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從新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)至今，按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)稅是否會(huì)誤傷剛需一直是市場(chǎng)議論的焦點(diǎn)。對(duì)此，各地都在翹首等待著當(dāng)?shù)丶?xì)則的出臺(tái)，而日前傳出的北京細(xì)則出臺(tái)已被官方否認(rèn)。在等待的空窗期，新房、二手房的抉擇還在進(jìn)行中。
據(jù)本站調(diào)查顯示，在參與調(diào)查的373名網(wǎng)友中，91.96%的網(wǎng)友認(rèn)為這一政策有失妥當(dāng)，他們普遍認(rèn)為稅費(fèi)太高，難以承受；受此細(xì)則影響，在有購置二手房計(jì)劃的網(wǎng)友中，堅(jiān)持購買二手房的僅剩下15.01%，39.14%的人會(huì)因此細(xì)則轉(zhuǎn)而購買新房；78.82%的網(wǎng)友則認(rèn)為此新政細(xì)則會(huì)帶動(dòng)蘇州房?jī)r(jià)上漲。
在新房、二手房之間，究竟該怎樣抉擇？小編帶您從以下幾個(gè)方面一一細(xì)看。
價(jià)格：二手房占優(yōu)勢(shì)
新政細(xì)則出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)深感“受傷”，業(yè)主急著拋售。而眾多求購二手房的市民考慮到“高額稅費(fèi)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，還不如買新房來得劃算”，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)。但蘇州本地細(xì)則還未正式落地，在此空窗期，新房?jī)r(jià)格持續(xù)走高；相比之下，二手房還是有得淘的。
新房：全市11201.12元/㎡均價(jià)背后 兩極分化嚴(yán)重
2012全年，蘇州商品房成交均價(jià)都基本維持在11201.12元/㎡。其中，園區(qū)以12485元/㎡當(dāng)之無愧列于榜首。而這也僅僅是均價(jià)，想要在現(xiàn)代大道沿線買一套房還得漲到13000元/㎡。姑蘇區(qū)以11613.24元/㎡位列第二，同樣地，想要在其核心區(qū)域買到一套滿意的房子，價(jià)格還是得上萬。新區(qū)11050/㎡均價(jià)的背后存在著獅山、玉山版塊14000/㎡與滸關(guān)版塊8000/㎡嚴(yán)重的兩極分化。熱度僅次于園區(qū)的吳中區(qū)，情況與新區(qū)類似，均價(jià)10133.9元/㎡，但身價(jià)飆升的木瀆、尹山湖已經(jīng)過萬，超出了穩(wěn)中上漲的越溪。即使是最為偏遠(yuǎn)的相城，其核心區(qū)域活力島的均價(jià)也達(dá)到了9800元/㎡。
假設(shè)想要在蘇州市買一套達(dá)到平均水平的房子，以面積100㎡來計(jì)算，100萬是必不可少的了。
二手房：細(xì)則落地空窗期 高性價(jià)比二手房有的挑
新政細(xì)則中的“按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)人所得稅”讓二手房市場(chǎng)最先聞風(fēng)而動(dòng)。二手房買賣雙方都擔(dān)心細(xì)則一旦最終落地，自己要承擔(dān)20%的高額稅費(fèi)，于是，賣方急著拋售，買方急著出手。一時(shí)間，二手房交易市場(chǎng)爆滿。僅僅是新政后3天，蘇州二手房成交量環(huán)比就上漲了103%。不得不說，這其間不乏一些性價(jià)比高的房子。
據(jù)本站了解，新政細(xì)則出臺(tái)后，位于現(xiàn)代大道新城花園一套79㎡的二手房，標(biāo)價(jià)只有99萬。而以往同樣地段的二手房都會(huì)賣到110萬左右。正是因?yàn)榭只庞诟哳~的稅費(fèi)，所以房東主動(dòng)讓價(jià)11萬，想在近期盡快脫手。相比之下，現(xiàn)代大道沿線的新房房?jī)r(jià)則超過了13000元/㎡。同樣，微博上有網(wǎng)友反應(yīng)，位于機(jī)場(chǎng)路楊枝教師新村的一套85㎡的二手房總價(jià)只有90萬，而附近的冠南苑新房房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了12000/㎡。
稅費(fèi)：新房完勝
