|
????? 在網(wǎng)上看到關(guān)于房?jī)r(jià)上漲原因的一個(gè)開(kāi)玩笑的說(shuō)法：房?jī)r(jià)上漲的唯一原因就在于銀行在源源不斷地給買(mǎi)房的人提供貨幣，如果銀行倒閉了，我看誰(shuí)還有錢(qián)去買(mǎi)房！
?
????? 此說(shuō)法乍一看沒(méi)有道理，但仔細(xì)一琢磨，還真是這么回事。如果沒(méi)有銀行作為后備支援力量，基本上任何人都買(mǎi)不起房，甚至也可以說(shuō)，如果沒(méi)有銀行，恐怕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商連商品房都建不成。
?
????? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房的價(jià)格一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，那么究竟影響房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素有哪些呢？
?
????? 我國(guó)規(guī)定商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。
?
????? 期間費(fèi)用指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商品房開(kāi)發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過(guò)綠化、小區(qū)配套朝向、戶(hù)型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房?jī)r(jià)格。
?
????? 這只是在理論上的房?jī)r(jià)構(gòu)成，不過(guò)在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，房?jī)r(jià)的成本計(jì)算方式還是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的。我認(rèn)為，商品房?jī)r(jià)在實(shí)際操作過(guò)程中，它還應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：
?
????? 房?jī)r(jià)＝土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）＋公關(guān)成本＋建筑成本＋監(jiān)理成本＋策劃費(fèi)用＋銷(xiāo)售成本（含巨額廣告費(fèi)、人力）＋開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)＋稅收＋銀行巨額貸款利息＋財(cái)務(wù)費(fèi)用＋其他因素（包括周邊環(huán)境的搭配、供求關(guān)系、投機(jī)者的炒作哄抬以及購(gòu)房者得不理性等等因素在內(nèi)）。
?
????? 我想按照這樣的公式來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，應(yīng)該夠全面了吧，不過(guò)有的開(kāi)發(fā)商，昧著良心運(yùn)用一些“長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值”“國(guó)外理念”“花園洋房”等等眼花繚亂的名詞來(lái)為其高房?jī)r(jià)自圓其說(shuō)，如黃金地段、綠色家園、教育地產(chǎn)……通過(guò)炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào)，使商品房最終銷(xiāo)售價(jià)格大大偏離了它得成本，而這正是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的機(jī)密所在，同樣，也是引起廣大購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商尖銳矛盾的直接原因。
#p#1#e#
????? 顯然，相當(dāng)多的朋友眼中的房?jī)r(jià)成本公式卻非如此，在我們普通購(gòu)房（包含已經(jīng)購(gòu)房或者將要購(gòu)房的朋友）朋友的眼中，大家用來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)的公式卻要簡(jiǎn)單得多：房?jī)r(jià)＝土地成本＋建筑成本＋開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)＋稅收……但這個(gè)公式嚴(yán)格說(shuō)來(lái)是不完整，有些片面的。因?yàn)槲覀兒雎粤朔績(jī)r(jià)中許多代價(jià)高昂的“隱性成本”這樣一個(gè)客觀存在（比如開(kāi)發(fā)商對(duì)政府某些官員的公關(guān)措施，這些花費(fèi)也是要轉(zhuǎn)嫁到我們購(gòu)房者身上的），
?
????? 所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有作出一個(gè)準(zhǔn)確的、切合實(shí)際的評(píng)估。
?
????? 上面所說(shuō)的只是新建毛坯房的房?jī)r(jià)，接下來(lái)談?wù)劧址糠績(jī)r(jià)的構(gòu)成要素。
?
????? 目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業(yè)，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價(jià)格中一項(xiàng)非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無(wú)意的忽略了。
?
????? 既然是二手房，有一個(gè)因素不可避免——那就是它有一個(gè)成本的折舊，其計(jì)算方式雖然不太復(fù)雜，不過(guò)也不太好操作。
?
????? 二手房的折舊率計(jì)算方式: 出售房改房的成本價(jià)，按所售房屋的重置價(jià)格（即根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評(píng)估對(duì)象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用）結(jié)合房屋成新折舊評(píng)定房屋的合理價(jià)格。
?
????? 如你所購(gòu)房屋使用年限已經(jīng)超過(guò)30年的，則按30年期限來(lái)計(jì)算其折舊；如使用年限未超過(guò)30年，則需按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算其折舊。
?
????? 一般來(lái)說(shuō)，所售房成本價(jià)年折舊率通常按2％計(jì)算，對(duì)于那些經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關(guān)規(guī)定重新評(píng)估。
?
????? 估算二手房的價(jià)格: 第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。很多二手房業(yè)主總是強(qiáng)調(diào)自己當(dāng)初裝修時(shí)花了多少錢(qián)，但是建材的價(jià)格波動(dòng)性很大，有的材料短時(shí)間就可能跌價(jià)大半，甚至被淘汰了。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前而不是以當(dāng)年建材市場(chǎng)銷(xiāo)售的價(jià)格為基準(zhǔn)。
?
????? 當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價(jià)格可能會(huì)有困難，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照欲購(gòu)房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢(xún)，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，以此作為估價(jià)的參考。
?
????? 第二，按照一般的裝修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過(guò)5年以上的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。通過(guò)上述方法，購(gòu)房者可以大致估算出需購(gòu)房的裝修價(jià)格，將裝修價(jià)從房屋總價(jià)中剔除，再與同類(lèi)型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房?jī)r(jià)的高低。
?
????? 置業(yè)須知：房改房（已購(gòu)公房、上市公房）：房改房就是按照國(guó)家關(guān)于公有住房制度改革（房改）的有關(guān)政策規(guī)定，交納一定價(jià)款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買(mǎi)為個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，這類(lèi)房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)的，所以，房改房上市交易國(guó)家強(qiáng)制其在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)候交納土地出讓金。
?
????? 房改房又分為成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。按照國(guó)家規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，只要在過(guò)戶(hù)時(shí)候交納土地出讓金而且不屬于國(guó)家限制交易的類(lèi)型（例如央產(chǎn)房）才可以直接上市交易。
?
????? 而優(yōu)惠價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬于房改時(shí)國(guó)家或者產(chǎn)權(quán)單位給于了進(jìn)一步的補(bǔ)貼或優(yōu)惠，所以在上市之前，必須先交納一定價(jià)款之后才能象成本價(jià)房改房一樣上市交易。
#p#2#e# |