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蘇州從去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，是少數(shù)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的城市之一。蘇州樓市的現(xiàn)狀可以看作是當(dāng)前國(guó)內(nèi)二線城市的一個(gè)典型樣本。在這里，不僅有某樓盤突然大降價(jià)的傳聞，也有同一套房子價(jià)格忽高忽低的走勢(shì)，還有限購(gòu)令出還是不出的疑云，當(dāng)然這里也是不少上海人鐘愛(ài)的購(gòu)房地點(diǎn)。
從上海虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓出來(lái)，無(wú)需從交通樞紐出來(lái)，只需步行大約十分鐘就到達(dá)虹橋高鐵站，乘上高鐵大約30分鐘即到達(dá)蘇州園區(qū)站。蘇州園區(qū)全稱是中國(guó)新加坡蘇州工業(yè)園區(qū)，蘇州本地人都習(xí)慣稱“園區(qū)”。園區(qū)位于蘇州市區(qū)的東部，再往東即是蘇州下轄的昆山市，再往東即是上海,兩地相距不到70公里。毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì),加上蘇州本身強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭,使得近一年來(lái)蘇州的房?jī)r(jià)也緊跟上海.
探疑
蘇州灣壹號(hào)房?jī)r(jià)真降了9000元？
熱度之中也夾雜著冷新聞。這幾天，蘇州一處樓盤每平方米直降9000元的消息在網(wǎng)絡(luò)上迅速傳開(kāi)，有媒體稱這可能成為蘇州火爆樓市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，引發(fā)了很多有房人和沒(méi)房人的關(guān)注。這個(gè)消息稱，位于蘇州吳江的蘇州灣壹號(hào)樓盤在5月7日新開(kāi)的樓盤，每平方米均價(jià)開(kāi)在了17000元，而其上一個(gè)樓盤報(bào)價(jià)則是26000元。那么在眼下房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛的蘇州，蘇州灣壹號(hào)真的“崩盤”了嗎？
“怎么可能降價(jià)，我們的房子一天就被搶空了！”5月21日，北京青年報(bào)記者以買家身份來(lái)到蘇州灣壹號(hào)的臨時(shí)售樓處。盡管已經(jīng)是連著第二天下雨不止，但售樓處的客戶并不算少，售樓處前停著20來(lái)輛轎車，還有很多其他樓盤的銷售人員在這里趁機(jī)推銷。
售樓處內(nèi)雖說(shuō)不上擁擠，但看樓的、簽約的人都有。對(duì)于降價(jià)9000元的說(shuō)法，售樓處的工作人員挺氣憤。“我們是被對(duì)手在黑”，這位售樓小姐點(diǎn)了一家北京開(kāi)發(fā)商在附近開(kāi)的盤，說(shuō)是他們散布的這個(gè)消息。
蘇州灣壹號(hào)位于連通蘇州市區(qū)與吳江區(qū)的蘇州灣大橋吳江一側(cè)，已經(jīng)成型的東太湖生態(tài)公園位于樓盤北側(cè)。樓盤分為東西兩個(gè)片區(qū)，此前先開(kāi)售的是東片區(qū)，最早從前年底就已開(kāi)盤銷售。據(jù)周圍一位居民介紹，當(dāng)初開(kāi)盤時(shí)的毛坯房均價(jià)是7000元，后來(lái)就一路上漲，去年中大約是11000元。媒體所說(shuō)的上一期賣26000元的正是東片區(qū)最后一幢樓，全精裝修。
