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新聞事件
隨著近期樓市回暖，捂盤惜售現(xiàn)象又開始抬頭，這引起了中央和地方政府的高度關(guān)注。
為打擊捂盤惜售，熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始采取措施：日前，北京市啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，重點(diǎn)調(diào)查開發(fā)商捂盤惜售行為，一經(jīng)查實(shí)，將公示開發(fā)商和項(xiàng)目名單，并嚴(yán)厲查處。上海市也于近期實(shí)行商品房銷售備案制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將銷售方案的相關(guān)信息在各售樓場(chǎng)所張貼公示，以杜絕捂盤行為。
什么叫捂盤惜售？通俗地說(shuō)，就是開發(fā)商捂住樓盤不賣，或者分批賣、少量賣，延長(zhǎng)銷售時(shí)間，制造熱銷景象，為的是實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)頻繁漲價(jià)。
其實(shí)，捂盤惜售并不是一個(gè)新問題，打擊捂盤惜售也不是一天兩天了。
早在2006年，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》中明確提出，對(duì)捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2007年4月，建設(shè)部等八部門曾聯(lián)合在全國(guó)范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。其中，囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐等行為就是這次整治行動(dòng)的重點(diǎn)打擊對(duì)象。
那么，它為什么屢禁不止呢？
對(duì)話人
編輯 李智勇
記者 王煒
一問：開發(fā)商到底有沒有捂盤惜售的權(quán)利？
編輯：捂盤惜售，說(shuō)起來(lái)很熟悉，但實(shí)際上似乎又很模糊。什么行為算，什么不算？有關(guān)政策法規(guī)是如何界定的？此外，開發(fā)商或許會(huì)問：我們?yōu)槭裁礇]有捂盤惜售的權(quán)利？
記者：事實(shí)上，至今沒有任何政策、文件界定哪些銷售行為該被視作“捂盤惜售”。所以，許多房地產(chǎn)商認(rèn)為，只要在預(yù)售許可證規(guī)定時(shí)間內(nèi)開盤，都不能算作捂盤。減少推盤量、調(diào)節(jié)銷售進(jìn)度都是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)采取的營(yíng)銷手段。
我覺得，這事應(yīng)該這么看：
首先，正常范圍內(nèi)調(diào)整銷售進(jìn)度，應(yīng)該允許。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，如果企業(yè)在正常范圍內(nèi)調(diào)整銷售進(jìn)度，追求利潤(rùn)的最大化，既符合企業(yè)的利益，也符合商業(yè)規(guī)則，無(wú)可厚非。但是如果利用虛假交易信息誤導(dǎo)購(gòu)房者，比如謊稱項(xiàng)目售罄等，制造恐慌氣氛以哄抬價(jià)格，就構(gòu)成了商業(yè)欺詐，有關(guān)部門應(yīng)該予以打擊。董藩提到的這些手段，在當(dāng)下的捂盤惜售中比較常見。但是，如果大量項(xiàng)目采取這種銷售方式，可能會(huì)使正常的市場(chǎng)發(fā)生扭曲，導(dǎo)致投機(jī)行為增加，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
其次，捂盤惜售很多時(shí)候會(huì)搬起石頭砸自己的腳。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一在接受我采訪時(shí)表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然量?jī)r(jià)齊漲、明顯回升，但房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍不樂觀，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還在恢復(fù)過(guò)程中，市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)還不夠牢固。在這種情況下，如果開發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期盲目樂觀，希望通過(guò)捂盤惜售的行為獲得巨大利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)很大。一旦房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲過(guò)快，必然導(dǎo)致購(gòu)房者新一輪觀望，成交量出現(xiàn)調(diào)整，最終受損失的還是開發(fā)商自己。
