|
回建強(qiáng)
最近土地市場(chǎng)火熱非凡，6月最后一周京城土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪進(jìn)入白熱化狀態(tài)，連續(xù)開(kāi)出三個(gè)“地王”。這三個(gè)“地王”分別是北京祁連17.4億元拿下的通州區(qū)九棵樹(shù)大街居住項(xiàng)目用地、中澤置業(yè)19.6億元拿下的朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地、中化方興40.6億元勇奪廣渠路15號(hào)地，值得注意的是，后兩者都是有央企背景的房地產(chǎn)公司。
從目前市場(chǎng)形勢(shì)看，“面粉貴過(guò)面包”的情況又不可避免地出現(xiàn)了，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是又到了2007年調(diào)整前的瘋狂狀態(tài)呢？從土地市場(chǎng)看，表象是有幾分相似的，但具體市場(chǎng)條件卻發(fā)生了若干變化。
首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同了，宏觀政策推行的基礎(chǔ)與方向不同。2007年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性上漲后，國(guó)家果斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制地價(jià)、 房?jī)r(jià)的飆升。但今年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣，政策鼓勵(lì)投資，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與發(fā)展經(jīng)濟(jì)上面臨兩難選擇。
其次，開(kāi)發(fā)商心態(tài)不一樣。如果說(shuō)2007年房地產(chǎn)商或多或少存在“暴發(fā)戶”式不知天高地厚的揮霍心態(tài)，那么經(jīng)過(guò)2008年的市場(chǎng)調(diào)整，大部分開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了市場(chǎng)調(diào)整周期是怎么回事，保持企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)又是如何重要。所以今年出現(xiàn)的土地價(jià)格上漲，“地王”再現(xiàn)，還是市場(chǎng)博弈的結(jié)果。
再次，競(jìng)拍主體中央企業(yè)唱主角。2007年奪得“地王”的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，但近年來(lái)央企下屬的房地產(chǎn)公司異軍突起，成為在土地市場(chǎng)上攻城略地的主角。央企如此毫無(wú)顧忌地拿地，在一定程度上說(shuō)明，最靠近政策制定者的這部分“商人”認(rèn)定市場(chǎng)V形反彈是可信的。
雖然2009與2007年存在著諸多的不同，但有一點(diǎn)是相同的，“面粉貴過(guò)面包”的結(jié)果，要么是面包價(jià)格更貴，要么是制造面包的人破產(chǎn)。正如上文分析，今年的土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)理性多了，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也加強(qiáng)了，企業(yè)不會(huì)如此“弱智”地往火坑里跳。那么是什么原因?qū)е铝送恋貎r(jià)格的瘋狂上漲？是企業(yè)錢太多，還是某種程度的被逼無(wú)奈？以筆者看來(lái)，后者的可能性更大些。
不可否認(rèn)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況良好，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都獲利頗豐，資金流也在恢復(fù)健康，但這并不意味著企業(yè)可以揮金如土、不計(jì)成本地拿地。畢竟大部分企業(yè)“好了傷疤”還未“忘了疼”。然而在現(xiàn)行“土地招拍掛”制度下，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，土地供應(yīng)總體上供不應(yīng)求。在“僧多粥少”且大家都不缺錢的情況下，土地價(jià)格上漲就成為必然。
雖然目前政府在大力推進(jìn)住房保障工作，但從苛刻的 經(jīng)濟(jì)適用房銷售辦法看，大部分普通收入的白領(lǐng)是無(wú)緣經(jīng)濟(jì)適用房的。因此，保證普通商品住房?jī)r(jià)格和銷量的穩(wěn)定，依然是政府房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。遺憾的是，現(xiàn)在土地價(jià)格再次飆升，政府給自己出了個(gè)難題。從這個(gè)角度看，政府應(yīng)積極進(jìn)行制度創(chuàng)新，有必要對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，破解土地公平轉(zhuǎn)讓與地價(jià)飆升之間的矛盾。
(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員) |