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房地產(chǎn)市場的資金來源正在持續(xù)改善。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅較去年同期收窄16.4個百分點，較去年全年收窄10.8個百分點，其中，國內(nèi)貸款同比增長0.6%，相較之下，去年國內(nèi)貸款下降6%左右。
房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而企業(yè)健康發(fā)展的前提是擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。比如，回顧2021年下半年個別房企出險，一個主要原因是企業(yè)的現(xiàn)金流惡化，資金鏈斷裂，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式難以為繼。
如何穩(wěn)定、改善企業(yè)的資金來源？這既是房企化債的重要內(nèi)容，也是推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。企業(yè)的資金來源主要包括兩部分，即經(jīng)營性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流，對房企來說，前者主要是銷售回款，這依賴于市場的交易量與成交價格，后者主要是債務(wù)融資、股權(quán)融資，如銀行貸款、發(fā)行債券與股票等。
穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)資金來源，首先要穩(wěn)定市場銷售，從而改善房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流。2024年9月召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。今年以來，全國各地區(qū)、各部門按照黨中央的決策部署與要求，“因城施策”出臺了一系列措施，取得了明顯成效。今年上半年，市場交易量有所改善，市場價格降幅整體收窄。其中，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，較去年同期收窄15.5個百分點；商品房銷售金額下降5.5%，較去年同期收窄19.5個百分點；從70個大中城市6月的房價數(shù)據(jù)看，一二三線城市的新建商品住宅銷售價格雖有所波動，但同比降幅均較去年同期收窄。
穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)資金來源，還要穩(wěn)定外部融資環(huán)境，進一步改善企業(yè)的融資性現(xiàn)金流。在此過程中，要平衡好促發(fā)展、防風險之間的關(guān)系，掌握好一個“度”。需要看到，此前個別房企出險，既與企業(yè)脫離主業(yè)、盲目多元投資有關(guān)，也與企業(yè)過度融資有關(guān)。而企業(yè)之所以能“過度融資”，主因是金融業(yè)經(jīng)營的順周期性——當某個行業(yè)處在上升期，金融機構(gòu)一窩蜂放貸，助推“熱的更熱”，一旦行業(yè)進入下行期，部分金融機構(gòu)出于維護自身債務(wù)安全的考慮，爭先抽貸，迫使“冷的更冷”。
破解房地產(chǎn)金融的順周期性問題，藥方是搭建溝通協(xié)調(diào)平臺與機制，緩解銀企之間的信息不對稱。最新數(shù)據(jù)顯示，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的推動下，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款已增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。
接下來，在房地產(chǎn)市場資金來源持續(xù)改善的基礎(chǔ)上，房企也要修煉內(nèi)功，完善公司治理機制與內(nèi)控管理機制。只有企業(yè)經(jīng)營合規(guī)、前景優(yōu)良，外部融資才能順利進入，二者是良性循環(huán)的關(guān)系。與此同時，還要加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。金融管理部門可進一步指導金融機構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。
來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》
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