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近期樓市成交放量，出現(xiàn)“小陽春”，房地產(chǎn)糾紛也在增加。房地產(chǎn)糾紛類型往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有很大關(guān)系。市場(chǎng)形勢(shì)不好，則買家拒絕購房的糾紛比較多；如果市場(chǎng)形勢(shì)好，則賣家拒絕賣房的糾紛比較多。近期，筆者接二連三碰到賣家毀約的案例，在此結(jié)合這些案例提醒購房者，警惕賣家毀約三大借口。
借口一：其他共有人不同意出售
張小姐和父母共同擁有一套房屋，前不久張小姐處將該房屋掛牌，并從中介處收取了李先生的2 萬元定金。后來，李先生被告知，因?yàn)閺埿〗愀改覆煌獬鍪鄯课?，張小姐不能再賣該房，現(xiàn)在定金已經(jīng)交給中介退還。已經(jīng)簽了定金合同又不賣，李先生認(rèn)為張小姐違約在先，應(yīng)雙倍返還定金。但張小姐卻認(rèn)為，自己只是產(chǎn)權(quán)人之一，其他共有人不同意，自己收取的是無效定金，所以不同意賠償。
-律師提醒：
對(duì)于房屋買賣，共有人之一擅自簽訂房屋買賣合同，而其他共有人拒絕出售的，則房屋買賣合同無效，但是定金協(xié)議本身并非房屋買賣合同，它只是擔(dān)保賣方能夠如約簽訂房屋買賣合同，所以共有人之一有權(quán)單獨(dú)收取定金，并且在收取定金后有義務(wù)說服其他共有人同意出售房屋，否則收取定金的共有人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)然，中介公司在轉(zhuǎn)付定金時(shí)，應(yīng)該要求所有房屋產(chǎn)權(quán)人全部到場(chǎng)簽署定金協(xié)議并簽收定金，以避免糾紛。
借口二：定金收取不足，所收定金無效
王先生在中介處看中一套房子，簽署了中介公司提供的一份房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中約定定金5萬元，先付2萬元。兩天后，王先生接到中介通知，說賣家已經(jīng)簽收了2萬元定金，讓其再付3萬元。然而當(dāng)王先生到中介處補(bǔ)交定金時(shí)卻被告知，賣家改變主意，不打算出售該房給他，要退回2萬元定金，理由是約定5萬元，在補(bǔ)足之前定金不成立，所收定金無效。
-律師提醒：
依據(jù)法律規(guī)定，定金只有在交付后才能成立，雙倍返還或者沒收的定金罰則才能發(fā)生作用。本案中，定金約定為5萬元，購房者只交付了2萬元，很顯然5萬元的定金是不成立的，但是已經(jīng)交付的2萬元仍然有效，仍可適用定金罰則。也就是說，賣家如果拒絕賣房，則應(yīng)當(dāng)把2萬元定金雙倍返還，即定金總額為4萬元。本案中介公司在具體操作時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得賣家授權(quán)，由中介代為收取后續(xù)的3萬元定金，從而防止賣家毀約。
借口三：做低 房?jī)r(jià)違法，所簽協(xié)議無效
吳先生購買一套房屋時(shí)，為了避稅，買賣雙方在中介處簽訂了兩份陰陽合同以求做低房?jī)r(jià)。沒過幾天，賣家來電話說，由于做低房?jī)r(jià)逃稅違法，所以他們簽訂的陰陽合同都是無效的，不同意出售房屋。
-律師提醒：
為逃稅而做低房?jī)r(jià)的做法違法，但是并非該類合同就一定無效。為逃稅做低房?jī)r(jià)的合同無效，主要是指價(jià)格條款無效。比如原本房?jī)r(jià)為100萬元，雙方為逃稅約定進(jìn)交易中心價(jià)格為80萬元，另外20萬元作為 裝修補(bǔ)償，一旦雙方發(fā)生糾紛，該80萬元房?jī)r(jià)和20萬元裝修補(bǔ)償是無效的，雙方按100萬元的價(jià)格繼續(xù)執(zhí)行。本案中吳先生完全有權(quán)利要求賣家按照雙方實(shí)際買賣價(jià)格進(jìn)行交易，賣家拒絕交易就是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 |