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今年買房，跟不上政策變化。升級版限購令和上海版房產(chǎn)稅先后出臺，房產(chǎn)銷售人員被問得最多的問題變成，“我還能不能買房”。
寶山美蘭湖的萬科琥珀臻園和萬科琥珀郡園是兩個春節(jié)不打烊樓盤，分別賣的是90平方米左右的公寓和150平方米以上的花園洋房，均價2萬元和2.5萬元。盡管恰逢春節(jié)，但年初一至初三售樓處里前來看房的人并不少，讓一人值班的售樓人員有些忙不過來。她說：“原先覺得可能房產(chǎn)稅出臺了，老百姓的購房熱情可能會受到抑制，但春節(jié)期間本地客來看房的很多，還有下單的。”她對準(zhǔn)意向客的第一句話是，把資料給我，替你去查查能不能買房。她說，因?yàn)榇汗?jié)前出政策，很多改善客還不清楚具體情況，而售樓員的責(zé)任是既要賣掉房子，還要把房子賣妥當(dāng)。
由于今年樓市是調(diào)控強(qiáng)化年，政策多且涉及面廣，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要買房必須先去做審查，了解是否被限購、會否涉及房產(chǎn)稅、能否貸款。
避限購：家庭人口算清楚
“新國8條”上海細(xì)則針對限購規(guī)定，在本市已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市購房。
今年的限購明顯嚴(yán)于去年的新購政策，只要買過兩套房，如今都不能再新購房產(chǎn)。因此，今年買房前，最簡單的方法是，先去交易中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)家庭成員各自的房產(chǎn)狀況，咨詢清楚是否還能買房，再決定以何人名義上產(chǎn)證。
查房產(chǎn)稅：需提交6類材料
上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定，從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。
且需提交下列資料 (原件和復(fù)印件)：(1)房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；(2)新購住房的契稅完稅憑證；(3)購房人及其家庭成員的有效身份證明；(4)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；(5)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明 (申請計(jì)入無住房同住人的提供)；(6)其他有關(guān)書面證明文件、資料。
購房人提交資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取 《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果(原件)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。當(dāng)房產(chǎn)稅面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)后，購房者可以根據(jù)面積×單價×70%×0.6%(或者0.4%)來預(yù)估每年持有成本高低。
申請貸款：預(yù)申請留足空間
央行自2月9日起上調(diào)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。兔年首次加息預(yù)示著未來政策仍將繼續(xù)緊縮。而“新國8條”上海細(xì)則也重申，對居民家庭貸款購買第二套住房的，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
顯然，今年不少購房者將面臨買房拒貸，建議購房者提前做好“預(yù)申請”，以及在購房合同中就“貸款延期”等情況進(jìn)行特別說明，以避免糾紛。比如“預(yù)申請”，即事先到銀行或者房貸中介遞交材料，提前獲知可否貸款、貸款利率、貸幾成，以及公積金貸款狀況。在“貸款難”的情況下，買賣雙方的“違約”風(fēng)險(xiǎn)都在增大，找一家可靠的房產(chǎn)中介十分必要，否則很可能因“拒貸”或“貸款延期”而增加購房成本。
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無房“剛需”何時出手
無論是新“國8條”還是“房產(chǎn)稅”，矛頭均一致指向投機(jī)、投資需求甚至改善型需求，唯有首套房剛性需求可以幸免。如果是眼下已經(jīng)具備購買實(shí)力的剛需，春節(jié)后的3-5月是出手的好時機(jī)。
因?yàn)檫@段時間還處在政策初始期，業(yè)主不會太強(qiáng)勢，議價空間大一些，有利于購房者爭取利益。而且這時投資客、改善型需求紛紛退市，市場需求銳減，房價在此刻將趨于平穩(wěn)。漢宇地產(chǎn)市場研究部建議選擇成熟度相對適中的板塊，比如近外環(huán)線板塊，且盡量選擇免營業(yè)稅的房源。一般來說，掛牌量大、特別是次新房扎堆的板塊穩(wěn)定性相對較差，容易受到整體市場影響。
今年計(jì)劃買房但并不打算馬上入住的購房者，可一邊租房、一邊觀望。因?yàn)榻诜績r快速上漲的可能性不大，所以可以比較多家樓盤，待時機(jī)成熟后購買。因存量房不受“房產(chǎn)稅”影響，使得原本急于避稅拋售的業(yè)主，紛紛轉(zhuǎn)售為租，且不排除轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅成本，預(yù)計(jì)出租掛牌量將在節(jié)后大幅釋放，租金漲幅5%-10%。漢宇地產(chǎn)市場研究部建議，原先租房的盡量以原租金水平爭取續(xù)租，需另外租房則盡量選擇短租房源。 |