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在蘇州，貸款買房已經(jīng)成為眾多蘇州購房者的購房方式, 在他們眼中,二手房具有即買即住的特點，不過二手房交易流程比較復雜，特別是二手房在進行貸款的時候，手續(xù)更加繁雜。
影響因素1：首套房or二套房
在貸款買房時首先決定首付比例的是房屋套數(shù)和住房的屬性，即首套房還是二套房，因為首套房和二套房的首付比例截然不同。目前各家銀行執(zhí)行的政策是首套房（無購房、無房貸記錄）普通住宅首付比例為30%，擁有一套房但無貸款記錄或者已經(jīng)結清的二套房普通住宅首付比例為50%，擁有一套房但貸款未結清的二套房普通住宅首付比例為80%，首付比例的因素主要看首套房還是二套房和貸款結清與否。
影響因素2：所購房屋的年限
二手房貸款時所購買的房屋年限也會影響到首付的比例。如果購房人所購買的房屋年限較短，那么自然銀行審批時貸款的額度也就越多，如果是年代久遠的房屋，評估的市值也會比較低，所貸款的額度也不會多，貸款額度的變化也會直接影響到首付比例。
不同的銀行其具體規(guī)定有所不同，但常見的為如下幾種：
1、二手住房貸款期限最長不超過30年。
2、二手房房齡和貸款年限之和不能超過70年。
3、不能超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權年限。
影響因素3：借款人年齡
二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不超過60年（有的銀行也會是65年、70年）。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長，而借款人年紀越大，貸款期限較短。一般，兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。
影響因素4：房屋的評估市值
首先二手房貸款的多少和貸款的年限和銀行對二手房的評估價的高低有直接的關系，銀行根據(jù)房屋的實際情況，主要在房屋面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡這五個要素出發(fā)，計算出該房屋合理的市場參考價值，如果估值過高，首付款相對比較低，繳稅的額度有所增加，如果估值過低，買房的首付就要增加了。
其他因素
1、業(yè)主要求的首付比例
有些業(yè)主因為銀行放款較慢，所以要求購房人全款買房，還有一些業(yè)主會要求購房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。首付比例和金額并不是一成不變的，在購房人經(jīng)濟能力允許的條件下，首付比例的設置較為靈活，買賣雙方可以自行協(xié)商決定。
2、借款人的經(jīng)濟實力
對購房者來說，經(jīng)濟實力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款、投資收益等幾個方面來判斷。一般而言對于剛需自住型的購房者，建議還款期限為15~20年，這時支付的利息總額較為合理，正常生活水準不會受到很大影響。對兼顧投資的購房者，如果有其他投資渠道，且回報大于房貸利息，那么貸款時間越長越好，如果沒有其他理財渠道，建議期限盡量縮短?？偠灾?，購房者要綜合考慮收入支出，不要讓房貸壓垮自己的理性選擇。
在選購二手房前，建議購房者提前了解銀行規(guī)定和貸款知識等相關內(nèi)容，以免辦理貸款過程中發(fā)現(xiàn)問題，交易無法順利進行。
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