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據(jù)《法制日報》 7月，一大波租房新政密集襲來，4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準租，不準賣。20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布通知，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場……一系列租房政策的出臺，住房租賃市場或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展期。然而在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，在房屋租賃立法上相對不足。清華大學法學院程嘯說，應加快補齊房屋租賃領域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設計，通過法治手段遏制各種租房亂象。
租房亂：每個租房者都有部心酸史
記者加入一個“北京租房維權群”，群里有100多人，都是租房遇到問題的人。
“房東要求特別多，經(jīng)常來‘視察’，屋里任何家具電器損壞都要賠錢，價格高得離譜。”“住到一半，中介就強行漲房租，不然就領新租戶來看房。”
租房維權群里，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，但當提到如何維權時，卻都表示“沒轍”。
據(jù)住建部相關統(tǒng)計和調(diào)查，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學畢業(yè)生和外來務工人員為主要群體。
“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學生畢業(yè)、中小學生擇校的時間段。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說，租房市場的各種亂象，正是伴隨著租房市場的**應運而生的。
而對于這些租房亂象，中央財經(jīng)大學法學院院長尹飛一針見血地指出，這正是由于我國當前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關立法的規(guī)制，無法有效保障房屋租賃當事人的合法權益。
立法缺：由以售為主向租售并舉轉變
我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處，房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸，這些問題都需要從立法上加以解決。
尹飛建議，應當在國家層面盡快出臺相關立法，對房屋租賃市場加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問題，在立法中予以明確規(guī)定。
據(jù)悉，今年5月，住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規(guī)定。
權利少：先優(yōu)化租賃登記備案制度
“租房者和購房者一樣，就近入學條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權利。”7月17日，廣州市發(fā)布通知宣布，實施“租購同權”計劃。
在鄒琳華看來，這一規(guī)定是保障租戶權利的一種體現(xiàn)。“目前，租戶與自有住房者之間享有的權利不同，比如子女擇校是跟戶口掛鉤的，戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的，不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。”
其實，國務院辦公廳去年發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教
育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。
“房屋租賃備案制度的落實和合同的規(guī)范，是關乎租購同權能否順利實施的前提。”程嘯注意到，現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場混亂。
信用低：建房屋租賃信用信息系統(tǒng)
“網(wǎng)上看著讓人心動的房源，多數(shù)都不存在，只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”租房人劉偉告訴記者，據(jù)他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除，但轉眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司。對此，尹飛建議，希望在立法中明確規(guī)定，建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng)，將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來，承租人可隨時查到其誠信記錄，對不良中介應給予相應的處罰，對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的，應當終身禁入中介行業(yè)。
房源少：鼓勵公民“共享”閑置房屋
“好的房源太少了，稍微像樣一點的房子租金都很貴，真應了物以稀為貴那句話，而且稍一猶豫就被別人租了。”不少租戶反映，一房難求的狀況十分普遍。
目前，包括北京在內(nèi)的很多城市，已開始在土地出讓過程中明確要求，需自持一部分房屋作為出租房。
同時，對于社會大量閑置的房源，程嘯認為，我國在制定房屋租賃立法時也應當對此有所規(guī)劃。
“許多個人房屋閑置，而想要租房的人卻承租無門，造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租，將解決一部分租戶的煩惱。”程嘯建議，應當鼓勵這部分人將房源拿出來共享。
環(huán)境差：制定剛性標準取締群租亂象
“房間大概80平方米，擠滿20多個床位，月租上鋪400元，下鋪450元。”這是網(wǎng)上曝光的群租房亂象的一個縮影。
據(jù)記者了解，群租客以企業(yè)員工和年輕人為主，流動性大，行動不規(guī)律，人員嘈雜，打擾周邊居民的正常休息；群租房空間狹小，物品堆放多，生活用火、用電不規(guī)范，存在消防安全隱患；不注意維護環(huán)境衛(wèi)生，導致小區(qū)環(huán)境惡化。
“多數(shù)群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人，目的是為了省房租。要對癥下藥，就要解決租金貴的問題。”鄒琳華指出。
對此，程嘯建議，應當多增加廉租房、公共租賃住房，緩解多人分租的壓力。同時，制定相應的**政策，對租戶的租金進行合理定價，減小低收入人群的壓力。
記者注意到，《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規(guī)定，出租人出租住房，應當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準。
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