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看漲，看跌，都有這么多的理由，那么購(gòu)房者該怎么辦呢？
買房說起來很簡(jiǎn)單，一看買房的目的，二看對(duì)后市的預(yù)期，清醒點(diǎn)，不盲從，該有耐心的時(shí)候要有耐心，該有決心的時(shí)候要有決心。
三指標(biāo)構(gòu)建理性購(gòu)房心態(tài)
多數(shù)買房者資金有限，需要靠房貸，因此也總是將目光聚焦在房?jī)r(jià)和房貸政策上。房?jī)r(jià)跌了，總想著還會(huì)不會(huì)再跌??；房?jī)r(jià)漲了，就萬分后悔，一直追問，到底啥時(shí)候該買呀。這樣的人經(jīng)常很難買到心滿意足的房子。專家建議人們使用房?jī)r(jià)收入比、個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比，以及家庭負(fù)債余額與家庭總收入比三個(gè)指標(biāo)來判斷自己是否適合買房，謹(jǐn)防房主變房奴。
買不買房，什么時(shí)候買，要看個(gè)人的收入情況。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，聯(lián)合國(guó)人居中心認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為3-6，即房?jī)r(jià)的“合理水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。
有調(diào)查顯示，目前，有超過90%的人購(gòu)房使用按揭的方式，因此需要參考第二個(gè)指標(biāo)，即個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比，評(píng)估利率風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)比一般在28%～35%。
隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展完善，各種信貸消費(fèi)已步入普通居民家庭，一個(gè)家庭可能同時(shí)擔(dān)負(fù)著汽車貸款、教育貸款等多種負(fù)債，一般這些負(fù)債余額與家庭總收入比最好不要超過50%，否則個(gè)人的負(fù)擔(dān)過重。
也有人稱，買房是為了防通脹。且不說，通脹究竟會(huì)不會(huì)來，即便是真的來了，央行將會(huì)不斷加息，購(gòu)房者的房貸債務(wù)也將不斷升高，生活成本加速增長(zhǎng)，如果屆時(shí)收入增長(zhǎng)跟不上債務(wù)增長(zhǎng)，購(gòu)房者得不償失。
投資性購(gòu)房需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)
目前房?jī)r(jià)走勢(shì)不明，國(guó)家調(diào)控政策尚處于考察期，從通貨膨脹預(yù)期加劇的角度看，較為適宜投資性購(gòu)房者入市，但是需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)。
一、政策性風(fēng)險(xiǎn)?；跀U(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng)的需要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面不會(huì)出現(xiàn)很大改變，但是隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資性購(gòu)房者的政策性風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，主要體現(xiàn)在兩方面：一是信貸政策的變化，隨著通脹壓力的加大，國(guó)家的信貸政策很有可能收緊或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整；二是針對(duì)日益增加的炒房、囤房行為，政府開始調(diào)整房貸政策、嚴(yán)打“捂盤惜售”政策等。
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商品房投資炒作最終要受市場(chǎng)實(shí)際需求制約，租金和房?jī)r(jià)的嚴(yán)重背離已是投資買房的最基本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際上的一般情況，月租金與房屋價(jià)格的比例即租售比大致在1:260-1:100之間。但是，現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)與租金之間的比例大致在400以上，超過500倍的也有。2009年上半年，北京房屋的平均租金仍在下跌，與房屋價(jià)格的上漲之勢(shì)背離得越來越遠(yuǎn)。在這種情況下，房屋投資不但不能帶來理想的財(cái)產(chǎn)性收入，反而會(huì)侵蝕收入。
三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。近期個(gè)別城市房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)出價(jià)升量跌的現(xiàn)象，一定程度上說明高房?jī)r(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加重，房屋銷售困難，不利于實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格的增值變現(xiàn)，尤其是多套購(gòu)房者更容易遭受因資金鏈斷裂而被迫平價(jià)和低價(jià)出售的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，近期，部分二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，表現(xiàn)較為突出，房企對(duì)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)也已蔓延至此，加上被納入一些國(guó)家重要發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其發(fā)展前景一片光明，投資者不妨多關(guān)注這些城市的投資機(jī)會(huì)。
購(gòu)房因人而異，投資由己，責(zé)任自負(fù)。 |