款為471.2萬元；
③如果按照貸款利率上浮20%，則月還款額21286元，累計總還款為510.9萬元。
相比利率提高前，購房者月供增加了1653元（其實可能還沒那么多，因為此前二套房的貸款利率就比基準(zhǔn)利率高10%），累計總還款額增加了39.7萬元。但這是以靜態(tài)的視角考量計算出來的結(jié)果。按照下跌5%的幅度計算，這套900萬的房子，原價是947萬！如果下跌了10%的話，則原價為1000萬！考慮到加息之后，人們對房價上漲的預(yù)期改變，房價還有下跌的空間，改善型購房者其實是賺的！
對于小房換大房的購房者來說，由于剛需房價格堅挺，而改善型住房的價格卻在下跌，其換房的價差大為縮小?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數(shù)。而且，當(dāng)房價下行時，改善型購房者選擇的余地也變得更大，可以更加從容。這一切，在房價單邊放量上漲時是不可能實現(xiàn)的。
如果說此次房貸利率提高，打壓了改善型需求，那只能說明這并非真正的改善型，且不是自住，而是投資或投機——此類購房需求對利率特別敏感（因為在加息周期中買房，不僅每月還貸壓力變大了，而且房子還有下跌的極大風(fēng)險），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點打擊的對象。
|