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“現(xiàn)在是一個(gè)投資增長的恢復(fù)階段，中國房地產(chǎn)市場沒有什么泡沫，更談不上過熱。”8月11日，在“搜狐焦點(diǎn)全新上線發(fā)布會”上，一向犀利的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)放言，如果大量民間投資不能積極跟進(jìn)，今年底到明年初，樓市供不應(yīng)求的關(guān)系將更加緊張。“那時(shí)，不是說房價(jià)要不要漲，而是不漲價(jià)就買不著房子的問題。”
對此，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部發(fā)展戰(zhàn)略處處長高輝清則認(rèn)為，未來兩三年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)將震蕩調(diào)整，支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的因素很難持續(xù)。
8月10日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示，7月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比6月擴(kuò)大0.8%；環(huán)比則上漲0.9%，漲幅比6月擴(kuò)大0.1%。至此，房價(jià)已連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上漲。
然而，一組數(shù)據(jù)卻有多種詮釋
在任志強(qiáng)看來，7月份房價(jià)同比增長1%，環(huán)比增長0.9%，“看不出房價(jià)在高速增長。”任志強(qiáng)指出，應(yīng)從投資、供求關(guān)系等多重因素綜合考慮房價(jià)，而不是房價(jià)的數(shù)據(jù)本身。
任志強(qiáng)認(rèn)為，無論是投資因素，或者是開工面積與房價(jià)數(shù)據(jù)，都“看不出有什么問題”。“前7個(gè)月大概1.7萬多億的全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資，比去年同期大幅下降，如果按住房來說大概下降了25%，說明我們沒有什么泡沫，更談不上過熱。”
任志強(qiáng)指出，開工面積增長速度很慢，同比正在下降，2008年是27億多平方米，今年25億多平方米，還差2億平方米的開工總量。“像北京，每個(gè)月推出的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上銷售量。”
任志強(qiáng)預(yù)測，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存急劇下降，如果大量的民間投資不跟進(jìn)的話，供不應(yīng)求的情況在下半年得不到緩解。言外之意，房價(jià)還要漲。
然而，反方則認(rèn)為，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲1%，并不能完全展示各地樓市的火爆。根據(jù)公開的信息，這些城市不少樓盤兩三個(gè)月內(nèi)漲20%已經(jīng)極為平常。“這難道還不算過熱？”
從另一方面，支撐房價(jià)的另一重要因素地價(jià)正在走向“泡沫”，土地泡沫的破裂或?qū)⑹欠績r(jià)的一場災(zāi)難。
此前，國土資源部對外發(fā)布數(shù)據(jù)，稱地價(jià)占房價(jià)比平均為23.2%。且不論這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)取樣的科學(xué)性和準(zhǔn)確性一直備受爭議，單是近期的其他報(bào)告就顯示，該比例正呈上升趨勢。以華東為例，方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，7月，上海、杭州、南京等華東主要城市的土地成交價(jià)格占當(dāng)?shù)赝诜績r(jià)之比平均達(dá)40%。
對此，就連SOHO中國董事局主席潘石屹也感慨，“地王”頻現(xiàn)，有些企業(yè)為了短期的利益在制造泡沫，“長期來看泡沫一定會破。”
中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心以北京為代表分析未來樓市的走勢。報(bào)告預(yù)測，下半年，北京商品住宅市場將面臨一次小幅度的調(diào)整，使得近兩年來北京住宅市場的走勢呈現(xiàn)V+v型，這次調(diào)整大約在第三季度末和第四季度初開始，在經(jīng)過一個(gè)短期小幅調(diào)整之后，整個(gè)市場仍將繼續(xù)回到上升的態(tài)勢。“但相比2008年來說，即將到來的這次調(diào)整幅度更小，持續(xù)的時(shí)間更短。”
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭預(yù)計(jì)，雖然在未來兩三個(gè)月內(nèi)房價(jià)將依然保持小幅上漲，但在今年年底或明年初，可能出現(xiàn)止?jié)q，甚至小幅回落。“據(jù)觀察，目前已經(jīng)有不少投資和投機(jī)資金開始觀望。”
不知不覺當(dāng)中，房價(jià)又站到了“十字路口”前。
調(diào)控之辯
房價(jià)的“十字路口”實(shí)際上也是對政府調(diào)控能力的一種考驗(yàn)。
針對部分城市出現(xiàn)的高房價(jià)，近期有關(guān)部門相繼發(fā)出了警示信號。為了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，銀行監(jiān)管部門要求銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示要重點(diǎn)加強(qiáng)對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，督促其加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，增加土地供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)加快投資建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購房貸款政策，合理調(diào)節(jié)住房需求，著力穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
消息一出，各地樓市應(yīng)聲而動(dòng)，進(jìn)入7月，商品房銷售呈現(xiàn)區(qū)域性調(diào)整。
北京、上海、廣州等一線城市首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。
“成交量的下降將再次把市場帶入調(diào)整期。因此，此次調(diào)整有利于擠出樓市中的泡沫，對于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到積極的作用。”中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。
高輝清也指出，房地產(chǎn)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對宏觀調(diào)控比較敏感，政策導(dǎo)向一動(dòng)，其受到的影響會非常大。
有業(yè)內(nèi)人士指出，國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)信貸政策的運(yùn)用應(yīng)更加謹(jǐn)慎，太松，會助長泡沫；太緊，會影響經(jīng)濟(jì)增長。
央行數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年新增貸款額達(dá)到7.37萬億元，其中，5381億元信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，個(gè)人按揭貸款也達(dá)到了2829億元，直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信貸共計(jì)8210億元。
新增信貸所產(chǎn)生的泡沫也在逐漸積累。
然而，也有數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年商品房銷售面積和銷售金額都有大幅增長，但全國土地購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積同比下降，下降幅度為26.5%、15.2%和10.4%。
另外，北京、上海等五大省市上半年住宅投資出現(xiàn)同比下降，上海同比下降11.8%、北京降15.4%、江蘇降2.1%、福建降28.1%、廣東降40.3%。
“由于外部與內(nèi)部環(huán)境均未完全回暖，我們預(yù)測房地產(chǎn)政策可能僅限于對某些領(lǐng)域和區(qū)域的微調(diào)，不可能全面調(diào)整。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、上?？硕鸸究偛枚∽骊?月10日表示。 |