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按揭房，就是通過銀行按揭購買的，貸款還沒有還清的商品房。按道理說，這樣的房子由于房屋所有權(quán)不完全屬于購房者，是抵押給銀行的，所以購房者無法擅自出售。但是，由于投資或者融資變現(xiàn)的需要，現(xiàn)在在二手房市場上，按揭房已經(jīng)成為一類待出售房屋。由于其中還夾雜著對房屋擁有抵押權(quán)的銀行，所以按揭房的轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)比正常的二手房轉(zhuǎn)讓要復(fù)雜和繁瑣得多。購買此類房屋時(shí)，都需要注意哪些問題，要怎樣才能讓自己的合法權(quán)益得到保障？有關(guān)行業(yè)律師提出了以下建議：
通常情況下，按揭房轉(zhuǎn)讓有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法，而這兩種操作方法的風(fēng)險(xiǎn)防范，關(guān)鍵都是——簽訂規(guī)范的合同。
轉(zhuǎn)按揭交易——這類交易是指，房屋所有人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，將其欠銀行未還的貸款同時(shí)轉(zhuǎn)讓給新的購房者。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件。通過這種方式轉(zhuǎn)讓按揭房，按揭房交易雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)比較低，但交易周期相對較長，通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過后才能辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為：居間委托——前期審查——簽訂買賣合同——轉(zhuǎn)按揭申請——過戶抵押。
在交易過程中，銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來消化。按揭房交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)主要通過中介機(jī)構(gòu)和合同約定來防范。此時(shí)，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：
首先，在收簽約定金時(shí)，居間委托合同就要對有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進(jìn)行約定。其次，在前期審查中，中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、新的購房者是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、新購房者需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題。最后，簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)按揭房屋交易雙方的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
非轉(zhuǎn)按揭交易——這類交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在 二手房交易實(shí)踐中也很常見，不過也蘊(yùn)含著較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。按揭房交易雙方之所以選擇這種交易方式，可能是銀行不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，也可能是新購房者資金充裕，不需要繼續(xù)辦理按揭。而這種情況下，或者是按揭人自行還貸，或者是按揭人用新購房者提供的資金還貸，而本質(zhì)都是一個(gè)：簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉(zhuǎn)按揭，這樣的按揭房交易更加靈活和方便。不過，在這期間，按揭房交易雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)增加了不少。
此時(shí)，為了避免過大的交易風(fēng)險(xiǎn)，雙方在簽約前，必須對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否合理這三個(gè)問題進(jìn)行明確。另外，新購房者本身是否有足夠的資金，也是簽約前必須弄清楚的事情。由此可見，這類交易最好通過誠信度較高的房屋中介公司完成，比較能保障自己的權(quán)益。簽約之前，應(yīng)當(dāng)注意的問題也必須明確，否則合同執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)，可會(huì)造成大麻煩的。 |