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在2008年二手房交易三大糾紛中，房屋質(zhì)量問題是其中之一，有些已經(jīng)對簿公堂。由于二手房交易雙方信息不對稱，買家對房屋瑕疵情況往往一無所知，一旦居住后發(fā)現(xiàn)問題，就會與賣家產(chǎn)生無休止的糾紛。
房屋質(zhì)量問題糾紛多
朱先生去年9月購買了一套二手房，入住后發(fā)現(xiàn)下水道經(jīng)常堵塞，請專業(yè)維修人員檢查后發(fā)現(xiàn)，原業(yè)主在裝修時為了擴大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間管道的鋪設(shè)線路，如果要徹底改變堵塞現(xiàn)狀，必須重新鋪設(shè)管道，需要一大筆費用。朱先生找原業(yè)主交涉，原業(yè)主不同意賠償，朱先生無奈起訴至法院。法院審理后認(rèn)為原業(yè)主擅自改變管道鋪設(shè)線路，并隱瞞了下水道堵塞的情況，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
熊女士去年10月購買了一套高層住宅，入住后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間內(nèi)異味較重，請專業(yè)維修人員上門檢查后發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間管道鋪設(shè)不合理，造成該單元衛(wèi)生間臭氣上溢。熊女士后悔買下這套瑕疵房，要求退給原業(yè)主，原業(yè)主不同意。熊女士只能提起訴訟，要求法院判決原業(yè)主接受退房賠償。
發(fā)達(dá)國家須出具報告
上海房地產(chǎn)專修學(xué)院驗房師培訓(xùn)班教師、資深驗房師管懷圣告訴《房地產(chǎn)時報》記者，以上兩個案例如果能在交易之前由驗房師先驗看一下，就不會產(chǎn)生后面的糾紛。二手房由于自然損耗和人為裝修破壞等諸多因素，比一手房更需要在交易前進(jìn)行驗收，而目前的二手房交易沒有驗房這個環(huán)節(jié)。
上海同太驗房師工作室總經(jīng)理金衛(wèi)平曾到歐美國家考察過驗房情況，他說：“在美國、法國、澳洲等發(fā)達(dá)國家，二手房買賣必須由驗房師對所出售的房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗并出具報告，這是不可缺少的程序。如在法國，必須先由驗房師對房屋的水電、管道、保溫層、結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測，房屋的“體檢”報告出來后，方可進(jìn)入買賣程序；在澳洲，驗房師不僅要對二手房質(zhì)量出具報告，還要在報告中反映房屋的產(chǎn)權(quán)人變更情況、房屋所在區(qū)域未來的規(guī)劃情況及同類房屋的市場價格情況。
上海應(yīng)增加驗房環(huán)節(jié)
發(fā)達(dá)國家和地區(qū)為了確保購買者的知情權(quán)，了解房屋狀況的真實性，確保交易的公正性，規(guī)定出售房屋的現(xiàn)狀須由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員認(rèn)定。驗房從業(yè)人員執(zhí)業(yè)需要國家資格認(rèn)定并嚴(yán)格控制，驗房師如同公證員、律師，是具有合法資質(zhì)的職業(yè)，他們的報告具有法律效力并承擔(dān)法律責(zé)任。
一手房如產(chǎn)生質(zhì)量問題還有開發(fā)商承擔(dān)保養(yǎng)維修責(zé)任，而二手房一旦交易成功，所有的質(zhì)量問題全部隨權(quán)屬轉(zhuǎn)移給受讓人一方。因此，上海應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，增加二手房交易前的驗房環(huán)節(jié)，維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。誠然，增加驗房環(huán)節(jié)操作上還需要進(jìn)行探索，如二手房買賣時，誰作為提出驗房申請的主體？費用誰來承擔(dān)？驗房報告的法律效力如何體現(xiàn)?這些需要政府部門和行業(yè)管理部門認(rèn)真研究，拿出可操作的辦法。 |