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提要：“十一”前，首期貨量達(dá)到8000多套的大盤(pán)廣州亞運(yùn)城終于對(duì)外發(fā)售，在廣州掀起了置業(yè)熱潮。而有業(yè)內(nèi)人士介紹，不僅是像劉先生這樣的購(gòu)買(mǎi)二套房，即使購(gòu)買(mǎi)第三套房，也可以通過(guò)其他無(wú)貸款的房屋做“持證抵押”。
“十一”前，首期貨量達(dá)到8000多套的大盤(pán)廣州亞運(yùn)城終于對(duì)外發(fā)售，在廣州掀起了置業(yè)熱潮。短時(shí)間內(nèi)，2000多套單位售出。而來(lái)自陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月26日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積達(dá)到101.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)75.8%，成交面積為今年以來(lái)最高峰。
成交的全面回暖，使得買(mǎi)家對(duì)樓價(jià)上漲的預(yù)期加深，多數(shù)想在漲價(jià)前趕快入市。不過(guò)，現(xiàn)在銀行緊縮銀根，對(duì)房貸的控制依然很?chē)?yán)。買(mǎi)家如何才能用更少的錢(qián)、更低的利率更快買(mǎi)到房子？如果你正愁對(duì)策，不妨往下看，自有專(zhuān)家給你支招，幫你實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的夢(mèng)想。
“抵押貸款”實(shí)現(xiàn)更快置業(yè)
看著樓市成交不斷升溫，一直想換一套大房子的劉先生焦灼了，想盡快出手換房。不過(guò)在房款的支付問(wèn)題上，劉先生犯了難。劉先生在市區(qū)有一套2房單位，目前已經(jīng)還清房貸，但手中積蓄只有30多萬(wàn)元。
劉先生看中了天河區(qū)一套近100平方米的單位，總價(jià)要180多萬(wàn)元，按照二套房政策首付得90多萬(wàn)元，劉先生一時(shí)也拿不出這么多，要等兩年存夠錢(qián)吧又怕房?jī)r(jià)漲上去，那就“杯具”了。糾結(jié)中聽(tīng)說(shuō)了銀行的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，可以將自己的現(xiàn)房抵押給銀行，銀行按照市價(jià)以及申請(qǐng)人的信用狀況、還款能力做一個(gè)綜合的評(píng)估，最高能發(fā)放房產(chǎn)評(píng)估值7成的貸款，貸款可以用于買(mǎi)房，還款年限最長(zhǎng)可以達(dá)到20年，利率一般上浮10%-20%。這對(duì)想湊齊首付的劉先生來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大福音。中介公司的經(jīng)紀(jì)表示，劉先生老城區(qū)70多平方米的房子現(xiàn)在可以賣(mài)120多萬(wàn)元。如果按照7成計(jì)算，那么就可以抵押到80萬(wàn)元左右，加上現(xiàn)在的積蓄30多萬(wàn)元，就可以支付劉先生看中的天河區(qū)房子的首付了。目前劉先生已經(jīng)備齊資料向銀行提交了申請(qǐng)。如果劉先生的申請(qǐng)通過(guò)，就可以比單靠自己再積攢首付更快置業(yè)。
而有業(yè)內(nèi)人士介紹，不僅是像劉先生這樣的購(gòu)買(mǎi)二套房，即使購(gòu)買(mǎi)第三套房，也可以通過(guò)其他無(wú)貸款的房屋做“持證抵押”。方式就是把手中持有的其他無(wú)貸款的房屋做了“持證抵押”，然后再用申請(qǐng)到的貸款來(lái)全款付清現(xiàn)在所購(gòu)第三套的房屋款。這就是被業(yè)內(nèi)稱(chēng)作“無(wú)貸款”物業(yè)“持證抵押”。即買(mǎi)房人可以將名下“無(wú)貸款”記錄的第二套物業(yè)，借道銀行的抵押消費(fèi)貸款產(chǎn)品，曲線松綁第三套房貸停貸政策。如果抵押之后買(mǎi)一手房，往往能從開(kāi)發(fā)商手上拿到更多優(yōu)惠，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款都會(huì)予以?xún)r(jià)格優(yōu)惠。
抵押貸款能更快買(mǎi)到房子，不過(guò)也要承受比較高的成本。廣州的銀行中，抵押貸款利率多數(shù)較基準(zhǔn)上浮20%，水平均向第三套房貸利率上浮水平看齊。所以，買(mǎi)家在做抵押貸款時(shí)，也要清楚自己的還款能力，避免還款過(guò)于吃力影響到生活質(zhì)量。
巧用公積金降低利率
因?yàn)樾『⒕涂斐錾改敢惨綇V州來(lái)照顧小孩。張先生原先的2房單位就已經(jīng)不夠住了。所以張先生想在近期再換一套100多平方米的三房單位。不過(guò)，因?yàn)閷儆诙沃脴I(yè)，張先生不可能還享受到優(yōu)惠利率，還款的壓力會(huì)比較大。而小孩出生后花費(fèi)也比較大，張先生擔(dān)心應(yīng)付不過(guò)來(lái)。
其實(shí)，目前廣州有不少人遇到像張先生這樣的情況。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，可以通過(guò)公積金貸款的方式，降低部分房貸的利率，減輕還款壓力。據(jù)了解，目前，廣州個(gè)人公積金的最高貸款額度是50萬(wàn)元，夫妻兩人合貸的最高貸款額度是80萬(wàn)元。如果夫妻二人有一人有公積金尚未啟動(dòng)，那么公積金貸款、公積金與商業(yè)組合貸款，都可以讓買(mǎi)家輕松獲得貸款的通行證。
如果市民已購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品住房并申請(qǐng)過(guò)商業(yè)按揭，但沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)公積金貸款的話，購(gòu)買(mǎi)第二套或第三套住房，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，仍可獲得首付最低三成和貸款利率3.87%（6-30年期）的優(yōu)惠利率。而原來(lái)申請(qǐng)過(guò)公積金貸款，在原有貸款還清之后，仍可再次申請(qǐng)公積金貸款。目前，廣州個(gè)人公積金的最高貸款額度是50萬(wàn)元，兩人合貸的最高貸款額度是80萬(wàn)元。
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