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      據(jù)市物價(jià)局統(tǒng)計(jì)，小區(qū)停車收費(fèi)，向來是價(jià)格糾紛的“重災(zāi)區(qū)”，最近更是連續(xù)多月位列價(jià)格舉報(bào)投訴榜首。小區(qū)停車，涉及千家萬戶，如今都有哪些扯皮事讓大家煩不勝煩？產(chǎn)生糾紛的原因是什么？小區(qū)業(yè)主和物業(yè)究竟誰有理誰不合規(guī)矩？

 

      臨時(shí)停車漲價(jià)引發(fā)集體糾紛

 

      業(yè)委會(huì)不能擅自說漲就漲

 

      最近一段時(shí)間，有40多位市民向市價(jià)格舉報(bào)中心集體投訴，小區(qū)將臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，超過半小時(shí)后8元/小時(shí)”，有親朋好友前來拜訪走動(dòng)，動(dòng)輒就被收取幾十元的停車費(fèi)，小區(qū)業(yè)主都很憤怒，這收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在過高，懷疑物業(yè)服務(wù)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，希望價(jià)格主管部門調(diào)查處理。

 

      物價(jià)部門調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)，其上調(diào)臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商確定的。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)的管理，業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定該小區(qū)汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，成立了業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，為了提高自治水平，汽車停放費(fèi)定價(jià)權(quán)放給了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)，由其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 

      制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案都是由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，因此，上調(diào)汽車停放費(fèi)這一事項(xiàng)也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)按照法定程序決定，之后由業(yè)委會(huì)具體執(zhí)行。深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司的確是得到小區(qū)業(yè)委會(huì)認(rèn)可才實(shí)施調(diào)價(jià)，但本該代表廣大業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)卻并沒有就此事公開征集業(yè)主們的意見。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序召開業(yè)主大會(huì)或未獲業(yè)主大會(huì)授權(quán)而作出的決定，如遇業(yè)委會(huì)擅自作出調(diào)價(jià)決定的，業(yè)主應(yīng)該向區(qū)、

 

      縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)改正或撤銷該決定，維護(hù)自身合法權(quán)益。

 

      在小區(qū)買了車位未使用

 

      被補(bǔ)收管理費(fèi)是否合理

 

      市民白女士怎么也想不通，2016年購買所在小區(qū)的車位后，一直未停放過車輛，直到今年才開始使用，但小區(qū)物業(yè)卻要求補(bǔ)交2016年空置那幾個(gè)月的車位管理費(fèi)每月50元。白女士覺得很冤，感覺物業(yè)有亂收費(fèi)嫌疑，最近向市價(jià)格舉報(bào)中心投訴。

 

      根據(jù)《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納”，同時(shí)，《實(shí)施細(xì)則》第三條對(duì)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”作了詳細(xì)說明，明確“本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)”。物價(jià)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，白女士所購買的車位處于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因此，應(yīng)在購買車位的次月起交納汽車停放費(fèi)（包括車位管理費(fèi)）。

 

      價(jià)格調(diào)解專家剖析糾紛關(guān)鍵

 

      業(yè)主要積極參與自主治理

 

      據(jù)市價(jià)格舉報(bào)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，小區(qū)臨時(shí)停車收費(fèi)一直以來都是群眾比較關(guān)心、反映比較多的問題，而因其既帶有社會(huì)停車場停車收費(fèi)的特點(diǎn)，又涉及到物業(yè)管理等方面問題，所以投訴的處理也相對(duì)復(fù)雜。從最近市民們普遍反映的情況來看，主要集中在臨時(shí)停放和小區(qū)業(yè)主長期停放管理費(fèi)兩大類。

 

      而引發(fā)臨時(shí)停車糾紛的主要有兩大原因：隨著機(jī)動(dòng)車保有量不斷增加停車設(shè)施資源嚴(yán)重不足，是導(dǎo)致各類停車難問題的根本原因。有的居民小區(qū)按照設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)的需求看，停車位數(shù)量“綽綽有余”，但交付使用后卻發(fā)現(xiàn)停車位“緊緊巴巴”，特別是一些老新村停車位緊張的問題更為嚴(yán)重，因此，為控制外來車輛進(jìn)入小區(qū)，一些原本不收臨時(shí)停車費(fèi)的小區(qū)開始收取臨時(shí)停車費(fèi)，在收費(fèi)問題上，未能達(dá)成一致，引發(fā)糾紛；其次，少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)信用缺失，物業(yè)人員管理水平不高。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營觀念淡薄，為追求利益置政策規(guī)定于不顧，比如有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為獲得業(yè)主授權(quán)鉆空子、搞變通，以召集法定人數(shù)業(yè)主難度大為理由，采取電話征求意見等方式代替召開業(yè)主大會(huì)，有的甚至在電話中含糊其辭、瞞天過海，實(shí)際情況與電話告知業(yè)主的情況出入較大。物價(jià)部門的價(jià)格糾紛調(diào)解專家認(rèn)為，解決小區(qū)臨時(shí)停車等物業(yè)管理方面的問題，“關(guān)鍵一招”是推行小區(qū)自主治理。但目前各類小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立方式基本上是依靠業(yè)主自發(fā)組織，這種形式容易受到外界干擾，可能出現(xiàn)業(yè)主久召不集、選舉程序混亂、當(dāng)選業(yè)主履職偏差等問題，因此，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)籌建、成立階段，建議由行業(yè)主管部門或社區(qū)、居委會(huì)等進(jìn)行干預(yù)，全程組織指導(dǎo)，確保選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)能有效履職，真正替業(yè)主和物業(yè)使用人做主。

 

      對(duì)于小區(qū)長期停放的管理費(fèi)糾紛，調(diào)解專家解釋說，這還是業(yè)主對(duì)一些規(guī)定不了解造成的。關(guān)于物業(yè)收費(fèi)起始時(shí)間的問題，我市已有制度規(guī)定，但依然會(huì)有市民對(duì)已經(jīng)明確的收費(fèi)問題提出質(zhì)疑，比如，空置車位被要求補(bǔ)繳管理費(fèi)的糾紛，業(yè)主和物業(yè)公司互相不通氣是問題的關(guān)鍵原因。有的業(yè)主覺得自己的車位未使用、房屋未入住，就不應(yīng)該交納車位管理費(fèi)；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為不論業(yè)主是否入住或使用了車位，自己都履行了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，提供了相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理等方面的服務(wù)，并未因個(gè)別業(yè)主未入住或車位未使用就降低了成本、減少了服務(wù)。調(diào)解專家認(rèn)為，涉及小區(qū)停車糾紛，無論是哪種情況，解決問題的關(guān)鍵都是促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通，發(fā)揮好業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的作用，提升小區(qū)自治水平。價(jià)格主管部門將為此加大相關(guān)收費(fèi)政策的宣傳力度，讓市民們更了解我市物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，做到明明白白交費(fèi)。