而被媒體稱作直降9000元的樓盤是西片區(qū)發(fā)售的兩幢樓——17和19號(hào)樓，這兩幢41層的樓房只有160多和190多平方米兩種戶型，均為毛坯房。這兩幢樓在5月7日以17000元開(kāi)盤，當(dāng)日即被認(rèn)購(gòu)?fù)戤?，而且基本已?jīng)簽約完畢。“160多的戶型肯定沒(méi)有了，只有190多的還剩一套，是買家貸款沒(méi)辦下來(lái)放棄的。”她告訴北青報(bào)記者，如果想選其他戶型，另一幢樓近期就會(huì)開(kāi)盤，但價(jià)格還沒(méi)出來(lái)。
還有不少來(lái)看房的客戶也都詢問(wèn)起降價(jià)9000元是怎么回事。售樓小姐反問(wèn)，“精裝房和毛坯房、景觀房和普通房怎么能比？”她表示，上一期26000元的那幢樓如果做成毛坯房?jī)r(jià)格應(yīng)該在20000多一點(diǎn)，其景觀正對(duì)著生態(tài)公園，與17000元的普通樓房的差價(jià)是合理的。她還表示，東片區(qū)景觀的三幢臨太湖樓盤未來(lái)如果也做精裝修，開(kāi)盤價(jià)應(yīng)該不會(huì)低過(guò)30000元，肯定要超過(guò)26000元。
據(jù)一些在蘇州灣壹號(hào)門口推銷其它樓盤的銷售人員告訴北青報(bào)記者，“降價(jià)9000元”的消息倒是幫樓盤吸引來(lái)不少客戶，所以他們也來(lái)這里搞銷售了。他們賣的房子價(jià)格都比蘇州灣壹號(hào)要低，多在13000元到15000元。
現(xiàn)象
同一家房產(chǎn)中介的網(wǎng)店相隔僅200米
在園區(qū)東沙湖路上，一座港資地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤前幾期已經(jīng)入住，后幾期正在陸續(xù)開(kāi)盤。在最靠東段的一條底商街上，共有11家店鋪，其中5家都是房產(chǎn)中介，既有全國(guó)連鎖也有本地的小規(guī)模地產(chǎn)中介。
在蘇州園區(qū)的很多地段，房屋中介在商業(yè)街上隨處可見(jiàn)，“前幾個(gè)月生意太忙，只能加密網(wǎng)點(diǎn)，只要有房源肯定就能掙到錢。”一名房產(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者，不過(guò)他承認(rèn)最近生意下滑得比較厲害，“大概從3月中旬開(kāi)始的！”對(duì)此他表示不很擔(dān)心，“跌肯定跌不下來(lái)，只是前期漲得實(shí)在太瘋了，該緩緩了！”他認(rèn)為這里的房子品質(zhì)普遍較好，剛需和投資客都有很大需求。
他所說(shuō)的剛需，不僅來(lái)自園區(qū)內(nèi)大量的年輕就業(yè)者，而且還包括蘇州老城區(qū)的本地人。據(jù)了解，蘇州對(duì)老城區(qū)有嚴(yán)格的保護(hù)措施，基本沒(méi)有 新房出售，而老房基本都是上世紀(jì)80、90年代甚至更早的小區(qū)，無(wú)論房屋面積還是格局都很難適應(yīng)現(xiàn)在人的需求，因此很多住著城里老房子的蘇州本地人也愿意到環(huán)境更好的園區(qū)置辦一套房子。另外還有一個(gè)重要的原因是，園區(qū)的新建學(xué)校普遍質(zhì)量較高。
調(diào)查
上海買家說(shuō)“再漲也值”
記者在采訪中了解到，前期蘇州房?jī)r(jià)漲得最猛時(shí)，在園區(qū)購(gòu)房的有相當(dāng)一部分是來(lái)自上海的普通市民。盡管上海人來(lái)買房的比例并沒(méi)有權(quán)威說(shuō)法，但有的中介說(shuō)“占一半”，不過(guò)現(xiàn)在來(lái)買房的上海人已經(jīng)明顯少了。
