|
核心提示：任志強認為，國十條是遏制房價過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價下跌。現(xiàn)在房價環(huán)比上漲為零，實際房價就是跌的。
數(shù)據(jù)顯示，8月下旬開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交量回暖的跡象。傳統(tǒng)的“金九銀十”已至，按照住宅的項目施工周期，未來半年將迎來住宅供應的高潮，而按捺不住的剛性需求也開始釋放。在供需結構的轉變中，房市的成交量和價格將會呈現(xiàn)怎樣的走向？本輪房市調控的目標是否已經(jīng)達到？為求解房市走向的相關問題，本期本報邀請了華遠集團總裁任志強、四十人論壇成員、工銀瑞信基金首席經(jīng)濟學家陳超，瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬進行討論，是為21世紀北京圓桌第268期。(曹理達)
房價為什么沒有大跌？
《21世紀》：如何評價房市調控的效果？新政實施后四個半月的時間，房價并未大幅下挫。背后的原因有哪些？
任志強：國十條的目標是遏制房價過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價下跌。現(xiàn)在房價環(huán)比上漲為零，實際房價就是跌的。因為我們在衡量GDP增長和利率的時候，要扣除CPI的增長因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房價就實際下降了3%左右。
銀行的壓力測試也不應該解讀成為房價下跌做準備。中國和西方發(fā)達國家的銀行不同，美國銀行要做壓力測試，是因為有“再貸款”。再貸款是什么？舉例來說，房價是1000元的時候，銀行給房主800元貸款，當房價漲到2000元時，貸款人就可能再拿到1000元的貸款，這就是再貸款。在有大量再貸款的國家，房子降價對經(jīng)濟產(chǎn)生的影響是巨大的。當房子漲到2000時，每個人可能貸了1800，如果房價下降20%，房價變成1600。貸款是1800，房子值1600，形成了負資產(chǎn)，這樣貸款就不值得還了，索性讓銀行收走，貸款人還賺了200。所以發(fā)達國家的房價下跌個20-30%，銀行就承受不了了，而我們沒有這方面的風險。
現(xiàn)在的利率水平很低，對于開發(fā)商和消費者來講，低利率就意味著資金價格便宜。如果按照利率成本來算，現(xiàn)在利率只相當于過去的一半，開發(fā)商可以多一倍時間的來進行開發(fā)，原來一年的成本現(xiàn)在可以攤到兩年。從購房者的角度也是一樣，2007年買房子的時候是高利率，現(xiàn)在是低利率，現(xiàn)在首套房的購房利率水平是當時的0.7倍，相差30%。所以現(xiàn)在首套房銷售，并沒有受到多大的影響。
陶冬：新政出臺還不到五個月，價格還不能這么快發(fā)生逆轉，現(xiàn)在市場表現(xiàn)為量跌價不跌。在經(jīng)過一輪牛市之后，多數(shù)賣房人和開發(fā)商在資金方面比較充裕，所以在調控初期賣方的觀望者占多數(shù)。而買房人在房價沒有跌到心理預期時，也拒絕入市。這種價格上的焦灼是在房地產(chǎn)調整時經(jīng)常出現(xiàn)的情況。
除此之外，還有其他的因素在起作用。一是超大規(guī)模的流動性。寬松的貨幣環(huán)境和低利率，加上通貨膨脹預期不斷增強，使得不少的資金從銀行搬家，流向了房地產(chǎn)市場。二是政府在進行房地產(chǎn)實行調控時面臨兩難，既要適當抑制房價，同時也不希望房價大跌。三是經(jīng)驗因素。中國的房價連升了六七年，而且中間經(jīng)歷了2005年和2008年兩次調整，這兩次調整力度都不小，但結果房價都在上升。這更堅定了賣房人認為房價只升不跌的心態(tài)，使得目前商品房的供應仍有相當大的價格剛性。四是中國整個人口結構的變遷。80后開始進入就業(yè)結婚的高峰期，這一代獨生子女依靠父母的資金支持，形成的實際購買力要比國外的同齡人高出很多，也助長了剛性需求，支撐了房價。
|