二問：多年打擊，捂盤惜售為何屢禁不止？
編輯：捂盤惜售的危害都很清楚，可從2006年就開始打擊，為什么到現(xiàn)在還是房市一回暖就冒頭，老是“春風(fēng)吹又生”呢？
記者：每一次捂盤惜售成風(fēng)，都發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆甚至出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象的時(shí)期。因此，從根本上講，開發(fā)商之所以能通過(guò)捂盤獲利，還是因?yàn)橛写罅康男枨笤谥?。?dāng)然，其中有些需求是因?yàn)榭只判睦碓斐傻摹?/p>
除了剛才說(shuō)的法規(guī)上的界定困難之外，開發(fā)商的具體操作手段很“靈活”，也是重要原因。
我聽業(yè)內(nèi)人士的介紹，最近開發(fā)商常用的捂盤惜售手段主要有以下幾種。
最常見的就是“晚領(lǐng)、分批領(lǐng)預(yù)售許可證”。各地主管部門一直在打擊捂盤惜售的行為，許多城市都規(guī)定，開發(fā)商在獲得預(yù)售許可證以后，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開盤銷售，否則視為違規(guī)。有的開發(fā)商為了應(yīng)付這一規(guī)定，在項(xiàng)目封頂后，盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批拿證。這種方法不僅可以應(yīng)付規(guī)定，還可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)分批快速漲價(jià)。
第二種手段是大幅提高開盤售價(jià)。一些開發(fā)商拿了預(yù)售許可證以后，為了拉長(zhǎng)銷售周期，故意大幅提高開盤價(jià)格，導(dǎo)致無(wú)人問津，變相實(shí)現(xiàn)捂盤。
第三種手段，一些開發(fā)商私下以略低于開盤價(jià)的折扣價(jià)銷售給一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他們?cè)僖愿哂陂_盤價(jià)賣出，與開發(fā)商分?jǐn)?ldquo;炒新”收益。今年我國(guó)實(shí)行了一系列二手房交易稅費(fèi)減免政策，也為這種變相捂盤行為創(chuàng)造了更大的利益空間。
此外，還有許多樓盤對(duì)外宣稱售罄，欺騙購(gòu)房者等常見的捂盤手段。
三問：監(jiān)管措施不少，怎樣才能有效？
編輯：按你這么一說(shuō)，難道各地的政策、措施，在這些“靈活”手段面前就形同虛設(shè)了？
記者：當(dāng)然不是。近期，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市紛紛采取措施，打擊包括捂房惜售在內(nèi)的擾亂市場(chǎng)秩序的行為。這些措施能取得兩方面的效果，一方面是監(jiān)管措施本身對(duì)增加市場(chǎng)供應(yīng)起到明顯效果。開發(fā)商迫于嚴(yán)厲的監(jiān)管措施會(huì)逐漸恢復(fù)理性，用合理的價(jià)格、正常的銷售手段增加供應(yīng)、加快銷售。另一方面，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。許多購(gòu)房者從此前頻繁漲價(jià)的恐慌中走出來(lái)，逐漸恢復(fù)理性。當(dāng)市場(chǎng)恐慌情緒逐漸減弱的時(shí)候，開發(fā)商各種捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的行為也會(huì)逐漸失去作用。
但是，這些政策要真正起到上述效果，地方政府必須“動(dòng)真格”的。其實(shí)，北京、上海等地打擊捂盤惜售等行為，近幾年不止一次出臺(tái)過(guò)政策，近期出臺(tái)的措施大部分也是對(duì)原有措施的重申和強(qiáng)調(diào)。類似現(xiàn)象之所以反復(fù)出現(xiàn)，說(shuō)明監(jiān)管方式還不夠具體，處罰措施也不夠嚴(yán)厲。
另一方面，除了監(jiān)管手段以外，應(yīng)該通過(guò)法律法規(guī)的形式，盡快界定具體的違規(guī)行為和處罰行為。比如明確界定哪些行為可以構(gòu)成“捂盤惜售”。這些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果連什么是捂盤惜售都不能明確，監(jiān)管的效果自然會(huì)大打折扣。
我從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂工作已經(jīng)啟動(dòng)，此次修訂的側(cè)重點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管上，明確界定住宅消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，并注重對(duì)住宅消費(fèi)者的保護(hù)。當(dāng)政府監(jiān)管有明確的法律作為依據(jù)后，市場(chǎng)秩序?qū)?huì)進(jìn)一步規(guī)范。 |