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購房置業(yè)謹(jǐn)防三大誤區(qū)
對房產(chǎn)置業(yè)者來說，“第二套房”貸款等政策的出臺，意味著什么？我們感受到的也許便是辦理貸款不像以前那么容易了，購買第二套房貸款的首付門檻更高了。其實(shí)，這些房貸新政的實(shí)施在抑制房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的同時(shí)，也顛覆了傳統(tǒng)購房置業(yè)理念。
房地產(chǎn)金融調(diào)控和信貸緊縮政策的出臺，不僅僅導(dǎo)致購房人貸款難度加大，而且，伴隨第二次購房貸款資金成本和首付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變原有的許多房產(chǎn)置業(yè)理財(cái)觀念。
誤區(qū)一、資金稍微寬裕就提前還貸，“無債一身輕”
隨著貸款利率的不斷增加，很多貸款購房人僅僅從經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的角度來看待貸款利息，把支付貸款利息看作是為銀行打工。于是，很多背負(fù)房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負(fù)擔(dān)，以盡短的時(shí)間還清所有債務(wù)。當(dāng)然，這在以往信貸環(huán)境寬松且個(gè)人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無不妥。反正沒有太好的投資收益機(jī)會，還了銀行貸款，節(jié)省了利息支出，要用錢時(shí)再貸嘛！
許多銀行推出的“轉(zhuǎn)、加按揭”、“凈值貸”、“循環(huán)貸”等新業(yè)務(wù)的確方便了借貸者，而且，銀行對于貸款購買多套住房也并未嚴(yán)格實(shí)行差別利率。然而，2008年，隨著房貸新政的嚴(yán)格貫徹和從緊貨幣政策的落實(shí)到基層銀行，轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)被叫停，信貸形勢與往年相比有了根本性變化，人們會逐漸感覺到從銀行貸款將不再向往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優(yōu)惠的貸款利率。
建議
NO.1 結(jié)合家庭今后的置業(yè)規(guī)劃決定是否歸還原有房貸。
對于許多家庭而言，出于改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)的考慮，不可避免有第二次甚至第三次貸款購房的需求。從緊的貨幣政策環(huán)境和房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措使得原有的優(yōu)惠利率房貸不再適用于所有人，在很大程度上具備了市場稀缺性特征。對于第一套房貸款尚仍未還清的購房者，目前大多執(zhí)行最優(yōu)惠的中長期房貸利率6.6555％，而今后如再辦理購房貸款時(shí)利率則高達(dá)8.613％，比前者高出近30％。當(dāng)下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節(jié)省的是相對較低的優(yōu)惠利率，而再購房時(shí)融資成本則要高出近三成，付出更多。以金額50萬元、20年期的貸款為例，月供就相差601元，非常不劃算。顯然，對于今后還有購房需求的家庭，不應(yīng)急于歸還原有房貸，如短期內(nèi)尚未有貸款購房打算，可考慮用閑置資金買一些穩(wěn)健型的理財(cái)產(chǎn)品，其預(yù)期收益甚至可以覆蓋優(yōu)惠利率房貸的支出。這樣，在保值的前提下，對閑置資金“封存”，再購房付款時(shí)手頭會更寬裕，可以少量申請甚至不貸款，以減輕再購房融資的高利率負(fù)擔(dān)。
NO.2 根據(jù)自身投資風(fēng)險(xiǎn)偏好，結(jié)合家庭的投資理財(cái)?shù)绕渌?guī)劃目標(biāo)，決定是否繼續(xù)占用銀行優(yōu)惠利率貸款。
當(dāng)前，資本市場火爆，股票、基金、投連險(xiǎn)乃至黃金投資都有很大機(jī)會獲得遠(yuǎn)高于6.6555％的超額收益。對于理財(cái)風(fēng)格相對激進(jìn)者，如有寬裕資金，可以不必著急用于歸還資金成本較低的房貸，繼續(xù)占用，將能最大限度利用銀行貸款的杠桿作用，為自己創(chuàng)造收益。
此外，醫(yī)療和子女教育備用、實(shí)業(yè)投資等很多方面都有可能用到錢，將暫時(shí)閑置的資金很快提前歸還原有房貸，日后急需用錢時(shí)往往捉襟見肘。在偏緊的信貸政策背景下，可能很難再貸出款來，即便勉強(qiáng)貸下來，代價(jià)（利息）也將高得多。
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