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龍光219億元境內(nèi)債重組方案，獲債權(quán)持有人通過。
7月9日晚間，深圳市龍光控股有限公司公告稱，公司境內(nèi)債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計(jì)219.6億元。
龍光債務(wù)化解取得的成果，是當(dāng)前出險(xiǎn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一個(gè)縮影。
近期，房企債務(wù)重組呈加速推進(jìn)態(tài)勢(shì)。其中，時(shí)代中國、金輪天地、融創(chuàng)等房企境外債重組已基本獲債權(quán)人通過，將進(jìn)行聆訊；旭輝向債券持有人定向發(fā)送了境內(nèi)債券重組的全面優(yōu)化方案；正榮地產(chǎn)就境外及境內(nèi)債務(wù)制定新重組計(jì)劃等；寶龍地產(chǎn)也表示，公司正在對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行重組。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至目前，融創(chuàng)、富力、中梁、當(dāng)代、佳兆業(yè)、奧園、金輪天地、禹洲、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國、綠地、金科、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等14多家房企債務(wù)重組或重整獲批。此外，金輪天地、融創(chuàng)等房企境外債重組已基本獲債權(quán)人通過，將進(jìn)行聆訊。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向記者表示，債務(wù)重組是出險(xiǎn)房企“自救”的關(guān)鍵一步，但能否真正“脫險(xiǎn)”，還需依賴外部市場(chǎng)修復(fù)和內(nèi)部經(jīng)營改善的共同作用。
“如何讓經(jīng)營性現(xiàn)金流回正真正具有可持續(xù)性，在一、二線城市的激烈競(jìng)爭中補(bǔ)充土地、提升運(yùn)營效率，又如何在修復(fù)的融資環(huán)境中重獲金融機(jī)構(gòu)信任，決定這些歷經(jīng)劫波的房企能否真正重獲新生。”一位 房地產(chǎn)行業(yè)人士指出。
公布方案僅20天，龍光便完成境內(nèi)債二度重組
距離6月20日向投資人公布境內(nèi)債重組議案僅20天，龍光便完成了境內(nèi)債二度重組。
“龍光境內(nèi)債券重組獲得了投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。”一位接近龍光方面的人士告訴記者。
公告顯示，此次龍光境內(nèi)債券重組全面覆蓋21筆存量的交易所債券，涵蓋公司債券及資產(chǎn)支持證券等各類債券品種。重組方案涵蓋了特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購回、債轉(zhuǎn)股及留債等五大選項(xiàng)，其中現(xiàn)金回購比例提升至18%（原為15%），資產(chǎn)抵債比例提升至35%（原為25%），留債展期期限從9.5年縮短至8年。
“在資產(chǎn)抵債選項(xiàng)，龍光設(shè)計(jì)了以物抵債、單一資產(chǎn)信托和集合資產(chǎn)信托三種模式。所有模式均有頭部現(xiàn)金安排，是其他同業(yè)方案所不具備的，也是投資人最為關(guān)注的一點(diǎn)。”上述接近龍光人士表示，設(shè)立單一資產(chǎn)信托模式降低中小投資者參與門檻；“以物抵債”和“單一資產(chǎn)信托”模式均不設(shè)收益上限，未來相關(guān)資產(chǎn)升值產(chǎn)生的全部收益將完全歸屬于投資人；以物抵債資產(chǎn)權(quán)屬清晰、完整。
一位投資人士認(rèn)為，在當(dāng)前房企流動(dòng)性仍較為緊張的背景下，龍光此次重組的資源籌措力度超過市場(chǎng)預(yù)期。
“一方面，公司此前為境內(nèi)債券提供的29項(xiàng)增信資產(chǎn)，此次按照開發(fā)階段屬性分門別類，匹配不同重組選項(xiàng)，全部用于本次重組。另一方面，龍光從境外籌集了5億元現(xiàn)金資源，并計(jì)劃增發(fā)5.3億股股票，用于支持本次境內(nèi)重組方案。”上述投資人士稱。
“下一步，龍光將根據(jù)債券持有人會(huì)議議案相關(guān)條款的約定，快速落地相關(guān)后續(xù)工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項(xiàng)中進(jìn)行選擇及分配。”龍光方面表示。
除了龍光，旭輝、時(shí)代中國、正榮地產(chǎn)等多家房企，也于近日公布了債務(wù)重組進(jìn)展。
記者從獨(dú)立信源處獲悉，7月8日，深陷債務(wù)壓力的民營房企旭輝控股向境內(nèi)債券投資人，定向發(fā)送了其境內(nèi)債券重組的全面優(yōu)化方案。
據(jù)悉，旭輝集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)規(guī)模約100.6億元，涉及7只存續(xù)債券。
