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7月下旬，國(guó)土資源部首次正面回應(yīng)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論，公布了全國(guó)地價(jià)約占房?jī)r(jià)23%的結(jié)論。但市場(chǎng)爭(zhēng)議遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
同期，一場(chǎng)土地督察風(fēng)暴悄然拉開(kāi)了序幕，近期，國(guó)土部開(kāi)始了對(duì)批而未用土地的清理。一份叫做《關(guān)于開(kāi)展報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地批而未用問(wèn)題調(diào)研的通知》(國(guó)土督辦發(fā)〔2009〕18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)的出臺(tái)，使得國(guó)土督察九大督察局幾乎全部出動(dòng)，全力以赴開(kāi)展此項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)督察。
到今年9月，對(duì)用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停建設(shè)用地審批受理。對(duì)用地供地率無(wú)法明顯提高的地區(qū)，將暫停建設(shè)用地審批受理。據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，長(zhǎng)沙也將著手清理“沉睡的土地”。
市場(chǎng)
土地占 房?jī)r(jià)比例20%～30%是合理的
在國(guó)土部“地價(jià)是否推高房?jī)r(jià)”調(diào)研的600個(gè)案例中，長(zhǎng)沙6個(gè)項(xiàng)目永琪西京、書(shū)院觀邸、美洲故事、鑫遠(yuǎn)湘府、華城凱通國(guó)際城和中信新城城市廣場(chǎng)，拿地時(shí)間主要集中于2006年和2007年。數(shù)據(jù)表示，長(zhǎng)沙2006年取得土地的項(xiàng)目地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，比2007年取得土地的項(xiàng)目更低一些。地價(jià)占房?jī)r(jià)比最高為27.24%，最低為12.79%，平均約為21.29%。
被調(diào)研項(xiàng)目書(shū)院觀邸副總經(jīng)理潘迎風(fēng)接受記者采訪時(shí)表示：地價(jià)不是房?jī)r(jià)主要影響因素，但是拿地時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間不一樣，都會(huì)影響到房?jī)r(jià)地價(jià)比。同時(shí)國(guó)土部此次調(diào)研所采取的樣本，只計(jì)算了土地賣(mài)出時(shí)的價(jià)格，而沒(méi)有考慮到賣(mài)出時(shí)的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化。資金成本也是很重要的，一塊不毛之地變成花園的改造資金是不菲的，這理應(yīng)是地價(jià)的一部分。房?jī)r(jià)不確定因素，是有市場(chǎng)機(jī)遇的。
湖南綠城總經(jīng)理助理祝海則認(rèn)為，國(guó)土部數(shù)據(jù)在長(zhǎng)沙是比較吻合的，土地占房?jī)r(jià)比例應(yīng)該是20%～30%。但在有些一線城市地價(jià)和房?jī)r(jià)比就要高一些。雖然其他改造資金比例是受開(kāi)發(fā)商控制的。但拿地之后，新的地價(jià)也會(huì)給房?jī)r(jià)造成影響，周邊地價(jià)會(huì)影響房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商利用預(yù)期值和土地資產(chǎn)升值來(lái)吸引消費(fèi)者，有的地方“面粉比面包貴”，是因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期大概是一年，超過(guò)預(yù)期值房?jī)r(jià)就會(huì)上升。開(kāi)發(fā)商是靠累計(jì)升值，純粹的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是不大的。真正能夠創(chuàng)造價(jià)值的是土地資本和人力。
趨勢(shì)
不加快開(kāi)工量的話下半年房?jī)r(jià)不可避免會(huì)上漲
一面是用地指標(biāo)緊張，一面是大量土地批出去以后開(kāi)發(fā)緩慢，沒(méi)有形成投資量。這對(duì)顯而易見(jiàn)的矛盾成為國(guó)土督察風(fēng)暴的原動(dòng)力。
“這次對(duì)批而未用的土地是一次存量挖潛。”某市場(chǎng)人士接受采訪時(shí)指出，批而未用的土地國(guó)家要回收，這個(gè)政策在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)存在了，但是在目前的形勢(shì)下大范圍進(jìn)行清理，除了出于落實(shí)政策的目的以外，通過(guò)這種存量挖潛的方式增加土地供應(yīng)，緩解目前土地資源利用的壓力也是一個(gè)主要原因。
祝海認(rèn)為，政府也在擔(dān)心下半年供應(yīng)量減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，目前存在的通脹預(yù)期，以及供應(yīng)量的減少，都是隱憂。如果不加快開(kāi)工量的話，下半年房?jī)r(jià)不可避免地將會(huì)上漲。 |