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日前，鄭州多部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市存量房“帶押過戶”辦理流程》。
不僅是鄭州，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》）以來，多地明確“帶押過戶”具體流程，多家銀行也宣布“首單”落地。
中國證券報記者調(diào)研了解到，當前“帶押過戶”主要局限于同行辦理，跨行或跨支行辦理時仍面臨一些堵點，影響辦理時效。
對此，專家表示，“帶押過戶”需要賣房人、購房人、不動產(chǎn)登記部門和銀行等多方密切配合。
多家銀行推出“帶押過戶”服務
所謂不動產(chǎn)“帶押過戶”，是指已抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”具有降低交易成本、加快辦理速度的優(yōu)勢，可減少買賣雙方往返銀行、不動產(chǎn)登記中心的次數(shù)。
《通知》發(fā)布以來，多地銀行迅速行動，宣布開展“帶押過戶”服務，并發(fā)布成績單。
天津銀保監(jiān)局表示，截至一季度末，轄內(nèi)建設銀行天津市分行、工商銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、招商銀行天津分行等4家銀行已實現(xiàn)本行內(nèi)部“帶押過戶”業(yè)務投產(chǎn)落地，共投放178筆、金額1.58億元。
山東濟寧市自然資源和規(guī)劃局表示，截至目前，全市共完成不動產(chǎn)“帶押過戶”39件。
商業(yè)銀行方面，招商銀行上海分行近日成功發(fā)放分行首筆“帶押過戶”貸款200萬元。渤海銀行天津分行宣布“帶押過戶”業(yè)務上線。東莞銀行宣布成功落地首筆“帶押過戶”業(yè)務，并發(fā)布“帶押過戶”流程介紹。廣漢農(nóng)商銀行成功發(fā)放廣漢市首筆“帶押過戶” 二手房按揭貸款。
從全國范圍看，據(jù)自然資源部消息，我國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經(jīng)全面開展。
“帶押過戶”仍需打通堵點
根據(jù)《通知》，地方在實踐探索中，主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式三種“帶押過戶”模式。從記者調(diào)研情況來看，目前部分銀行工作人員對“帶押過戶”缺乏了解，且辦理流程不夠順暢。
工行北京分行某支行一名工作人員表示，“具體怎么辦理還不知道，我們支行還沒有經(jīng)手過。”招行北京分行某支行員工也表示，“還不知道具體的操作流程，您可參考市級層面發(fā)布的文件。”
據(jù)了解，2023年3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布了《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》。
辦理“帶押過戶”，需要銀行作為抵押權人出具多項材料。北京市不動產(chǎn)登記事務中心一名工作人員介紹，含有抵押權的房產(chǎn)在過戶時，需要雙方銀行的經(jīng)辦人出席，且賣方銀行的經(jīng)辦人還需要出具相關材料，如營業(yè)執(zhí)照復印件、委托書、同意不動產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的文件等。
“需要提前和所在銀行溝通好。”上述工作人員表示。其他地區(qū)不動產(chǎn)登記中心均表示，銀行同意并出具材料非常重要。
若跨行辦理“帶押過戶”，則需要銀行和客戶耗費更長的周期。東莞銀行一名房貸客戶經(jīng)理向記者表示，“跨銀行，或同一銀行內(nèi)部跨分支機構(gòu)辦理都比較麻煩，雙方銀行都需要同意并協(xié)辦。建議買方選擇賣方所在的銀行進行辦理，這樣會比較方便，畢竟資料檔案都在。”
在北京金訴律師事務所主任律師王玉臣看來，“帶押過戶”實施的主要難點在于銀行是否同意，尤其是涉及不同銀行的時候，難度會更高。“在有些城市，新老抵押目前只能在同一個銀行辦理。”
王玉臣表示，“帶押過戶離不開至少四方主體（賣方、購房人、不動產(chǎn)登記部門和銀行）的密切配合和無縫銜接。甚至必要的時候，還需要相關公證部門的配合。任何一個主體都必須及時到位，積極配合。”此外，新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。
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