與之前的版本相比，旭輝最新方案在現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等核心條款上，均有所改善。其中，在現(xiàn)金回購選項(xiàng)方面，旭輝將現(xiàn)金回購的上限提升至2.2億元，回購價(jià)格也提高至債券面值的20%；定增股票的上限從6.8億股增加到10.2億股，對(duì)應(yīng)的債券面值上限也從10億元提高至15億元；在以資抵債選項(xiàng)中，旭輝拿出四個(gè)一線城市項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，每百元面值債券可置換的資產(chǎn)價(jià)值從36元提升至40元。
此次修改債務(wù)重組方案后，記者了解到，投資人對(duì)于此次的優(yōu)化方案反饋較好。“現(xiàn)金回購這塊，雖然總額不及融創(chuàng)，但價(jià)格的抬升，還是看到了公司的誠意。”一位投資人稱。
同一日，時(shí)代中國發(fā)布內(nèi)幕消息，宣布境外債務(wù)重組計(jì)劃獲90.08%債權(quán)人投票通過，將尋求高等法院對(duì)計(jì)劃的批準(zhǔn)及裁決。尋求裁決計(jì)劃的呈請(qǐng)，將于2025年7月30日上午十時(shí)正（香港時(shí)間）聆訊。
此外，正榮地產(chǎn)于6月30日宣布，就集團(tuán)的境外及境內(nèi)債務(wù)制定新重組計(jì)劃，重組計(jì)劃目前處于初步階段，可能涉及將債務(wù)（全部或部分）轉(zhuǎn)換為公司新股份，余額由債權(quán)人注銷；延長償還債務(wù)的到期日等。
房企債務(wù)重組全面提速，削債成主流
按各房企公布的情況及公開信息，近期房企債務(wù)重組呈現(xiàn)加速推進(jìn)態(tài)勢(shì)。
對(duì)于這一現(xiàn)象背后的原因，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房企債務(wù)重組加速由多種因素疊加造成，包括債務(wù)集中到期壓力、債權(quán)人預(yù)期趨現(xiàn)實(shí)、政策與資金雙支持、企業(yè)自救迫切性等方面。
從整體債務(wù)壓力情況來看，柏文喜表示，2025年房企到期債務(wù)總額高達(dá)5257億元，其中第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。由此可見，房企整體債務(wù)壓力仍然不小，由于當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整狀態(tài)，加之出險(xiǎn)房企經(jīng)營及回款能力下降，其償債能力減弱，迫使這部分房企有必要加快債務(wù)重組進(jìn)程。
政策層面，“金融監(jiān)管部門明確支持房企合理融資，央行5000億元紓困專項(xiàng)再貸款落地，為市場(chǎng)注入流動(dòng)性。此外，保交樓資金的介入與支持，在盤活房企存量資產(chǎn)的同時(shí)，也提升了企業(yè)與債權(quán)人協(xié)商的成功率。”柏文喜稱。
而債權(quán)人預(yù)期的轉(zhuǎn)變，同樣是一個(gè)關(guān)鍵因素。
“經(jīng)過市場(chǎng)長期調(diào)整，債權(quán)人對(duì)債權(quán)回收的預(yù)期，更趨實(shí)際。”中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，債權(quán)人意識(shí)到房企債務(wù)償還的難度較大，相較于破產(chǎn)清算和資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務(wù)清償率。另外，部分債權(quán)人在出險(xiǎn)房企債務(wù)不斷換手后，持有成本較低，如果重組方案的現(xiàn)金回收價(jià)值更具吸引力，他們更愿意接受重組。
劉水強(qiáng)調(diào)，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，盡快完成債務(wù)重組，讓公司恢復(fù)正常經(jīng)營，才能夠最大程度拯救企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，也有助于保持團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型。
再者，按本輪房企公布的債務(wù)重組方案，“實(shí)質(zhì)性削債”成為主流。
“本輪債務(wù)重組一個(gè)明顯共性特點(diǎn)是，削減債務(wù)規(guī)模。相比以往以展期為主的模式，當(dāng)前方案更注重實(shí)質(zhì)性削債，多家房企開始通過債轉(zhuǎn)股、可轉(zhuǎn)債等方式削減債務(wù)規(guī)模。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示。
柏文喜指出，按各房企所公布的債務(wù)重組方案，越來越多房企采用“債轉(zhuǎn)股”方式削債，如旭輝、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等，通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債或股權(quán)置換降低負(fù)債率。同時(shí)，削債比例提高：相比以往“展期為主”，本輪重組更注重實(shí)質(zhì)性削債，部分企業(yè)削債比例超過50%。