5月21日下午，北青報(bào)記者在采訪時(shí)就遇到一對(duì)從上海來(lái)看房的周姓夫婦，將近60歲的他們是趁周末坐高鐵來(lái)看房的。周先生告訴北青報(bào)記者，是在這邊買了房的同事推薦他們來(lái)看看房的，“我們買房不單純是為了投資，也想找個(gè)養(yǎng)老的地方，要能大漲我們就賣了賺筆錢，不漲就留著以后自己住，一二百萬(wàn)的價(jià)格我們還承受得起！”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),很多來(lái)這里買房子的上海人都是成交以后再找原中介公司把房子掛出去,通常價(jià)格漲10%到15%,很多樓盤的價(jià)格就是這么漲起來(lái)的。但其實(shí)他們并不是專業(yè)的投資客，很多都是像周姓夫婦那樣抱著“能賣出去就賺筆錢，賣不出去留著自己住也挺好”的心態(tài)。
其實(shí)關(guān)鍵在于，很多上海人覺(jué)得現(xiàn)在蘇州的房?jī)r(jià)還可以接受，甚至說(shuō)“蘇州的房?jī)r(jià)再漲點(diǎn)也合算”。周先生對(duì)比自己在上海郊區(qū)的一套投資房說(shuō)，蘇州這邊的生活便利性不比上海差，環(huán)境甚至更好，挺適合生活的。“想回上海坐火車半個(gè)鐘頭就回去了，聽(tīng)說(shuō)以后還要有地鐵直接聯(lián)上上海地鐵，一切都挺方便的。”
的確，蘇州近幾年的發(fā)展非常迅速，尤其是園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)確實(shí)讓人耳目一新。這里所有區(qū)域都是按照地塊規(guī)劃，樓盤基本都是新建小區(qū)，沒(méi)有老城市那種零散居住區(qū)，每座小區(qū)周圍都有配套的商業(yè)設(shè)施、學(xué)校、幼兒園等，而且很多免費(fèi)的公共園林也遍布整個(gè)區(qū)域。
發(fā)現(xiàn)
小區(qū)保安、保姆也在談房?jī)r(jià)
“那套房子還沒(méi)動(dòng)，賣的不降價(jià)，買的也不出手，看最后誰(shuí)堅(jiān)持?。?rdquo;在園區(qū)湖東板塊的一個(gè)高檔樓盤門口，保安正與一位上歲數(shù)的業(yè)主阿姨沖著不遠(yuǎn)處的一家房產(chǎn)中介公司聊天。
這個(gè)小區(qū)是這一帶的熱點(diǎn)樓盤，按照地產(chǎn)中介的說(shuō)法，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)從去年下半年至今已漲了將近60%。從保安與業(yè)主阿姨的對(duì)話能夠聽(tīng)出，他們已經(jīng)旁觀那套房子好久了。在這里,很多人都關(guān)注著旁邊中介公司的報(bào)價(jià),由此推算著自己家房子的價(jià)值,無(wú)論他們有沒(méi)有賣房的意愿。其實(shí)對(duì)于這里大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們的房子都是自住而且僅此一套，房?jī)r(jià)的數(shù)字變化更多的是對(duì)他們當(dāng)初咬牙買房決策的肯定?，F(xiàn)在這里的絕大多數(shù)人都堅(jiān)信“越早買房越合算”。
與保安聊天的這位業(yè)主阿姨，是兩年前從老家來(lái)這里幫孩子帶小孩的。她已經(jīng)習(xí)慣每天買菜路過(guò)中介時(shí)都瞟一眼，兩年來(lái)她親眼見(jiàn)證了自家房子的價(jià)值從170萬(wàn)漲到250萬(wàn)。“當(dāng)初孩子說(shuō)出首付給我們?cè)谛^(qū)買套小房子，我沒(méi)同意,現(xiàn)在看至少損失了60萬(wàn)！”她這段關(guān)注的那套房子跟自己家的戶型一樣，3月份時(shí)業(yè)主掛出250萬(wàn)，后來(lái)又漲到270萬(wàn)，當(dāng)時(shí)有人要250萬(wàn)買他沒(méi)同意。但后來(lái)房?jī)r(jià)開(kāi)始下來(lái)，現(xiàn)在250萬(wàn)又掛了一個(gè)多月了還沒(méi)賣掉，有人要240萬(wàn)買他沒(méi)松口。
