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近日，江蘇省鎮(zhèn)江市出臺空置房物業(yè)費打折的規(guī)定，再度引發(fā)空置房要不要交物業(yè)費、又該如何交的話題討論。
從業(yè)主角度看，房子沒有實際居住，應當不交或少交物業(yè)費。但在律師和業(yè)內(nèi)人士看來，空置房屋物業(yè)費打折仍存多個障礙。
空置房屋物業(yè)費可以打折了
鄭州市民咨詢鄭州市空置房屋物業(yè)費是否可以打折。來源：人民網(wǎng)領導留言板
據(jù)人民網(wǎng)領導留言板，2024年11月，有市民咨詢鄭州市空置房屋物業(yè)費是否可以打折的問題。2024年12月初，鄭州市住房保障和 房地產(chǎn)管理局回復稱，目前該市沒有空置房優(yōu)惠政策，實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，可以在物業(yè)服務合同中約定；未約定的，應當適用民法典的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
根據(jù)國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用；第四十一條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。
江蘇省鎮(zhèn)江市多部門發(fā)文表示，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置超過6個月(含6個月)的，空置期間前期物業(yè)公共服務費按規(guī)定標準的70%交納。2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)也發(fā)文稱，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。
2022年5月施行的《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條規(guī)定，已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。據(jù)公開信息梳理，目前全國還有青島、無錫、宿遷、揚州、濰坊、石家莊、常州、煙臺等地出臺了空置房物業(yè)費打折的相關規(guī)定。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對中新經(jīng)緯說：“在法律層面上看，還沒有關于空置房物業(yè)費打折的相關明確規(guī)定，目前主要散見在地方上的一些規(guī)定。”
空置房尚無統(tǒng)一定義
盡管一些城市出臺了空置房屋物業(yè)費打折的規(guī)定，但實際操作中仍會遇到問題。
比如，該如何界定“空置房”？王玉臣表示，空置房目前還沒有一個全國統(tǒng)一的定義，通常是指長期(比如連續(xù)空置超過6個月)空置，未裝修、未入住、無水電消耗記錄。
王玉臣還舉例稱，業(yè)主向物業(yè)服務公司申請空置房屋物業(yè)費打折時，作為業(yè)主需要自己舉證證明房屋長期處于空置狀態(tài)，這個時候由物業(yè)公司進行評判，而評判本身具有一定的主觀性。更何況對于物業(yè)公司來說，物業(yè)費打折就意味著收入減少，但是公共區(qū)域的服務或投入成本并不會減少太多。
2023年8月，中國人大網(wǎng)發(fā)布了一篇由全國人大常委會法工委法規(guī)備案審查室提供的研究案例。研究案例中稱，某省物業(yè)管理條例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應交納物業(yè)服務費總額百分之七十的費用。
該研究案例稱，全國人大常委會法制工作委員會審查認為，根據(jù)民法典第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，可以在物業(yè)服務合同中約定。未約定的，應當適用民法典的規(guī)定。地方物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主未實際入住使用，一律交納物業(yè)費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據(jù)，實踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛，地方性法規(guī)對此不宜直接作出規(guī)定。
王玉臣認為，未來若要推廣空置房屋物業(yè)費打折，首先就要完善立法，從國家層面制定相應的標準或規(guī)則，有上位法可依。尤其是在核心點上，比如空置房的定義。其次，在有上位法的基礎上，地方進行細化，制定詳細的認定標準，切實可行的操作方案等。再次，在具體執(zhí)行上可以嘗試引入人工智能或網(wǎng)絡化動態(tài)監(jiān)控，比如可以通過水電氣數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的方式進行空置狀態(tài)實時監(jiān)測。
業(yè)主與物企利益如何平衡？
空置房屋物業(yè)費打折，就意味著物業(yè)服務公司收入的減少，物業(yè)公司方面又有什么看法？
供職于某頭部物業(yè)服務上市公司北京公司某片區(qū)的負責人郭鵬(化名)對中新經(jīng)緯說：“我個人認為，物業(yè)服務管理屬于市場化行為，應該讓市場去自發(fā)調(diào)節(jié)。我們很多小區(qū)的物業(yè)費已經(jīng)很多年沒有漲過價格了，這種情況下如果要打折，對物業(yè)公司的經(jīng)營是不利的。”
郭鵬繼續(xù)稱，有些小區(qū)的物業(yè)費定價相對較高，物業(yè)公司的利潤也較高，但大多數(shù)小區(qū)并不掙錢，有的甚至物業(yè)費也收不上來。
在日常管理中，郭鵬發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務公司管理小區(qū)的成本與小區(qū)的入住率關系不大。他說：“物業(yè)管理公司管理的范圍是小區(qū)的公共區(qū)域，不管業(yè)主住與不住，小區(qū)的保安、保潔、綠化、客服等與人工相關的成本不會減少，同時，小區(qū)公共區(qū)域的能耗、設備運行等也不會減少很多?？罩寐矢吲c低，與管理小區(qū)產(chǎn)生的成本不是正相關的。”
中物智庫高級研究員宋子謙對中新經(jīng)緯表示，物業(yè)服務公司的管理成本，與小區(qū)入住率的關系確實不大，但也不是完全沒有，比如，入住業(yè)主減少時，電梯、共用照明等共用設施設備和場地的運行使用次數(shù)下降，降低養(yǎng)護和檢修頻次；空置房不產(chǎn)生污水及垃圾，降低垃圾清運、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強度；常住人員和流動人員數(shù)量下降，降低道路、電梯、大廳、樓道等場所清掃工作的強度等。他說：“會有一些影響，但影響不會像想象中那么大。”
面對這種情況，宋子謙提出，物業(yè)服務公司可以嘗試建立動態(tài)成本核算體系，區(qū)分固定以及可變服務成本，通過這種成本細化，告訴業(yè)主哪些成本是不變的，哪些成本與房屋空置有關，在這種情況下進行物業(yè)費協(xié)商，業(yè)主會更加理解，更具操作性。但他也說：“這需要物業(yè)服務企業(yè)基于大量的服務數(shù)據(jù)和經(jīng)驗，在成本測算方面做到極致。”
來源：中新經(jīng)緯 |