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中國老百姓買房的致命誤區(qū)之一：買房總是知己不知彼。
具體表現(xiàn)在：
1、不看清樓盤的營銷手段：
(1)誰在售樓處賣樓：嚴格來說，很多購房者到現(xiàn)在都還不知道，在中國幾乎所有的樓盤售樓處現(xiàn)場的售樓人員，其實并不是開發(fā)商的人而是代理中介公司的員工(也有個別樓盤屬于開發(fā)商自己在賣)，一般來說，一個樓盤有投資商、開發(fā)商、承建商(包括規(guī)劃、設計、景觀等)、銷售商(包括營銷推廣商)。其中投資商負責籌集樓盤建設資金，開發(fā)商只負責項目的整體開發(fā)運作；承建商即建筑商負責樓盤的具體施工；房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則是，大部分樓盤建設好后開發(fā)商本身并不會直接去賣樓，而是會找一家樓盤銷售代理中介公司由其負責整體銷售，一般是按樓盤總銷售平方面積進行核算，開發(fā)商按項目總銷售面積支付給代理銷售公司作為總代理費用，這其中，代理中介公司需要支付現(xiàn)場售樓人員千分之1-3的賣樓提成(根據(jù)項目的不同而異)。比如說：現(xiàn)場售樓人員賣一套100萬價格的房子，這里價格面至少有1-5萬元是屬于代理傭金等營銷費用的。事實上這些代理費用、售樓人員的傭金等費用最終還是加在羊毛(購房者)身上的。一些比較稀有暢銷的樓盤，開發(fā)商還會收取代理公司的保證金作為對代理中介公司的制約。開發(fā)商與代理公司商定銷售代理費用簽訂代理銷售合作協(xié)議后，由該中介公司負責樓盤的具體現(xiàn)場接待看房、簽約等事宜。所以大家在樓盤售樓處現(xiàn)場看到得售樓人員是中介公司派出的人員，有的樓盤售樓處售樓人員會直接用其代理公司的名片，但一些樓盤的中介人員為迷惑購房者以方便銷售，連名片都只會印“XX樓盤銷售中心的字樣，給購房者造成他們就是開發(fā)商的人的誤區(qū)。中國樓價之所以高，跟樓盤的營銷代理費用也有一定關系，但一直以來，開發(fā)商還是要依賴代理公司賣樓，當然，未來開發(fā)商把樓盤實行直銷降低中間代理營銷費用應該是一種大的趨勢(比如團購、定向銷售、集團式銷售)。
因為中介售樓人員的基本工資都很低，一般都是靠賣樓拿傭金，所以很多售樓人員在具體的銷售過程中就會不負責地夸大其詞、亂許諾、亂承諾以促進成交，樓盤賣完后他們就撤了，那些當初賣樓時說得很好的什么規(guī)劃啊承諾啊統(tǒng)統(tǒng)見鬼去了當然也就與他們無關了(這一點在調(diào)查中鄒濤發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)商也比較頭疼，因為最后是開發(fā)商來“擦屁股”)。
(2)傻乎乎地去做誠意登記與VIP登記：很多老百姓也許會很奇怪，為什么一些樓盤房地產(chǎn)商敢開那么高的價？這一大創(chuàng)舉就要歸功于那些開發(fā)商請的代理中介公司(或房地產(chǎn)營銷策劃機構)的功勞了。樓盤實施的誠意登記與VIP登記手段就是一個非常有效而且屢試不爽的市場試水銷售手段。通過這種方式，開發(fā)商和銷售代理公司很快就調(diào)查出有多少人對本樓盤感興趣，能接受的價格程度。舉個例子：某樓盤有300套房，原計劃定的開盤價是1萬元每平米，先進行誠意登記與VIP登記，結(jié)果有1000名不明真相的購房者看了廣告后來登記了，比例是3：1，這時，房地產(chǎn)商心里就有底了，代理銷售公司就會與開發(fā)商分析并制訂出銷售策略，把每平米的價格再定高一些，然后再制造人氣與熱銷假象吸引不明真相的可憐購房者簽單(還有一種是開發(fā)商直接定一個底價打包把樓盤賣給代理中介公司，再由中介公司自己去包裝銷售，中介公司賣高賣低由他們自負盈虧，不過這只適合小樓盤，大樓盤撬不動)。
