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日前，由和裕地產(chǎn)和京華時報共同舉辦的百姓置業(yè)大講堂在亦莊開幕，匯博行總經(jīng)理潘好龍受邀對商鋪投資進(jìn)行解讀，潘好龍?jiān)诮庾x商鋪的同時對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行了梳理，著重分析了2010年影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要事件。
八件大事影響商鋪投資
在講商鋪投資之前，潘好龍首先向現(xiàn)場的觀眾分享了2010年影響商鋪投資的八件事情，分別是北京要建設(shè)世界城市、商業(yè)地產(chǎn)頻頻流拍、國十條和京十一條的出臺、北京酒店類項(xiàng)目禁止分層分套出售、服務(wù)業(yè)振興規(guī)劃出臺、保險資金容許投資商業(yè)房地產(chǎn)、CPI創(chuàng)25個月的新高以及存款準(zhǔn)備金率再上調(diào)，它們看似毫無關(guān)聯(lián)，但和商業(yè)地產(chǎn)的投資結(jié)合在一起就會發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)未來的投資受這些事件的影響很大。
潘好龍?zhí)岬奖本┙ㄔO(shè)世界城市意味著商鋪發(fā)展的大環(huán)境趨好，要成為世界城市必須有一個支撐條件，那就是經(jīng)濟(jì)規(guī)模，這就為商鋪發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。潘好龍還提醒對商鋪投資感興趣的人應(yīng)將投資放在宏觀經(jīng)濟(jì)中去看，不能只見樹木不見森林。
投資時應(yīng)知己知彼
潘好龍認(rèn)為，商鋪投資者在進(jìn)行投資時首先要正確理解投資的概念。一般而言，投資可以理解為投入資金以獲取回報或利潤，這是一項(xiàng)資本支出，資本支出應(yīng)該能在未來創(chuàng)造收入或利潤。其次，投資者應(yīng)該明白，任何投資都是有風(fēng)險的。投資者在出手時首先想到的不是如何賺錢，而是需要想到如何回避風(fēng)險。最后，商鋪投資受到管理、稅收、價格、現(xiàn)金流與投資者偏好等因素影響，這些是在投資時必須考慮的問題。
另外，他提道，在商鋪投資時要做到“知己”“知彼”其中，“知己”很重要，首先要看自己有多大能力，其次是看自己的投資理念，第三是確定目標(biāo)收益空間;而“知彼”是考慮項(xiàng)目能不能投資，值不值得投資。很多選擇林肯公園的人都充分考慮到了社區(qū)人口、交通等因素的影響，這就很明智。
商鋪投資有特殊風(fēng)險
商鋪投資的潛在風(fēng)險是購買商鋪需要一定數(shù)量的資金，而實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目收益最大化卻需要一段時間的培育。因此，商鋪投資可能會給投資者帶來一些特殊的風(fēng)險。例如，由于市場因素的變化，使得商鋪出現(xiàn)租不出去的現(xiàn)狀，帶來風(fēng)險。同時，外部因素的變化如市場上新的競爭性物業(yè)開發(fā)、稅收政策的變化帶來租金收益降低，相關(guān)政策和新出臺的法規(guī)也給商鋪投資帶來風(fēng)險。
此外，商鋪由于流動性較差，不能像股票一樣迅速出手變現(xiàn)。因此，更加需要投資者結(jié)合以上各方面的情況來評判風(fēng)險。
如何規(guī)避投資風(fēng)險
投資者在購買商鋪時一定要注意分析商鋪所處商圈的變化，因?yàn)樯倘Φ淖兓瘜τ谏啼伒耐顿Y價值有非常大的影響。例如，林肯公園所處的亦莊商圈環(huán)境就不錯，比較適合投資，只要根據(jù)自己的能力進(jìn)行合適的選擇，風(fēng)險不大。
另外投資商鋪要有正確的程序，首先要計(jì)劃出商鋪投資的資金總額，確定投資的市場類型、目標(biāo)收益空間。根據(jù)資金實(shí)力確定你可以拿出多少錢進(jìn)行投資，要充分考慮到商鋪投資率。另外要對商鋪定位、經(jīng)營主題與之相關(guān)的行業(yè)發(fā)展前景調(diào)查、分析與評估。具體而言，便是對商鋪的基本數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集、整理分析。最后，根據(jù)當(dāng)前市場商鋪平均投資目標(biāo)收益率確定自己的目標(biāo)收益空間。這個收益率必須要客觀地進(jìn)行評估，而這個收益率并不是一成不變的。例如，近幾年北京郊區(qū)發(fā)展很快，昌平、通州前幾年的商鋪賣七八千一平米，現(xiàn)在已到一萬多一平米。另外，商圈的變動因素，主題定位的行業(yè)前景，周邊租金水平等對于我們投資都有影響 |