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2025年以來(lái)，受保租房大規(guī)模入市以及居民收入預(yù)期影響，住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，重點(diǎn)城市租金面臨下行壓力，亦有長(zhǎng)租公寓選擇折價(jià)出讓。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)日前披露的《2025住房租賃卓越表現(xiàn)報(bào)告》，今年4月，重點(diǎn)50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市）住宅平均租金單價(jià)為32.29元／平米／月，環(huán)比微漲0.49％，同比下跌4.2％。與此同時(shí)，今年連續(xù)四個(gè)月50城的單月平均住宅掛牌租金表現(xiàn)不及去年同期，租金增長(zhǎng)動(dòng)力不足。
不過(guò)，從近期長(zhǎng)租公寓頻頻開(kāi)業(yè)、租賃住房REIT上市火爆等情況來(lái)看，業(yè)內(nèi)仍對(duì)住房租賃市場(chǎng)的走勢(shì)充滿(mǎn)信心。杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書(shū)記、總經(jīng)理余佳判斷，未來(lái)五年，整個(gè)住房租賃行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)利好行情，“至少在國(guó)有企業(yè)加持的保租房板塊，前景一定是向好的”。
觀點(diǎn)網(wǎng)方面也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)重點(diǎn)城市住宅租金將保持降溫態(tài)勢(shì)或平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)活躍度難有大幅提升，區(qū)域分化將持續(xù)，“長(zhǎng)期來(lái)看，隨著政策支持深化、供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化和租房市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展逐漸完善，住房租賃市場(chǎng)將更加健康可持續(xù)”。
保租房公募REITs熱度漸高
近日，江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目——華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式上市后受到投資者熱捧，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。截至目前，已上市的保租房公募REITs已經(jīng)擴(kuò)容至八支。相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，公募REITs成為保租房主要融資路徑，預(yù)計(jì)未來(lái)保租房REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。
據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)公募REITs已然進(jìn)入了“首發(fā)＋擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局。一方面，保障性租賃住房的加速落地以及公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，為租賃企業(yè)提供了資產(chǎn)證券化與資本退出的新路徑。另一方面，首批上市的如華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等也接連啟動(dòng)了擴(kuò)募進(jìn)程。
例如，5月23日，在2025觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)上，招商伊敦華東區(qū)域總經(jīng)理周生龍表示，保租房公募REITs發(fā)行之后，公司投資戰(zhàn)略明確“以退定投”的原則，未來(lái)將持續(xù)關(guān)注保障性租賃住房的拓展機(jī)會(huì)，持續(xù)尋求合適的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)裝入到擴(kuò)募資產(chǎn)池；
而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT也在2024年11月便申請(qǐng)擴(kuò)募，擬購(gòu)入資產(chǎn)為有巢上海馬橋項(xiàng)目。“通過(guò)對(duì)標(biāo)發(fā)現(xiàn)，非改保將成為未來(lái)發(fā)展的一種重要資產(chǎn)類(lèi)型。”華潤(rùn)有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理李伯喬介紹說(shuō)，在政策引導(dǎo)和支持下，REITs的發(fā)展相對(duì)較快，截至4月底已經(jīng)上市的公募REITs為65支、市值1900億元，與國(guó)外一些可以對(duì)標(biāo)的市場(chǎng)相比算是旗鼓相當(dāng)。
中金公司投資銀行部副總經(jīng)理?xiàng)畋挤治鲋赋?，未?lái)將以存量擴(kuò)募為主，打造區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)整合及盤(pán)活平臺(tái)：“通過(guò)擴(kuò)募這種形式，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的提升，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多樣性的提升以及資產(chǎn)分散度的提升。”楊奔建議，做REITs項(xiàng)目需要綜合考量支持性因素和核心因素。其中支持性因素包括市場(chǎng)供需情況、租賃政策情況和主管機(jī)關(guān)支持情況；核心因素則包括資產(chǎn)符不符合估值、收益率、國(guó)資監(jiān)管以及合法合規(guī)性的要求。
