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11月5日，旭輝集團(tuán)進(jìn)軍新區(qū)的腳步已經(jīng)響起。
當(dāng)天蘇州會議中心土地拍賣會如火如荼，本次拍賣推出42塊地塊中新區(qū)僅占三塊，其中一塊批發(fā)零售用地由蘇州高新區(qū)華通開發(fā)建設(shè)有限公司以底價取得。其他兩塊住宅用地經(jīng)過一番角逐，旭輝集團(tuán)處變不驚以8.54億的總價一舉拿下。蘇地2009-B-73號地塊更是新區(qū)此次所推地塊中最能吸引人眼球的地塊，其單體面積已達(dá)到176896.5平方米。旭輝集團(tuán)進(jìn)軍新區(qū)的腳步已經(jīng)響起。
品牌開發(fā)商打破蘇高新壟斷局面
旭輝集團(tuán)此次拿地，志在必得。程總在上午拿地后表示，旭輝既然來到了蘇州，就不會輕易地離開蘇州市場。一直以來，新區(qū)基本被蘇高新旗下的集團(tuán)壟斷，滸通板塊附近幾乎成為新港和永新的天下。
這一次旭輝的加入，為市場也帶來的很大的期待。旭輝的項(xiàng)目覆蓋北京、上海、重慶等等多個地區(qū)，在蘇州的芭堤蘭灣項(xiàng)目也為其品牌樹立了良好的形象。我們不禁可以想象，旭輝的到來會不會使?jié)G關(guān)附近的住宅提升到另一個精品層次。
值得注意的是，其中最受關(guān)注的蘇地2009-B-73號地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)興賢路南、文昌路東，與其一街之隔，是8月上海朗地競得的地塊，該地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)金燈街南、文昌路西，占地面積40452.5平方米，樓面價2406元/平方米。短短兩個多月的時間，品牌開發(fā)商朗地和旭輝的相繼看中滸關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)核心區(qū)域的地塊，不單證明了滸關(guān)后期發(fā)展的潛力，也為滸關(guān)的未來增加了無限的遐想。
高精品住宅有望出現(xiàn)產(chǎn)品與價格大猜想
旭輝此次拿下的73號地塊大約在一年前就已拆遷，之前是商鋪和部分民居。這次拍賣之后依舊是作為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售用地。
滸關(guān)是歷史悠久的老鎮(zhèn)，正處在新型規(guī)劃時期，動遷房不在少數(shù)。目前在售的一些項(xiàng)目金光大道二期(文昌花園)，新港幸?？ぃぞ巴?，滸新金櫚灣等，均價都在5000-6000元/平方米左右，多數(shù)是剛需人群的首選。
旭輝地塊在樓面單價漲幅56%，旭輝集團(tuán)程總認(rèn)為，樓面均價比較高，但是旭輝集團(tuán)一定會以產(chǎn)品來打市場，這就意味著旭輝集團(tuán)可能會打造中高檔的住宅產(chǎn)品。上海朗地作為知名的開發(fā)商，對于產(chǎn)品的質(zhì)量也必定精益求精，如此一來，在文昌路東西兩側(cè)即將可能呈現(xiàn)一片高品質(zhì)的住宅區(qū)。
這會不會是未來滸關(guān)走向的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢？記者走訪了博思堂市場研究院，據(jù)專業(yè)人士分析：“關(guān)于朗地和旭輝進(jìn)這個市場，對板塊的定位改變不大，因?yàn)榘鍓K定位是政府規(guī)劃主導(dǎo)的，這兩家進(jìn)入新區(qū)，主要是結(jié)束蘇高新一言堂的局面，當(dāng)然產(chǎn)品方面是能給市場帶來更多期許的地方。”針對旭輝73地塊而言，其總的建筑規(guī)模還是比較大的，一定需要更高的形象立意，這樣才可以有力支撐未來相對較長的開發(fā)周期。
根據(jù)地塊規(guī)劃和容積率等參數(shù)推測，旭輝的兩幅地塊未來將以小高層、高層為主，或加以多層。尤其是蘇地2009-B-73號地塊，建成后社區(qū)的建筑面積將會達(dá)到24.23萬方，如此大體量的社區(qū)定會成為片區(qū)的標(biāo)志大盤。
