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面對(duì)持續(xù)虛高的房?jī)r(jià)，大多數(shù)購(gòu)房者選擇重新回歸觀望，僅兩成購(gòu)房者準(zhǔn)備在"十一"長(zhǎng)假出手，85.61%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始下跌。而作為主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，住建部副部長(zhǎng)齊驥在"中國(guó)社會(huì)保障、住房保障情況和住房建設(shè)成就"新聞發(fā)布會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)是否過(guò)熱問(wèn)題做出明確回應(yīng)：不支持高房?jī)r(jià)，并表示希望各地增加普通商品房供應(yīng)，滿足自住型購(gòu)房者需求。
近日"國(guó)慶十一長(zhǎng)假"購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，僅兩成購(gòu)房者打算選擇在"十一"買(mǎi)房；對(duì)近期樓市成交量萎縮，九成購(gòu)房者表示選擇觀望；八成購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大；85.61%的購(gòu)房者認(rèn)為"十一"長(zhǎng)假將成為樓市拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始下跌。
對(duì)此，齊驥坦言，今年下半年以來(lái)，隨著樓市交易活躍，一些地方出現(xiàn)了企業(yè)高價(jià)買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象。相關(guān)主管部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)這些現(xiàn)象出臺(tái)一些控制措施。他希望各地增加普通商品房供應(yīng)，更多向公眾公布商品房和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，讓老百姓對(duì)住房供應(yīng)有一個(gè)合理的預(yù)期。
策略一：尋找合適時(shí)機(jī)出手
因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)變化，不少購(gòu)房者開(kāi)始觀望。但專家認(rèn)為可以尋找合適機(jī)會(huì)出手，因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，買(mǎi)房時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都存在。
【案例】程先生在徐家匯附近找到一套兩房后，決定買(mǎi)下來(lái)。去年初，程先生開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)，考慮到小孩上學(xué)問(wèn)題，他想在名校附近置業(yè)。年初害怕房?jī)r(jià)下跌而猶豫不決，沒(méi)料到房?jī)r(jià)反而上漲了，讓他錯(cuò)過(guò)了一次機(jī)會(huì)?；剡^(guò)頭來(lái)觀察以前的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，程先生意識(shí)到雖有可能會(huì)經(jīng)歷調(diào)整階段，但總體趨勢(shì)還是會(huì)保持向上。
【應(yīng)對(duì)策略】現(xiàn)在這種市場(chǎng)行情可以選擇合適的機(jī)會(huì)出手。"我愛(ài)我家"華東區(qū)域總監(jiān)于靜表示，雖然在這之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)兩次調(diào)整，其間也曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度達(dá)30%的情形，但時(shí)至今日，房?jī)r(jià)水平都超過(guò)了調(diào)整之前的頂點(diǎn)位置。不過(guò)，現(xiàn)在買(mǎi)房應(yīng)該講究時(shí)機(jī)。首先要做到選擇性價(jià)比較高的物業(yè)，如交通便捷程度高的房產(chǎn)，即使購(gòu)買(mǎi)之后價(jià)格再次回落，但等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后，這類房產(chǎn)的價(jià)格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定，如果購(gòu)房條件已經(jīng)成熟，那么選擇合適的房子及時(shí)買(mǎi)入。此外，市場(chǎng)供應(yīng)量較大的時(shí)候，價(jià)格稍微合理一些，因?yàn)楣?yīng)偏少時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提價(jià)。
策略二：購(gòu)房須活用政策
政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，出臺(tái)系列鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策，并通過(guò)降低首付比例以及貸款利率水平，來(lái)降低購(gòu)房門(mén)檻。購(gòu)房者應(yīng)該用足這些政策，讓購(gòu)房變得相對(duì)輕松一些。
【案例】安徽來(lái)滬打拼的王先生準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套住房。他同時(shí)看中了兩套二手房，其中一套出自板塊內(nèi)一個(gè)新近開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，小區(qū)配套完善，他對(duì)此很滿意。不過(guò)由于對(duì)方取得房產(chǎn)證才一年多時(shí)間，因此要支付營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，雖然沒(méi)有明說(shuō)讓他來(lái)承擔(dān)，但肯定已將這部分費(fèi)用加在房?jī)r(jià)里面了?？紤]良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子出自七寶附近某新村內(nèi)，配套稍微欠缺一點(diǎn)，但購(gòu)買(mǎi)這套房子無(wú)需支付更高的稅費(fèi)。
【應(yīng)對(duì)策略】知名樓市專家蔡為民表示，目前政府鼓勵(lì)自住消費(fèi)，因此他建議購(gòu)房者盡可能用足政策首先要關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購(gòu)買(mǎi)普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對(duì)于取得房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)兩年的，也可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。
其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后，5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%，但如果滿足利率優(yōu)惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可減少30%。當(dāng)然，活用政策的同時(shí)也要關(guān)注政策的時(shí)效性，要及時(shí)出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。
策略三：妙用住房公積金
住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面，還能有效降低二次置業(yè)的成本。
【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂，買(mǎi)房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購(gòu)置一套兩房，購(gòu)房預(yù)算在160萬(wàn)元左右。雙方父母支援了40萬(wàn)元，加上兩人積攢下來(lái)的20萬(wàn)元，他們總共有60萬(wàn)元的購(gòu)房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān)，他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證，然后共同申請(qǐng)住房公積金貸款，因?yàn)榘凑丈虾Ｄ壳暗南嚓P(guān)政策，他們可以申請(qǐng)到公積金貸款80萬(wàn)元。
【應(yīng)對(duì)策略】在購(gòu)房過(guò)程中如何用足政策，這是購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。如對(duì)于朱小姐而言，按照他們當(dāng)前的實(shí)力，需要貸款100萬(wàn)元，假設(shè)以一個(gè)人的名義購(gòu)房，雖然能夠申請(qǐng)到40萬(wàn)元的公積金貸款，但相對(duì)于以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，假設(shè)還款期限為20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可見(jiàn)，活用政策能夠有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
策略四：換籌獲得更高回報(bào)
考慮到目前房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資回報(bào)偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。與其這樣，還不如通過(guò)"換籌"來(lái)獲取更高的回報(bào)。
【案例】張女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗(yàn)。近期她將手中一套在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意的房子出手了，準(zhǔn)備加點(diǎn)錢(qián)在位于靜安區(qū)的中凱城市之光買(mǎi)套小戶型。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)出自這個(gè)小區(qū)的房子能得到更高的租金，當(dāng)然，還有更讓她倚重的是高檔樓盤(pán)價(jià)格上漲空間更大，投資這類物業(yè)能獲得更高的回報(bào)。
【應(yīng)對(duì)策略】投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤(pán)，其消費(fèi)群體不是普通消費(fèi)者，因此它的價(jià)值不僅僅只是體現(xiàn)在單價(jià)上，這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購(gòu)房者追捧的緣故。此外，隨著市中心新盤(pán)開(kāi)發(fā)量的減少，未來(lái)供應(yīng)量極為有限，正所謂物以稀為貴，高檔住宅的升值空間要大一些。因此，投資高檔住宅，其實(shí)是一種更為合理的做法。
專家表示，近期通脹壓力顯現(xiàn)，在這種情況下，投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值，也是很多經(jīng)驗(yàn)人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過(guò)"換籌"方式，投資高檔住宅。
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