高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰表示，目前公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，對(duì)投資端、募資端、退出端帶來(lái)一定的積極影響。包括險(xiǎn)資、信托以及其他投資機(jī)構(gòu)，都將保租房作為一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的投資品類(lèi)，其中產(chǎn)權(quán)清晰的“非居改保租房”項(xiàng)目有非常大的機(jī)會(huì)，尤其是紓困相關(guān)的項(xiàng)目，“因?yàn)槲磥?lái)大量的保租房產(chǎn)業(yè)方在發(fā)公募REITs的時(shí)候，會(huì)提前儲(chǔ)備擴(kuò)募項(xiàng)目”。
不過(guò)，景順 房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人陳吉灝認(rèn)為，目前公募REITs火熱，表現(xiàn)上看來(lái)退出確定性高、資產(chǎn)成熟度高，但如果把投資者細(xì)分，“其實(shí)機(jī)會(huì)點(diǎn)反而沒(méi)那么多，現(xiàn)在想投是很難的。”其建議，在看到有明確租賃需求的區(qū)域，但這個(gè)地方還沒(méi)有把項(xiàng)目建出來(lái)，可以提前介入。
值得注意的是，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融資渠道亦不斷為租賃行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展注入源源不斷的活水。
對(duì)此，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)所付晶強(qiáng)調(diào)：“不同階段的資產(chǎn)可以選擇不同層次的REITs。”公募REITs是權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，是直接融資，面向的是合規(guī)成熟優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)階段；而私募REITs則面向發(fā)展階段未達(dá)到公募的資產(chǎn)。“所以，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，有利于滿(mǎn)足全周期投融資需求。”所付晶指出。
重點(diǎn)城市租金增長(zhǎng)動(dòng)力不足
整體而言，過(guò)去幾年，隨著政策端對(duì)住房租賃的大力支持，保租房與市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓齊頭并進(jìn)，資本又重新將目光投向租賃市場(chǎng)。但在住房租賃行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，卻也存在隱憂(yōu)。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員邵宇表示，當(dāng)下正處于一個(gè)痛苦的轉(zhuǎn)型過(guò)程：“現(xiàn)階段，每個(gè)人都參與到外需的巨大變化當(dāng)中，接下來(lái)中國(guó)對(duì)內(nèi)、對(duì)外的調(diào)整都將有非常高的要求。”
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年4月，重點(diǎn)50城住宅平均租金單價(jià)環(huán)比微漲0.49％，同比下跌4.2％；連續(xù)四個(gè)月，50城的單月平均住宅掛牌租金表現(xiàn)不及去年同期，租金增長(zhǎng)動(dòng)力不足。
“綜合來(lái)看，住宅租賃市場(chǎng)租金增長(zhǎng)面臨較大的挑戰(zhàn)。”該份報(bào)告分析認(rèn)為，保租房的大規(guī)模入市增加了租賃房源的總體供給量，對(duì)市場(chǎng)租金產(chǎn)生了平抑作用；經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性使得居民收入預(yù)期下降，租客對(duì)租金價(jià)格更為敏感，進(jìn)一步削弱了上漲的動(dòng)力。
不過(guò)，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的走向，業(yè)內(nèi)仍充滿(mǎn)信心。杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書(shū)記、總經(jīng)理余佳即表示，未來(lái)五年，整個(gè)住房租賃行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)利好行情，“至少在國(guó)有企業(yè)加持的保租房板塊，前景一定是向好的”。
可以看到，為了在市場(chǎng)中脫穎而出，租賃企業(yè)紛紛加強(qiáng)品牌建設(shè)、提升運(yùn)營(yíng)能力、降本增效。
瓴寓國(guó)際副總裁莫沸認(rèn)為，租賃行業(yè)要滿(mǎn)足社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，但這其實(shí)是一對(duì)矛盾的屬性：“我們提出的解決方案是，在需求端提供更加有性?xún)r(jià)比的好產(chǎn)品和好服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益方面，則是把運(yùn)營(yíng)端跟資產(chǎn)端做結(jié)合。”
而在魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官常海松看來(lái)，“位置決定了項(xiàng)目最后的成敗。一個(gè)很好的位置，加上不錯(cuò)的產(chǎn)品力，基本上就成了，那么位置就是靈魂”。常海松同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“數(shù)字化是我們這個(gè)行業(yè)能夠把千萬(wàn)種想法、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)得以落地執(zhí)行，并取得良好效果的一個(gè)基礎(chǔ)”。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) |