當然，還有其他各種各樣的事前和事中想盡一切辦法讓購房者掏錢的營銷銷售手段，鄒濤會在鄒濤官方QQ群中及今后的文章中一 一分析，這里限于篇幅不細說。
2、不研究其他購房者的心理。
3、不會看樓盤的銷控表：很多售樓處現(xiàn)場的銷控表基本上都是虛假的。如果有售樓處的人告訴你房子已經(jīng)賣了多少套多少套時，你只當他只是在“唱歌”吧。現(xiàn)在政府采用電子合同，真正銷售真金白銀交了錢簽訂了合同的才會在國土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上有統(tǒng)計和公示出來的，大家在萬人團購網(wǎng)上查詢政府數(shù)據(jù)即可清清楚楚。
4、不會看售樓現(xiàn)場的人員：房地產(chǎn)營銷機構和中介代理銷售公司為制造人氣熱銷氣氛，會集中時間統(tǒng)一開盤，有的甚至會要求樓盤的承建商也派多少人來參加排隊(否則工程款可能就不能按時拿到)造成人非常多的假象誘騙不明真相購房者交定金，在調(diào)查中，鄒濤在暗訪中發(fā)現(xiàn)，有的樓盤開盤時有一半以上的在排隊“買房”的人都是來忽悠你的“托”。
5、不可盲信官方的數(shù)據(jù)：官方公布的 房價成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)均價是不分別墅和低檔住宅的，所以我們看到得某個月均價可能是別墅和高檔 豪宅的統(tǒng)計價格，不代表某月房價就真正漲了多少。
不聽信售樓員的表面介紹，不要傻乎乎的以為也不要交錢沒什么損失就去做誠意登記，當你在售樓處留下自己的姓名資料和聯(lián)系電話的那一刻起，你已經(jīng)在為推高該樓盤的房價“做貢獻”了。不看樓盤的銷控表而要去查政府的進入電腦成交的合同公示數(shù)據(jù)，不要為在“特意”當著你面前簽訂合同而且“興高采烈”交錢買房的人迷惑，那個人很可能只是在無聲地催促你快交錢簽單。對官方公布的數(shù)據(jù)要一分為二的看：一些硬數(shù)據(jù)比如電腦控制的簽訂合同可以相信，而對于一些可能被加工的軟數(shù)據(jù)要善于從表面去分析和了解背后的真實現(xiàn)狀等等。
中國老百姓買房的致命誤區(qū)之二：買房總是盲從表面現(xiàn)象。
具體表現(xiàn)為看到一些售樓現(xiàn)場的人氣、一些媒體公布的上漲下跌的數(shù)據(jù)、一些身邊的人沾沾自喜地談論自己買房賺了等等時，一定要清醒地區(qū)分、反復分析背后的原因。
只作為自己的買房時的參考層面之一。市場的真相需要到第一線去了解并跟蹤觀察。
中國老百姓買房的致命誤區(qū)之三：買房理念僵硬死板。
具體表現(xiàn)為以為買了房就要住一輩子，用自己的眼光去對比想當然、首付多一點自己的壓力會少一點、供樓就一定要供幾十年、不能用發(fā)展的眼光來看事物，不能用未來的眼光來看現(xiàn)在等等。
