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盡管一季度以來房地產市場緩慢復蘇，但由于行業(yè)信心尚未修復、市場整體購買力仍處于歷史相對低位。
機構研究中心近日發(fā)布的報告顯示，4月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4％；同比增長31.6％，增幅較上月進一步提升。1-4月累計業(yè)績達20499.2億元，同比增幅自一季度轉正之后，也進一步提升至9.7％。
另一方面，房企拿地整體仍顯低迷。1-4月僅三成百強房企拿地，從投資策略上看，拿地主要集中于一二線城市，拿地企業(yè)依舊是央國企和區(qū)域深耕的民企。
近3成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長
報告顯示，4月份有近3成的百強房企單月業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比增長，同時有近6成百強房企單月業(yè)績同比增長。
值得注意的是，TOP10梯隊房企單月業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比最高。其中，華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產等房企4月單月業(yè)績同比增幅均超過100％。濱江集團、中國鐵建、保利置業(yè)、國貿地產等企業(yè)4月的業(yè)績表現(xiàn)也相對突出。
從銷售門檻值的變化來看，百強格局呈現(xiàn)分化。根據報告，1-4月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長38.7％至606.5億元，TOP20門檻增長14.9％至259億元；而TOP30房企的門檻則同比明顯降低11.9％至145.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也較去年同期微降至35.4億元。
研究中心認為，目前的行業(yè)形勢下，央國企以及部分優(yōu)質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。
只有三成百強房企還在拿地
根據研究中心報告，1-4月新增貨值超過百億企業(yè)僅17家，較去年同期減少7家，且斷層明顯。新增貨值10強門檻值為167.1億元，20強門檻值為94.8，前10強門檻高出20強門檻72.3億元，高出30強門檻更是高達百億元。
另外，前10強內部分化也在持續(xù)加劇。新增貨值TOP3的華潤置地、萬科和建發(fā)房產，新增土地貨值分別為603億元、545億元和420.3億元，相比第5-10名，貨值幾乎高出一倍。
此外，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強比例達到42％，前30強企業(yè)貨值占比更是接近七成。
從百強企業(yè)拿地情況來看，依舊較為謹慎。1-4月份投資百強的貨值、總價和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬平方米，分別下滑14％、1％和18％，投資總量仍未追上去年同期。如果與2020年和2021年同期數(shù)據相比，降幅更是超過六成，僅三成百強房企拿地。
從拿地企業(yè)來看，盡管土拍火熱，但主力仍是規(guī)?；雵蟮?，但民企投資的積極性在復蘇。
報告顯示，包括華潤置地、萬科、保利發(fā)展、招商蛇口和中國鐵建等企業(yè)拿地金額都超過了百億元，金地集團、越秀地產、華發(fā)股分等企業(yè)拿地金額也出現(xiàn)同比大幅增長。民企方面，前4月民企投資金額占銷售百強比例僅為16％，僅龍湖、濱江、偉星持續(xù)在深耕城市拿地。
不同城市預期延續(xù)分化行情，土地市場競爭仍將加劇
展望后市，機構研究中心分析認為，剛需轉弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊營銷節(jié)點釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺，整體成交還可能穩(wěn)中微增，但不同城市預期延續(xù)分化行情。
對于土地市場而言，在優(yōu)質地塊僧多粥少情況下，土地市場競爭仍將加劇。對此，研究中心指出，以搖號或競品質為主的土拍方式，會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。一方面，需要在核心城市補倉的央國企投資周期或將被拉長，而民企整體仍呈現(xiàn)弱復蘇的態(tài)勢，深耕當?shù)氐谋就撩衿髣t有“撿漏”機會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從關注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動整體市場熱度提升。
綜合而言，當前土地市場熱度延續(xù)性顯著好于 新房市場，雖然整體呈現(xiàn)點狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場信心，加塊了投資-銷售的傳導效應。預計接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。 |