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在房屋交易時，有部分房主會因種種原因而選擇延期過戶。如果賣方房主延期過戶，則會對買方購房者產(chǎn)生一定的消極影響。因此，小編在此提醒各位購房者，延期過戶有風險，需要謹慎對待。
一、賣方延期過戶，買方該怎么辦？
1、如果有合同的應當按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對方立即過戶，并承擔違約責任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟損失。
2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（3）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。
賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔雙倍定金的賠償責任。
二、延期過戶有什么風險？
1、合同可能被認定無效
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
注：延期過戶主要的風險就是有可能合同被判無效，這個不僅在理論上，而且實踐中是有真實案例的。
2、交易風險
按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權證書是認定房屋所有權的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務糾紛訴訟時，被第三人通過法院查封等可能性。
而一旦賣方將房屋抵押、轉售或者房屋被司法機關、行政機關查封凍結，這個時候買方的利益將無法保證。此外，國家對于 二手房交易的相關政策變動頻繁。
一旦雙方在約定過戶之前的時間內(nèi)國家出臺了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。
3、房屋毀損風險
在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風險，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價值等問題，買賣雙方誰來承擔責任就很難界定了。
4、過戶風險
如果在規(guī)定的時間內(nèi)不進行過戶，就會增加過戶風險，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過戶，即使具有房本，產(chǎn)權單位也有權對于房產(chǎn)交易和上市進行限制。
三、延期風險可以規(guī)避嗎？
基本沒有規(guī)避此風險的辦法。有人試圖用公證（包括合同公證、委托公證、強執(zhí)公證等等做法）這種方式來加強合同的效力。這種做法實際上沒有任何實質(zhì)性的作用。
公證機構是根據(jù)房產(chǎn)證的所有權而不是根據(jù)買賣合同來做公證，也就是說，公證機關不會公證房屋的所有權屬于買方，只能證明房屋買賣合同屬于真實、有效，但是不能保證合同在未來依然能夠得到有效執(zhí)行。
在將來如果雙方發(fā)生糾紛而進入訴訟程序，那么對于保障交易來說，公證也起不到任何作用。畢竟賣方擁有產(chǎn)權方面的主動權，買方即使能夠成功維權依然很被動，而且維權是存在成本的，肯定會占用大量的時間和精力，與其這樣做，不如一開始就選一個穩(wěn)妥的買房途徑。 |