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當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價地之后都精心的替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個天價地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有盈利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做個對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。
整個社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房價上漲的預(yù)期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎？
國土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會中關(guān)于政府在房價中的收益的爭論，包括土地成本價在房價中所占的比重爭論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計算的口徑可能不同，但與全國工商聯(lián)兩會上的報告結(jié)論基本是一致的，等于公開承認(rèn)了報告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國土部堅持認(rèn)為土地的成本價格上漲不是推動房價上漲的原因，而新的土地價格的上漲反而給舊的土地的升值帶來了利潤，開發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤。言外之意，開發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價，否則就一定會是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房價中獲取的更多。
其實，全國工商聯(lián)的報告不是要爭論土地的成本占 房價中的比重到底是多少，而是指出高房價中政府獲取的部分所占的比重過大。要想降低房價，必須從政府的土地價格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場中房價過高的問題。但事后的統(tǒng)計、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實性和推卸政府責(zé)任上了。
那就讓社會替政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。
北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標(biāo)。
這五塊溢價中標(biāo)的土地合計建筑面積為48.1160萬平方米，成交總價為24.2360億元，溢價高達14.0479億元，每平方米平均溢價2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。
當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價地之后都精心的替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個天價地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有盈利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做個對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。 整個社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房價上漲的預(yù)期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎？ 國土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會中關(guān)于政府在房價中的收益的爭論，包括土地成本價在房價中所占的比重爭論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計算的口徑可能不同，但與全國工商聯(lián)兩會上的報告結(jié)論基本是一致的，等于公開承認(rèn)了報告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國土部堅持認(rèn)為土地的成本價格上漲不是推動房價上漲的原因，而新的土地價格的上漲反而給舊的土地的升值帶來了利潤，開發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤。言外之意，開發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價，否則就一定會是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房價中獲取的更多。 其實，全國工商聯(lián)的報告不是要爭論土地的成本占房價中的比重到底是多少，而是指出高房價中政府獲取的部分所占的比重過大。要想降低房價，必須從政府的土地價格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場中房價過高的問題。但事后的統(tǒng)計、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實性和推卸政府責(zé)任上了。那就讓社會替政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。 北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標(biāo)。 這五塊溢價中標(biāo)的土地合計建筑面積為48.1160萬平方米，成交總價為24.2360億元，溢價高達14.0479億元，每平方米平均溢價2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。 北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價或近底價成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價中標(biāo)(底價51.6538億元)，溢價總收入高達約60億元。 這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價4205.7元。溢價的概念是政府已核算完土
北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價或近底價成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價中標(biāo)(底價51.6538億元)，溢價總收入高達約60億元。
這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價4205.7元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818.56元(計3%的契約稅等于8052.54元/平方米)。
那么假定暫不計算稅費，這些高價的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？如果加上各種稅費，政府的收益又是多少呢？
當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價地之后都精心的替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個天價地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有盈利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做個對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。 整個社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房價上漲的預(yù)期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎？ 國土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會中關(guān)于政府在房價中的收益的爭論，包括土地成本價在房價中所占的比重爭論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計算的口徑可能不同，但與全國工商聯(lián)兩會上的報告結(jié)論基本是一致的，等于公開承認(rèn)了報告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國土部堅持認(rèn)為土地的成本價格上漲不是推動房價上漲的原因，而新的土地價格的上漲反而給舊的土地的升值帶來了利潤，開發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤。言外之意，開發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價，否則就一定會是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房價中獲取的更多。 其實，全國工商聯(lián)的報告不是要爭論土地的成本占房價中的比重到底是多少，而是指出高房價中政府獲取的部分所占的比重過大。要想降低房價，必須從政府的土地價格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場中房價過高的問題。但事后的統(tǒng)計、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實性和推卸政府責(zé)任上了。那就讓社會替政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。 北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標(biāo)。 這五塊溢價中標(biāo)的土地合計建筑面積為48.1160萬平方米，成交總價為24.2360億元，溢價高達14.0479億元，每平方米平均溢價2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。 北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價或近底價成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價中標(biāo)(底價51.6538億元)，溢價總收入高達約60億元。 這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價4205.7元。溢價的概念是政府已核算完土
政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價卻不能在高地價的支撐下掉下去。
如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進行，土地的溢價仍會步步高升嗎？
可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達到逐步提高預(yù)期并抬高地價的策略。
如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的波動，因此大多數(shù)企業(yè)無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機會的同時，也減少了競爭的對手?jǐn)?shù)量和能力。
每個企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對象，舉牌的價格和對手策略的分析，實現(xiàn)固定所有的風(fēng)險，以期待能成功的中標(biāo)。由于只有一種或兩種的選擇，也會無法在其他地塊的影響下提高過度的價格預(yù)期。
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