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想在老城區(qū)置業(yè)的人，因為“囊中羞澀”經(jīng)常會因商品房價格昂貴而卻步，房改房就不失為一個不錯的選擇了。然而，有的房改房存在“歷史遺留”問題，對于它，很多人擔心買起來很麻煩：如有沒有正規(guī)的房產(chǎn)證？過戶辦手續(xù)是不是很麻煩？如果樓齡很長，又沒有寫明是70年產(chǎn)權，會不會存在使用的風險……日前，記者采訪了合富房地產(chǎn)交易中心權證部經(jīng)理梁文耀，他指出，在房改房交易中，買家有四件事必須要留意。
1查冊
補地價補分攤和成本價交付房款
要知道房改房有沒有正規(guī)的房產(chǎn)證，能否正常出售，查冊是一個必要手段。據(jù)了解，所謂“查冊”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過查冊，買家可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
梁文耀說，如果是單純的查冊，只需要業(yè)主提供房產(chǎn)證的登記字號及物業(yè)的準確地即可。而買家完全不需要自己費時費力去查，一般情況下，中介都有幫忙辦理查冊業(yè)務，請業(yè)主提供相應的產(chǎn)權資料，并免費將查冊結果給買家看。若買家需要將查冊結果拿走，通常需要支付查冊費用。
2補地價
很多想買房改房的人，都是看中它位于市區(qū)而價錢便宜?？煞疟P價看合適了，最后付錢卻可能多出來一筆。梁文耀說，這多出來的一筆往往就是“補地價”的錢。由于土地原先價值和現(xiàn)在價值存在差額，以前這部分差額由單位承擔，現(xiàn)在業(yè)主要出售，則必須到房管局補足差額才能成交，而房管局之后會將資金劃撥回單位。
需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無論有沒有寫明70年產(chǎn)權，賣房時都必須按房管局系統(tǒng)出示的評估價補上1%的地價，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實收，即所有稅費由買家支付，包括補地價的錢，因此，看樓時買家就要多個心眼，了解清楚放盤價是不是實收的費用，否則很可能空歡喜一場，最后為了成交不得不忍痛“割肉”。
3補分攤和成本價
在房改房的房產(chǎn)證上，還有一欄是“有沒有補分攤”。業(yè)主若購買了分攤面積，則這一欄會注明“已補分攤”并蓋章。而梁文耀表示，不少房改房都沒有補分攤，按規(guī)定，對未補分攤的房改房，轉手他人時必須要由業(yè)主補分攤才可繼續(xù)交易。而這筆費用最后經(jīng)常落在買家的身上，因此，買家要事先了解清楚，做到心中有數(shù)。
另外，房產(chǎn)證上有沒有寫“按成本價購買”，也一定不能忽視。梁文耀說，以前市民購買房改房有兩種付款形式：一是標準價，二是成本價。標準價購房比成本價購房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權單位，即在房管局補交成本價。這是一筆很大的費用，就算業(yè)主支付了，最后也往往會由買家承擔，對此要引起注意。
4交付房款
房子不是普通的商品，尤其在市區(qū)，動輒就要花掉上百萬甚至幾百萬元，這么多的錢給出去會不會有風險，其實不少人都心有惴惴然。梁文耀表示，如何付款應在合同上寫清楚，按合同辦事，一般不會有太大的問題。但不可以交由中介代收房款。買家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應把匯款或轉賬的流水單或相關證明保存好，以備不時之需。 |