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發(fā)改委聯(lián)手住建部，將在全國(guó)展開(kāi)以商品房銷售為中心的大檢查。
10月25日國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，從10月底至11月底，將在全國(guó)范圍開(kāi)展商品房銷售價(jià)格行為的聯(lián)合檢查。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，購(gòu)房壓力持續(xù)增加，加上限購(gòu)限貸從嚴(yán)落實(shí)，已使短期市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到抑制，此次大檢查的影響有待進(jìn)一步觀察。
實(shí)際上，繼8月房?jī)r(jià)增速放緩之后，一二線城市成交價(jià)格在9月出現(xiàn)企穩(wěn)，而三四線城市的房?jī)r(jià)則繼續(xù)放緩。據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)，二線城市 二手房價(jià)格環(huán)比增幅從8月的0.36%降至9月的0.15%，增速明顯放緩。而70個(gè)大中城市9月 新房均價(jià)環(huán)比上漲0.19%，增幅放緩5個(gè)基點(diǎn)；二手房均價(jià)環(huán)比上漲0.21%，增速放緩7個(gè)基點(diǎn)。
研究人員認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)出于謹(jǐn)慎考慮，會(huì)加大交易自我審查的力度。而這可能會(huì)放緩樓市四季度成交速度，進(jìn)而對(duì)成交量以至價(jià)格產(chǎn)生一定影響。
“檢查”直指價(jià)格
住建部官網(wǎng)10月25日公布的信息顯示，此次檢查的對(duì)象，為開(kāi)發(fā)商及 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，檢查的重要內(nèi)容為對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓盤及房產(chǎn)中介二手房銷售價(jià)格行為。
此次兩部委即將鋪開(kāi)的全國(guó)大檢查中，至少有三條是針對(duì)價(jià)格展開(kāi)的：商品房銷售未明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；以及標(biāo)示信息不全，沒(méi)有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)；或未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)，已售房源所標(biāo)示價(jià)格不是實(shí)際成交價(jià)。
發(fā)改委和住建部明確，重點(diǎn)檢查的范圍中，還將對(duì)包括通過(guò)虛假價(jià)格承諾、虛假價(jià)格促銷等手段，誘騙消費(fèi)者進(jìn)行交易；捂盤惜售，通過(guò)炒賣房號(hào)操縱市場(chǎng)價(jià)格等房產(chǎn)銷售及交易行為的多個(gè)方面，進(jìn)行檢查。
分析人士告訴記者，此次大檢查一個(gè)值得關(guān)注的新特點(diǎn)在于，對(duì)房屋銷售中的技術(shù)細(xì)節(jié)，兩部委給予了特別關(guān)注。
例如部分購(gòu)房者為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，中介機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。一些被看好的樓盤，部分房企通過(guò)捆綁或附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)；或者未標(biāo)明商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)等。
這些在地產(chǎn)界人士看來(lái)十分專業(yè)、且不容易被外界所覺(jué)察的細(xì)節(jié)，也將成為此次檢查的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。
一位不愿具名的研究人員指出，以檢查的形式，但對(duì)商品房銷售及交易中，以價(jià)格為重點(diǎn)內(nèi)容的關(guān)注，是此前若干調(diào)控政策中很少見(jiàn)到的。
正值房地產(chǎn)“銀十”傳統(tǒng)的銷售及交易旺季，發(fā)改委及住建部的大檢查透露出什么信息。
地產(chǎn)界人士認(rèn)為，此次以檢查而不是政策、意見(jiàn)或通知的形式，透露出政府多層面的信息。一則不是新政策的出臺(tái)，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行加碼。通過(guò)檢查的形式，則從一個(gè)側(cè)面?zhèn)鬟_(dá)出，接下來(lái)對(duì)房地產(chǎn)不會(huì)放松調(diào)控的信息。
“如果以政策的形式出臺(tái)，也未嘗不可；但卻沒(méi)有以這種形式出，類似于向市場(chǎng)吹風(fēng)。這其中可能傳達(dá)出的信息是，相關(guān)部門手中其實(shí)有很多可以調(diào)控的工具，也完全可以對(duì)細(xì)份領(lǐng)域及環(huán)節(jié)做到相當(dāng)精準(zhǔn)的定位調(diào)控。但以檢查卻非政策的形式，可能傳達(dá)出房地產(chǎn)政策暫時(shí)沒(méi)有加碼，但接下來(lái)也不會(huì)放松調(diào)控政策。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師說(shuō)。
成交量或下滑
即將展開(kāi)的商品房銷售大檢查，會(huì)對(duì)房企及樓市產(chǎn)生什么影響。
一家福建房企市場(chǎng)部人士表示，雖然今年市場(chǎng)看多樓市的力量很強(qiáng)，但今年的銷售卻并不太好做。
“受市場(chǎng)關(guān)注的項(xiàng)目，價(jià)格不能報(bào)太高。如果價(jià)格報(bào)高，很難拿到預(yù)售證；如果報(bào)價(jià)相對(duì)低，雖然短期熱銷，但長(zhǎng)期看未來(lái)可能獲得更多的收益。對(duì)公司來(lái)說(shuō)，當(dāng)期不能沒(méi)有業(yè)績(jī)，但今年銷售業(yè)績(jī)好，利潤(rùn)卻可能不高。想平衡好許多方面，很難。所以今年銷售的行情雖然好，但綜合諸多方面來(lái)看，不太好做。”一家中型房企市場(chǎng)部人士表示。
上海一家房企表示，對(duì)于四季度，很多開(kāi)發(fā)商還是抱著不小的希望。如果兩部委展開(kāi)檢查，開(kāi)發(fā)商在銷售中會(huì)變得更加小心，而這有可能會(huì)影響四季度成交量的速度。
在鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)驴磥?lái)，未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)主要與交易量、市場(chǎng)整體預(yù)期這兩個(gè)因素直接相關(guān)，而宏觀調(diào)控政策對(duì)交易量、預(yù)期的穩(wěn)定和扭轉(zhuǎn)，也具有較強(qiáng)的影響。
據(jù)鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)三角地區(qū)各大中城市房?jī)r(jià)在9月出現(xiàn)了下行或漲幅收窄的情況。上海、杭州、寧波、無(wú)錫新建商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，南京環(huán)比持平，一些熱點(diǎn)中線城市雖然出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅自7月以來(lái)就逐漸收窄。
“最強(qiáng)一波政策干預(yù)，基本在2016年10月至今年3月集中出臺(tái)。相關(guān)部門對(duì)成交量的干預(yù)，將影響房企以量換價(jià)。這樣的效應(yīng)多少已在4月之后有所明顯。隨著成交量持續(xù)半年的下降，當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格已普遍低于去年同期。”張?jiān)抡J(rèn)為，依照上海、深圳幾個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，未來(lái)3—6個(gè)月整體一線城市房?jī)r(jià)的平抑，可能會(huì)逐漸影響周邊區(qū)域乃至全國(guó)成交量的下調(diào)。
從政府相關(guān)部門的角度，第一太平戴維斯方面認(rèn)為，未來(lái)地方政府可能會(huì)持續(xù)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度產(chǎn)生重大影響。
“隨著政府繼續(xù)密切監(jiān)測(cè)房貸市場(chǎng)，并鼓勵(lì)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，個(gè)人和開(kāi)發(fā)商拿到銀行貸款的環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步惡化。如買家越難以申請(qǐng)到房貸，而開(kāi)發(fā)商為加快去化或降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)或存在調(diào)整的可能性。”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)研究部人員認(rèn)為。
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