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市民趙陽新近購(gòu)買了一套二手房，剛準(zhǔn)備重新裝修卻發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題，但中介和房東卻紛紛以房子已經(jīng)過戶完成交易而拒絕承擔(dān)責(zé)任。由于不像新房買賣實(shí)行一房一驗(yàn)制度，二手房交易前的質(zhì)量檢驗(yàn)歷來處于“真空”狀態(tài)，購(gòu)房者一旦買房之后發(fā)現(xiàn)問題，往往顯得求告無門。
新購(gòu)二手房現(xiàn)質(zhì)量隱患
“去年年底南園路上一家中介向我推薦了城南一套二手房，當(dāng)時(shí)由于購(gòu)房資金不太充裕，而這套老新村的房子從裝修和外觀看上去都不錯(cuò)，于是很快就買下了這套房子。”趙陽郁悶地向記者表示，萬萬沒有想到自己會(huì)為了這套房子進(jìn)退兩難。
原來，今年春節(jié)后趙陽準(zhǔn)備將房子重新 裝修一下后就能告別租房生活，但當(dāng)他把房間里的塑料地毯剝開，準(zhǔn)備請(qǐng)木工鋪設(shè)地板時(shí)卻發(fā)現(xiàn)地面上布滿了大大小小十余道裂縫，其中房間中央的一道裂縫長(zhǎng)達(dá)半米以上。“我當(dāng)時(shí)還特意按朋友介紹的方法用水澆在裂縫上做試驗(yàn)，沒想到樓下鄰居當(dāng)即跑上來說房子漏水了，把樓下的床上都淋濕了。 ”趙陽告訴記者，害得他要不斷地向鄰居道歉。趙陽咨詢專業(yè)人士獲知，類似于樓板的貫穿性裂縫已屬房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，但中介和房東在交易前均未起到告知義務(wù)，他希望能夠取消合同并退還購(gòu)房款和中介傭金。
其后，趙陽多次找到這家中介和原來的房東，但雙方都表示交易前趙陽并未提出驗(yàn)房要求，而問題是發(fā)現(xiàn)在辦完過戶手續(xù)之后，因此不能按照趙陽的要求退房。“中介告訴我，由于老新村沒有物業(yè)負(fù)責(zé)維修，如果出現(xiàn)問題可以找社區(qū)或街道有關(guān)部門想辦法整修。”趙陽說，但他現(xiàn)在根本不知道這個(gè)房子還應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)居住。
能否退房得看合同約定
根據(jù)最新司法解釋，在新建商品房的買賣過程中，如果因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。那么，中介和房東究竟是否應(yīng)該為二手房的質(zhì)量問題擔(dān)負(fù)責(zé)任，趙陽是否也有退房權(quán)利呢？
對(duì)此，經(jīng)緯律師事務(wù)所的有關(guān)律師向記者表示，在二手房買賣中，由于出售人一般都不是房屋建設(shè)方，也不是房屋經(jīng)營(yíng)者，因此無法按照相關(guān)司法解釋要求出售人承擔(dān)房屋建設(shè)方或者經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任。房屋出售者對(duì)于房屋重大瑕疵是否要承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵要看二手房買賣合同本身的約定，如果合同對(duì)此有明確約定，那么出售人就要承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)買人就可以依此約定要求解除合同。然而目前房屋買賣格式合同以及中介公司一般約定，購(gòu)房者一方應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋，出售人只按購(gòu)房者勘察時(shí)的房屋現(xiàn)狀和附屬設(shè)備現(xiàn)狀來出售房屋，如果僅在此約定的情況下，交易完成后購(gòu)房者顯然無法簡(jiǎn)單以房屋的質(zhì)量瑕疵為由主張退房。“因此購(gòu)買二手房還是不可倉(cāng)促行事，購(gòu)房者事先一定要多對(duì)房子的質(zhì)量、周邊環(huán)境等多加考察，簽訂合同之前也不要輕信房產(chǎn)中介，或者可以請(qǐng)專業(yè)人士幫忙先驗(yàn)房。 ”律師如此表示。
二手房交易現(xiàn)驗(yàn)收困境
記者了解到，目前蘇州建設(shè)部門對(duì)新建商品房實(shí)行一房一驗(yàn)制度，購(gòu)房者在收房時(shí)可以要求開發(fā)商出示包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》等相關(guān)文件。但二手房由于自然損耗和人為裝修破壞等諸多因素可能存在質(zhì)量問題的幾率更高，而二手房交易前不僅缺乏相應(yīng)的質(zhì)量檢驗(yàn)程序，有關(guān)部門對(duì)二手房交易實(shí)行質(zhì)檢難度也太大。買家如果對(duì)房屋瑕疵情況不多留心，一旦交易完成后再發(fā)現(xiàn)問題，就會(huì)與賣家或中介產(chǎn)生糾紛。“雖然目前二手房買方要求驗(yàn)房的越來越多，但所占的比例依然不大。”蘇州家樂驗(yàn)房公司的一名驗(yàn)房師表示，雖然二手房交易前比新房更應(yīng)驗(yàn)收，但二手房的驗(yàn)房工作比商品房要大得多，主要的原因就是許多二手房都是帶裝修的，在驗(yàn)房的時(shí)候房子的一些問題就很難看出來。記者了解到，目前二手房驗(yàn)房中的難點(diǎn)很多，不少驗(yàn)房公司也表示對(duì)二手房驗(yàn)房的興趣不是很大，程序相對(duì)復(fù)雜不少收費(fèi)卻不比新房高多少。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)為了確保購(gòu)買者的知情權(quán)，確保交易的公正性，規(guī)定出售房屋的現(xiàn)狀須由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員認(rèn)定，并出具具有法律效力的報(bào)告及承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。“目前國(guó)內(nèi)二手房交易前并沒有房屋檢驗(yàn)這一強(qiáng)制環(huán)節(jié)，按慣例中介公司主要會(huì)檢查房屋水電裝置及查看是否漏水等。”蘇州我愛我家的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要中介公司來為二手房的質(zhì)量認(rèn)定負(fù)責(zé)顯然并不現(xiàn)實(shí)。那么，二手房交易中質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)的“缺席”究竟該由誰來填補(bǔ)呢？ |