今天不知道明天的事，中國的房地產(chǎn)一向是個政策市，只適合波段操作，即使是你在低價的時候買的一套房子漲了2倍3倍，你不賣也是死的，資產(chǎn)沒有盤活，紙上富貴而已。事物的永恒規(guī)律是漲到極限了就一定會跌。漲了就賣，跌了就買，好房子多的是，再根據(jù)政策規(guī)律尋找價值洼地買一套豈不是兩全其美？普通老百姓一輩子能用銀行的錢就只有買房按揭這次機會，當然是首付越少越好0 首付更好，付一年兩年漲了就賣掉，跌了自己住也沒什么損失反正首付少，多的資金還是在自己手上，手中有現(xiàn)金啥時候都不慌。當然鄒濤這樣說并不是說要鼓勵大家去干炒樓這種低層次的變現(xiàn)慢也沒什么技術含量的活，但當你手中有現(xiàn)金的時候，你一定要讓他活起來，要用錢生錢，讓錢在你休息的時候還能為你工作，如果你能在業(yè)余多花點時間學習和研究一下投資理財知識，買股票買黃金買國債買美元都會有不錯的收益，變現(xiàn)也比樓市快，可悲的是很多人寧愿把大量的時間用于坐在沙發(fā)上看電視廣告和打牌喝酒逛街玩游戲消磨時間也不愿花一點時間去研究一下經(jīng)濟形勢、學習高手的理財經(jīng)驗與投資理念--在這樣一個的日新月異的時代你當然會跟不上形勢，當然會買不起房。
中國老百姓買房的致命誤區(qū)之四：買房只買自己喜歡的。
這又是一個很無厘頭的誤區(qū)。很多人一天到晚四處看房，挑來挑去，卻忘記了一個最根本的出發(fā)點：房子的最基本功能應該居住功能沒有太大問題就好。你自己喜歡的別人不一定喜歡，你今天根據(jù)自己的現(xiàn)狀喜歡的，不一定明天還會喜歡，你為什么就一定要死腦筋呢？！誰也不能保證自己喜歡某一事物一輩子，難道你就預見到自己一定會在這套房子里面住一輩子嗎？在房子問題上，鄒濤看到很多人隨著家庭成員、工作、感情等的變化，當初最適用的房子也許就不適用了。當不適用的時候，如果你想變現(xiàn)的時候大多數(shù)人會喜歡這套房嗎？就如很多人花幾十萬 裝修房子，只不過舒服了幾年就視而不見沒什么價值了一樣的道理。
正確的、最重要的思路應該是買大多數(shù)人不嫌棄的房子就好。如果某套房子絕大多數(shù)人都嫌棄那就要慎重了。買大眾化的、最實用的戶型。一般來說，房地產(chǎn)商在開發(fā)時一定是經(jīng)過反復調(diào)研的，某個樓盤設計得最多的戶型也是將來最好轉(zhuǎn)手、換房包括出租的戶型。
中國老百姓買房的致命誤區(qū)之五：買房永遠跌等漲買。
很多老百姓總是后知后覺。中國的房地產(chǎn)市場是一個政策市，并不是一個純市場化的市場，受政策的影響太大太大。鄒濤縱觀98年以來的國家住房商品化改革以來，中國房價其實是一個起伏波段上揚的走勢。在調(diào)查中鄒濤甚至發(fā)現(xiàn)，除了普通自住購房者外，有一些把房產(chǎn)做投資手段的人到最后都只是坐了幾回電梯而已，后悔不已。
如果有人告訴你中國的房價會永遠上漲或者告訴你中國的房價這兩年會崩盤，鄒濤只能說他不是在“意淫”你就一定是在害你。因為任何稍微有了解中國常識的人都明白那兩種情況在中國強大的專政工具下、在一般經(jīng)濟理論不適用于中國特色的社會主義制度里都不可能出現(xiàn)，只能說明你是井底之蛙太低估了執(zhí)政者的實力和手段。君不見這些年無數(shù)所謂的專家學者泡沫橫飛地找出一大堆經(jīng)濟學理論、國外的教訓、數(shù)據(jù)頭頭是道來證明證明中國經(jīng)濟要玩完中國樓市要崩盤了嗎？結(jié)果怎樣？中國經(jīng)濟沒玩完樓市沒崩盤信他們話的那批人倒是真金白銀蒙受損失快先玩完先崩潰了。歷史經(jīng)驗證明，鄒濤深感在中國買房一定要講政治，一定要順勢而為，與泡沫共舞。 |