這其中，融創(chuàng)境外債二次重組采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)模式，預(yù)計(jì)化債約600億元；旭輝預(yù)計(jì)削減境外債務(wù)約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務(wù)總額的66%；碧桂園在境外債重組后預(yù)計(jì)將減少債務(wù)約110億美元。
多位行業(yè)分析師指出，在 新房銷售尚未回穩(wěn)以及資產(chǎn)折價(jià)壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務(wù)重組進(jìn)程，且提高削債比例可能是普遍趨勢(shì)。
重組并非終點(diǎn)，房企回歸正軌仍需“內(nèi)外兼修”
成功達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，無疑是深陷困境房企的一個(gè)重要里程碑，對(duì)企業(yè)和行業(yè)都具有積極意義。
“對(duì)于出險(xiǎn)房企來說，盡快完成債務(wù)重組，推動(dòng)公司恢復(fù)正常經(jīng)營，才能夠最大程度拯救企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，也有助于保持團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型，盡快恢復(fù)正常經(jīng)營。”劉水稱。
而對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，分析人士指出，出險(xiǎn)企業(yè)盡快推進(jìn)債務(wù)重組，不僅能夠加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，也有助于提振行業(yè)發(fā)展信心。
柏文喜向記者表示，長遠(yuǎn)看，市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整一方面帶來了壓力，另一方面也在推動(dòng)行業(yè)告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向更注重精細(xì)化運(yùn)營和現(xiàn)金流健康的可持續(xù)發(fā)展軌道。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的有序化解，也有助于逐步修復(fù)購房者、投資者對(duì)行業(yè)的信心。
不過，完成債務(wù)重組只是企業(yè)走出困境的第一步，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組與企業(yè)完全回歸正常經(jīng)營軌道之間，仍存在一定距離。
就在近日，融創(chuàng)因一筆借款糾紛，再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注：其旗下位于北京望京融科中心的兩間辦公物業(yè)被擺上拍賣臺(tái)，總起拍價(jià)約3970萬元。
債務(wù)重組取得重大突破的融創(chuàng)，為何再次因債務(wù)糾紛，其北京辦公樓部分物業(yè)被拍賣？
對(duì)此，多位行業(yè)人士向記者指出，債務(wù)重組主要解決的是“存量債務(wù)壓力”和“外部融資枯竭”的問題。房企能否真正走出困境、避免未來再次陷入債務(wù)危機(jī)，根本上依賴于企業(yè)自身“造血”能力的恢復(fù)。
“出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功有助于緩釋風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)真正走出危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復(fù)展期或者重復(fù)進(jìn)行債務(wù)重組。”劉水在接受記者采訪時(shí)說。
劉水建議，房企應(yīng)緊抓“因城施策”帶來的政策窗口期，加速布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)銷售去化，同時(shí)使用多種方式加快資金回籠速度。“只有持續(xù)獲得銷售回款，才能保障現(xiàn)金流入，方能增強(qiáng)償債能力。”
一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，盡管政策層面持續(xù)釋放暖意，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企，特別是曾出險(xiǎn)房企的信心恢復(fù)，將是一個(gè)緩慢的過程。“重建市場(chǎng)信任，需要企業(yè)展現(xiàn)出持續(xù)的經(jīng)營改善和財(cái)務(wù)自律。”
惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露向記者表示，盡管中央及各地政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇可能主要集中在一線城市及部分強(qiáng)二線城市。但這些城市的競(jìng)爭正在加劇，因?yàn)榇蠖鄶?shù)全國性的國有房企也在重新布局并集中發(fā)展這些城市。
“我們認(rèn)為，重組房企能否在這些城市補(bǔ)充土地，將對(duì)它們的中長期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。”石露露在接受記者采訪時(shí)說。
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