新政細(xì)則中的“按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)稅”把購房稅費(fèi)問題炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。當(dāng)二手房稅費(fèi)處在輿論的風(fēng)口浪尖之時(shí)，殊不知購買新房時(shí)除了支付房屋本身的價(jià)款外，也是要繳納相應(yīng)稅費(fèi)的。但新房稅費(fèi)較二手房要簡(jiǎn)單得多，主要種類為契稅、印花稅；而二手房除了要繳納與新房相同的契稅外，還要根據(jù)房產(chǎn)證年限是否滿5年、是否唯一住房繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。新政之前個(gè)人所得稅按全款1%執(zhí)行，此次出臺(tái)細(xì)則中的20%高比例正是令市場(chǎng)嘩然的原因所在。
新房：契稅、印花稅
契稅是購置新房時(shí)最基礎(chǔ)的稅種，本站從蘇州我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司陳臣處了解到，如果是首次置業(yè)，且房屋屬于普通住宅，面積小于90㎡的，契稅按成交價(jià)1%征收；超過90㎡不到144㎡的，按1.5%征收；超過144㎡，則按3%計(jì)征。如果是二次置業(yè)或非普通住宅，契稅一律按照3%計(jì)算。
除了契稅，購置新房時(shí)還需繳納約為房?jī)r(jià)0.05%的印花稅。
二手房：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、中介費(fèi) 稅費(fèi)繁多高達(dá)9.6%
與新房相比較而言，購買二手房所需繳納的稅費(fèi)則要復(fù)雜得多。
二手房的契稅比例與新房相同，不需繳納印花稅，但需要從房子是否滿5年這一角度來看是否需要交營(yíng)業(yè)稅。如果房子滿5年，則不需繳納營(yíng)業(yè)稅；而未滿5年，則需繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅。
此外，最近因新政出臺(tái)而被熱議的個(gè)人所得稅也不容忽視。如果滿足房產(chǎn)證滿5年且是個(gè)人唯一住宅這兩個(gè)條件，則不需繳納個(gè)人所得稅，而一旦有一個(gè)條件不滿足，則要繳納個(gè)稅。雖然3月1日出臺(tái)的新政表明個(gè)稅所占比例是按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收(扣除契稅、營(yíng)業(yè)稅之后)，但在具體細(xì)則還未落地之前，還是統(tǒng)一按照之前的全款1%執(zhí)行。
“雖然1%是基于全款，20%是基于轉(zhuǎn)讓所得，但這里面的差別還是很大，所以最近二手房市場(chǎng)很火爆。”陳臣說
陳臣還表示，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅本該由賣房承擔(dān)，但在目前的蘇州二手房市場(chǎng)，幾乎所有稅費(fèi)都被轉(zhuǎn)嫁到了買家身上。所有稅費(fèi)加起來最高會(huì)達(dá)到9.6%。
一般二手房買賣都是通過中介進(jìn)行，所以除契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅外，還有至少占總額1.5%的中介費(fèi)這一個(gè)“大頭”。
總之，新房的稅費(fèi)遠(yuǎn)比二手房要少。除去契稅，其他稅費(fèi)加一起也就幾千元；而二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、中介費(fèi)等加起來遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。
那是不是購買新房就一定劃算呢？“這個(gè)也不一定的，”陳臣說，“因?yàn)樾路靠們r(jià)較高，還要綜合地段等各因素一起考慮。”
(以上均不包含交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)等固定費(fèi)用)
房貸：新房、二手房首付區(qū)別大
一般來說，新房和二手房的首付、貸款比例大致是一樣的。如果是首次置業(yè)，首付3成，貸款7成；如果是二套房，那么首付6成，貸款4成。然而，實(shí)際上，這里面的計(jì)算方式又有著很大的差別。
辦理新房貸款時(shí)，首付款主要參考購買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，并同時(shí)根據(jù)個(gè)人貸款信譽(yù)程度、個(gè)人貸款次數(shù)等進(jìn)行多方面的審核，從而制定貸款比例。
而辦理二手房貸款是以“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。“評(píng)估價(jià)”是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來的。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。
價(jià)格、稅費(fèi)、房貸是購房時(shí)需考慮的最為重要的3大因素，還有居住環(huán)境、交通、商業(yè)配套等需考量。以上僅是參考信息，真到抉擇之時(shí)，還需要您擦亮眼睛結(jié)合實(shí)際細(xì)細(xì)辨別。 |