在園區(qū)很多熱點(diǎn)小區(qū)里，不僅業(yè)主關(guān)心著房?jī)r(jià)，連小區(qū)的保安甚至來(lái)務(wù)工的保姆都對(duì)小區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)清清楚楚，他們甚至對(duì)小區(qū)里哪家在賣房子、賣多少錢都如數(shù)家珍。
“關(guān)鍵是這一年多太刺激了，房?jī)r(jià)就像打游戲,動(dòng)不動(dòng)就多了少了幾十萬(wàn)！”一位受雇小區(qū)業(yè)主的保姆說(shuō),“擱誰(shuí)都愛(ài)看這個(gè)熱鬧”。也正因此,很多精明的買房者往往會(huì)先到小區(qū)向保安們打探打探消息再去中介。
不過(guò)記者在采訪中感覺(jué)到，人們對(duì)這里未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)看法截然不同。就像一場(chǎng)不可預(yù)測(cè)結(jié)果的游戲，太多的偶然個(gè)案決定了你無(wú)法從已經(jīng)成交的交易中找到規(guī)律。一位業(yè)主告訴北青報(bào)記者，他的一個(gè)朋友3月份時(shí)想買房子，在中介公司看中一套210萬(wàn)的房子，看房后也很滿意，但他臨時(shí)出了個(gè)差，一周后回來(lái)聽(tīng)說(shuō)業(yè)主因?yàn)榧敝鍪忠呀?jīng)以190萬(wàn)元把房子賣掉了。但半個(gè)月后，這幢樓同戶型的一套房子又以220萬(wàn)元成交。他說(shuō)自己已經(jīng)摸不透房?jī)r(jià)怎么走了。
觀察
限購(gòu)令出臺(tái)傳聞下的蘇州房?jī)r(jià)
雖然近期在網(wǎng)上被炒得火熱的是蘇州灣壹號(hào)降價(jià)9000元的話題，不過(guò)這個(gè)消息對(duì)于蘇州人來(lái)說(shuō)似乎并不太關(guān)心。“其實(shí)那里已經(jīng)是吳江了，不是蘇州人所說(shuō)的蘇州呢！”據(jù)北青報(bào)記者了解到，吳江原是蘇州下轄市，去年才變?yōu)閰墙瓍^(qū)，但在很多老蘇州人的眼里，那里并不屬于蘇州市區(qū)。“那里的房子主要是賣給吳江人的，蘇州人很少去買！”一位房產(chǎn)中介也這樣說(shuō)。
對(duì)于蘇州人來(lái)說(shuō)，5月20日蘇州園區(qū)的“風(fēng)華里”樓盤突然降價(jià)4000元倒是更引起他們的注意。園區(qū)一直是蘇州房?jī)r(jià)也最堅(jiān)挺的區(qū)域，但5月20日開(kāi)發(fā)商突然宣布拋出一批28000元/平方米的房子，而之前5月8日的那批均價(jià)是32000元/平方米。時(shí)隔不到兩周降了4000元。
5月21日北青報(bào)記者來(lái)到這個(gè)樓盤，周圍的中介也都在議論這件事。“肯定有影響，之前掛出來(lái)的一些業(yè)主主動(dòng)把報(bào)價(jià)降了一些，降幅大約在10萬(wàn)！”不過(guò)北青報(bào)記者在采訪中了解到，此次開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)降得相當(dāng)?shù)驼{(diào)，并沒(méi)有打廣告宣傳，更多的是售樓處人員在自己的微信圈里傳播。在該樓盤的一處樣板間，獨(dú)自守在這里的保安表示自己也只是聽(tīng)說(shuō)降價(jià)，但不太清楚具體情況。“原來(lái)開(kāi)盤時(shí)也會(huì)向我們通知價(jià)格、戶型什么的，但這次沒(méi)有跟我們說(shuō)！”
北青報(bào)記者了解到，此次風(fēng)華里新加推的是20號(hào)樓，不分朝向戶型一律28000元/平方米，而半個(gè)月開(kāi)盤的是15號(hào)樓，均價(jià)32000元/平方米。從位置上看，20號(hào)樓確實(shí)不如15號(hào)樓。