價格也是大家關(guān)注的重中之重，先來看看附近新盤的價格：目前此地塊周邊有處于尾盤的鴻錦新苑和正在銷售的文昌花園，文昌花園是金光大道的二期，高層售價大約在5300、5400元/平方米，新港幸?？さ母邔釉?200元/平方米左右。而周邊
二手房市場較為混亂，低至3000元/平方米高至6000元/平方米均有，市場體系并不完善，其參考價值也相對有限。一位從事地產(chǎn)業(yè)多年的周先生說，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，此處樓面單價2596元/平方米，用他們通常的計(jì)算方式考慮到建設(shè)成本，市場因素及開發(fā)商利益，最終價格應(yīng)該在6500元/平方米左右。
其實(shí)，到真實(shí)入市還有一段時間，現(xiàn)在言之尚早，不過其根本主要還是得結(jié)合市場、開發(fā)商自身預(yù)期還有產(chǎn)品力的要素來決定。
商鋪空置留給誰？
記者走訪滸通板塊部分街道，尤其是興賢路鴻錦新苑和金光大道附近，多數(shù)商鋪都處在空置狀態(tài)，價格在10000多元/平方米左右。老的一些門面相對多些生氣，這些新的臨街商鋪為何會如此冷清？
金光大道工作人員透露，這些沿街商鋪確實(shí)已經(jīng)交房一兩年了，但是人氣卻不高，原因也是多方面的。首先附近的主要消費(fèi)群體還是滸關(guān)老鎮(zhèn)的居民，一來消費(fèi)水平不高，二來消費(fèi)觀念也比較滯后，其主力消費(fèi)的部分只是滿足基本所需，商業(yè)氣氛必然比較冷清。
博思堂市場分析員認(rèn)為商業(yè)和入住也是有原因的，那邊現(xiàn)在入住率還沒上去，商業(yè)銷售確實(shí)遇到一些困難，商業(yè)配套需要時間來換取發(fā)展空間，對于整個整個滸關(guān)而言，配套還需要一段時間才能成熟，另外商服水平和項(xiàng)目的定位也有關(guān)系。
周先生這樣比喻，先看看何山路的百潤發(fā)，顧客進(jìn)去逛逛差不多是推著一個購物車出來，而這里的大潤發(fā)建好可能出現(xiàn)一個局面，很多人進(jìn)去逛一圈也只拿一盒牙膏或者一條毛巾而已。很明顯，就目前階段而言，這里更適合中端的商業(yè)，以滿足社區(qū)商業(yè)為主。
但這種局面不會維持太久，文昌路北興賢路上，正在進(jìn)行興賢大橋的改造工程，據(jù)記者從滸關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)了解到，滸關(guān)目前正在籌劃滸通片區(qū)大約3.5平方公里的中心商貿(mào)區(qū)，囊括4萬人口，其核心就在文昌路與興賢路周圍，政府鼎力打造中心商貿(mào)區(qū)核心區(qū)域無疑是此片區(qū)成長的定海神針，而品質(zhì)樓盤帶來的新居住人群將成為主力消費(fèi)群，何種產(chǎn)品的定位間接決定了商業(yè)消費(fèi)水平，靠旭輝及朗地的影響力將商業(yè)提升一個新檔次也不會是空談。
滸關(guān)，從三年前的老鎮(zhèn)到如今初具規(guī)模的新興居住板塊，成為新區(qū)殺出的一匹黑馬，吸引了開發(fā)商和購房者的目光。高新區(qū)受區(qū)域形態(tài)限制，獅山板塊已相當(dāng)成熟，也是寸土寸金，無地可用，往北，工廠區(qū)早已板上釘釘，無法撼動，政府想要改造此區(qū)域所花費(fèi)的時間和金錢都是相當(dāng)可觀的，所以想在這一塊開發(fā)住宅是不可能的。然后再北拓就只有滸關(guān)板塊，滸關(guān)依舊是未來新區(qū)人口導(dǎo)入的重要節(jié)點(diǎn)。
雖然滸關(guān)之前主要是動拆安置比較多，但并不缺乏高端需求，據(jù)了解，新創(chuàng)大河山等周邊項(xiàng)目就有很多滸關(guān)片區(qū)的有錢人過去，從另一個層面也說明滸關(guān)片區(qū)房產(chǎn)目前的一個現(xiàn)狀，急缺高端住宅項(xiàng)目，在缺乏供應(yīng)的市場下，這部分需求只能外溢走了。
這樣看來，在政府大力支持下，人氣日漸匯集下，市場的需求下，旭輝此時收地實(shí)屬明智之舉，作為購房者更加可以期待稀缺精品住宅的出現(xiàn)。(記者劉曼) |