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2009年是一個特殊時期，是救市貫穿其中，各類刺激經(jīng)濟發(fā)展政策層出不窮的時期，是福利財政化時期。可以說，2009將是一個寬松的年份，一個有機會的年份。
所以趁著政策之火，一個理想化時期的、危機造就的、政策鋪底的投資與消費結點時間，謀劃一下你的住房夢想吧。這一年，你將得到更多的實惠與驚喜。(當然，如果你認為房價在整個2009年屬于觸底反彈或持續(xù)下跌，那么正確的等待帶來的將是你最主要的實惠。）
實惠一 持續(xù)減息
2009年是減息年。此前100天減息達5次，按照加息頻率與加息幅度折算，目前應該是6.5次，因為上一次減息幅度非常大，本次減息才回復到0.27%這個點位。按照目前的利率水準，假如你看中了某項目100平米的房子，按照該項目目前1萬元/平米的售價，購買該房子需要支付100萬。
如果通過商業(yè)銀行按揭貸款的方式購買該套房子，按照新政規(guī)定，目前5年以上貸款的基準利率為7.47%，新政前一般銀行都是執(zhí)行的下浮15%的優(yōu)惠利率，執(zhí)行的按揭貸款利率6.35%。在此利率下，30年期貸款最后需要總還款約為179萬元，月還款約為4978元，支付利息為99萬。
新政后，住房按揭貸款的下浮幅度擴大30%，優(yōu)惠后的按揭利率則為5.23%，在此利率下，30年期貸款最后需要總還款約為159萬元，月還款約為4408元，支付利息為79萬。依此算下來，如果在新政后買房子，僅貸款支付的利息就少了20萬，而每月還款的額度也相差570元。如果是買90平米以下的房子，能省得更多。
預期還有兩大利率方面的利好：
1、新近出臺的國務院十三條細則中規(guī)定商業(yè)銀行可以自由決定確定優(yōu)惠利率，這個權限下放，極大地擴大了享受新政的消費者范圍，以經(jīng)驗判斷，開發(fā)商為了銷售，一定會搞好與銀行間的公關，開發(fā)商從功利角度來說，更愿意將政策落實到有購買力的人群身上，也就是商業(yè)銀行自主利率優(yōu)惠權后，更多非改善型住宅獲得了優(yōu)惠機會。
2、減息目前并未出盡，按照預測的162基點算，還至少有四次減息空間，這還是按照既往經(jīng)驗估計的，一旦經(jīng)濟保增長目標、擴充投資規(guī)模目標不能兌現(xiàn)，無限減息也是可能的，大約在五至六次這個幅度。如果按照2004年的水平計算，上述標準買房還可節(jié)余13.8萬。
實惠二 首付松動
首先放松第二套房貸的首付比例，將第二套房貸貸款額度提高到80%后，對一套90平方米，總價100萬的新房來說，購房者只需首付20%，即20萬，而之前需要付40萬，放松對第二套房貸的限制后少付20萬。按照新政，你買的房子面積大于90平米，不能享受部分稅費減免的政策。但新政對住房按揭貸款利率下限的幅度有所擴大，新政前優(yōu)惠是在基準利率的基礎上下浮15%，如今下浮比例擴大到30%。
其次就是來源于開發(fā)商促銷的首付節(jié)約，為了刺激消費，結合目前市場上進入消費的人群購買力有限，所以部分有實力的開發(fā)商重新起用了原被廢止的營銷措施，如零首付，或降低比例的首付，如將
裝修納入購房程序一并提供商業(yè)貸款，再由個人與開發(fā)商進行結算，開發(fā)商代為完稅等等。固然這些銷售政策，不會讓你的總支付發(fā)生節(jié)約，但現(xiàn)付壓力大大減輕。
實惠三 房買二手
如果你購買二手房，則除了享受相關利率優(yōu)惠與稅費減免政策利好外，從目前的市場發(fā)展態(tài)勢看，你還將獲得二手房平抑價格，即由于政策吸收泡沫，釋放出大量以前作為投機、投資消費的二手房源，再通過戶籍松動、稅費松動、公積金貸款，結合改善型消費鼓勵一次置業(yè)者及二次置業(yè)者，向二手房市場轉移。
實惠四 直降銷售
如果你善于發(fā)現(xiàn)，這幾類項目在救市環(huán)境下，必須直降銷售，它們是：沒有后續(xù)土地儲備的住宅項目、高負債高土地儲備的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旗下項目、已入市銷售但后期開發(fā)量大的巨量型項目。
此外，產(chǎn)權調整后有些必降項目，第一類，新農村社區(qū)里的房子；第二類，作為招商引資項目并立項了的綜合用地上的附著居住型公寓；第三類，暫屬農村的合作建房；第四類，還建區(qū)多余用房。這四類房子目前被稱為"小產(chǎn)權房"，但由于其帶公性質，所以預期是可以被收購或調整產(chǎn)權讓其有名分地上市銷售或轉讓的。
當然小產(chǎn)權房是否解禁取決于國土部與住建部的角逐，地方政府如果獲得更大權力則小產(chǎn)權房在2009部分地獲得解禁是可能的。一旦如此，則改善型消費前提下部分小產(chǎn)權房或政府收購住房獲得價差，只能由中低消費中小套型的改善型買房人獲得。
實惠五 車房聯(lián)運
以前在房地產(chǎn)營銷中也有過買房送車的案例。由于汽車消費領域的稅費內容類似于房產(chǎn)品，所以刺激汽車消費的政策與目前樓市的救市政策如出一轍，包括行政管理費用減免、免征部分消費稅種、鼓勵私家買車并且著重于中低價位中小車型，還可以環(huán)保的名義來刺激小車消費。
所以不排除開發(fā)商將車房聯(lián)運作為優(yōu)惠促銷措施來執(zhí)行，這樣，在買房送車中獲得大幅優(yōu)惠都不算奇事。
實惠六 財政補貼
目前財政支持房地產(chǎn)業(yè)消費的政策主要集中于三項，分別是公積金管制的松動與貸款消費范圍擴大、對改善型消費與城市居民首次購買自住房給予直接的財政補貼、在融資方面允許寬余公積金進入到保障住房領域。這并不能直接帶動大面積的消費。所以對2009年，財政補貼措施我們可以懷有理想的預期。
比如將財政補貼范圍擴大至：住房困難企業(yè)集資建房、公務員階層的改善型消費、城市低收入住房困難戶進行商品性消費的直接補貼、放松戶籍管制后對外地來本地消費，其中屬于自住性消費的可能按照普惠制給予財政扶持等等。
實惠七 稅費豁免
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。從11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。以一套面積為90平方米、單價1.7萬元的住宅為例，如果購房者是第一次購買，按照原先的標準，賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元，買方合同價1.5%的契稅22950元，而765元的印花稅買賣雙方都要繳納?，F(xiàn)在根據(jù)新政策，賣方的土地增值稅可以免交，買方的契稅只需交1%，雙方的印花稅都免交，這樣，新標準為買賣雙方各自節(jié)省8415元。總體來看，對于首次購買小 戶型普通住宅的購房者而言，各類稅費的減免，可以使總稅費下降35%左右。 |