其實(shí)，讓很多蘇州人關(guān)注的還不僅僅是園區(qū)這個(gè)熱門樓盤的突然降價(jià)，這幾天蘇州都在流傳要出臺(tái)限購(gòu)措施。有消息稱，上周蘇州相關(guān)部門已經(jīng)開(kāi)會(huì)商討限購(gòu)問(wèn)題，傳言本周就會(huì)公布。有人分析，風(fēng)華里選擇此時(shí)降價(jià)應(yīng)該跟這個(gè)傳言有關(guān)。但也有自稱知情的人士說(shuō)，上周討論的限購(gòu)政策最終并沒(méi)有通過(guò)，短期不會(huì)出臺(tái)。但他也承認(rèn)之前蘇州房?jī)r(jià)漲得太瘋了！
但無(wú)論限購(gòu)與否，過(guò)度的持續(xù)上漲確實(shí)已經(jīng)使蘇州的樓市進(jìn)入敏感時(shí)期，每一個(gè)靠譜或不靠譜的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)影響人們緊繃的神經(jīng)。
內(nèi)存
蘇州： 被官方數(shù)據(jù)“遺漏” 的樓市熱地
不知是什么原因，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)中并不包括蘇州，因此對(duì)于蘇州房?jī)r(jià)漲勢(shì)并沒(méi)有官方的權(quán)威數(shù)據(jù)。但從民間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，蘇州是少數(shù)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的城市之一，其中去年下半年以來(lái)的漲勢(shì)尤為猛烈。
根據(jù)5月1日發(fā)布的4月份全國(guó)百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，惠州、昆山、中山、廈門和蘇州是五個(gè)環(huán)比漲幅超過(guò)5%的城市，而值得注意的是，昆山也是蘇州的下轄市，這意味著在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前五的城市中，兩個(gè)均在大蘇州范圍內(nèi)。對(duì)此，該報(bào)告指出，上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊的惠州、昆山承接外溢需求導(dǎo)致熱度上升。事實(shí)上，這一外溢因素已經(jīng)成為二線城市房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿ΑＴ谇拔宓某鞘兄?，惠州和中山緊鄰限購(gòu)的深圳，昆山和蘇州緊鄰限購(gòu)的上海，這種特征十分明顯。另有數(shù)據(jù)顯示，今年前20周，蘇州 房地產(chǎn)成交量同比增長(zhǎng)了56.88%。
另一份來(lái)自研究院上周發(fā)布的報(bào)告則顯示，截至今年3月底在其監(jiān)測(cè)的國(guó)內(nèi)35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即去庫(kù)存周期為11.5，其中蘇州的存銷比排名倒數(shù)第三，存銷比僅在3至4，這意味著只需3至4個(gè)月時(shí)間就可以把蘇州住房庫(kù)存消化掉，顯示出其房?jī)r(jià)上漲壓力較大。這份報(bào)告稱，對(duì)于目前部分庫(kù)存不足的城市而言，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的需求和動(dòng)力會(huì)增強(qiáng)，此類補(bǔ)庫(kù)存策略會(huì)通過(guò)房企的積極拿地而得到體現(xiàn)。實(shí)際上，此前蘇州的地王現(xiàn)象已較為瘋狂，以致上周當(dāng)?shù)卣畬⑽飰K土地緊急撤拍。這一切都能顯現(xiàn)出蘇州樓市的熱度。
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