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物業(yè)稅本質(zhì)上是對不動產(chǎn)占有(不一定是所有)課征的財產(chǎn)稅。世界各地房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，但在很多國家都是地方主體稅種。
日前，國務(wù)院《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》指出要研究開征物業(yè)稅。物業(yè)稅開征本身并不可怕，重要的是物業(yè)稅怎么收？收多少？下文簡介境外部分地區(qū)和國家物業(yè)稅不同的征收方式，期望對讀者有所幫助。
中國香港：出租征稅15%
在中國香港地區(qū)，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書面申請，則租金收入可視為公司營業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。
法國：征土地年度稅
法國采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅，在這個名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。
按規(guī)定，“未建成區(qū)地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據(jù)是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金，征稅根據(jù)是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。
在上述三類房地產(chǎn)稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對于出租的房地產(chǎn)來說，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。
英國:八級物業(yè)稅
在英國，收取物業(yè)稅，是該國地方政府收入的主要來源之一，2008年，物業(yè)稅占英國地方政府收入的25%，地方政府的主要收入來自中央政府補貼和商業(yè)稅，英國平均每套房產(chǎn)交納物業(yè)稅1146英鎊。
制定標(biāo)準(zhǔn)上，在英格蘭，物業(yè)稅分為A-H共八個等級。為保證公平，物業(yè)稅等級的評估由獨立的專門機構(gòu)(評估局)來評估，而不是由物業(yè)稅的收取部門地方政府來評估，分級的主要依據(jù)是1991年的房價，1991年后建造的房屋也需要折算成1991的年房價來評估等級。物業(yè)稅是地方稅的主要來源，主要用于提供社區(qū)服務(wù)。
用途上，英國物業(yè)稅主要用于十一個方面：警察，治安服務(wù)和消防員。相當(dāng)于國內(nèi)小區(qū)的保安服務(wù)；垃圾處理及垃圾回收。政府每周上門收垃圾，并對垃圾進(jìn)行處理，分類回收；城市景觀。主要用于維護(hù)，清潔和建設(shè)城市綠地與公園；巴士補貼和老年人免費巴士服務(wù)；公共健身房、游泳池和休閑中心的維護(hù)費用；低保戶的住房補貼；政府公房的管理和維護(hù)費；法律服務(wù)和選舉開支；博物館和旅游；環(huán)境健康和食品安全；防洪等等。
折扣、優(yōu)惠和免除上，地方政府對有經(jīng)濟困難的家庭、老人等在稅收上進(jìn)行折扣和優(yōu)惠甚至免除，對福利機構(gòu)公寓、學(xué)生公寓、宗教機構(gòu)的住房，則直接免除物業(yè)稅。
荷蘭：分類課稅
荷蘭對房屋課征的稅收有三種：第一種是地方政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋；第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征；第三種是中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。
荷蘭的財產(chǎn)稅屬地方稅收，是地方政府為數(shù)很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產(chǎn)和某些動產(chǎn)。但主要是房屋，故對許多土地有免稅規(guī)定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。
荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業(yè)用房。對營業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對以房屋租賃維持生存的低收入者給予減稅照顧。
荷蘭對房屋使用者征收一種房屋消費稅。納稅人是房屋消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價值。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。
荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對營業(yè)用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅可以說是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業(yè)主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。
美國：各州稅率不同
在美國涉及房產(chǎn)的稅主要是個人所得稅和不動產(chǎn)稅。在買賣過程中幾乎涉及不到什么稅。
在美國買的房產(chǎn)如果持有兩年以上(以過戶時所發(fā)的房契時間為準(zhǔn))再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，也就是說如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數(shù)目聯(lián)邦政府要對漲價部分征20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年，所有漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費用和貸款利息扣除。
此外，擁有房產(chǎn)后每年交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值(政府一般每兩年左右評估一次)的1%到2%之間，分兩次付清。
澳大利亞：稅率最高1%
澳大利亞買賣房屋時也不涉及什么稅，只是賣家涉及個人所得稅。稅務(wù)部門格外關(guān)注多套房產(chǎn)者，在每年3月報稅時，如果對獲利隱瞞不報的，處罰非常嚴(yán)厲甚至?xí)巍２粍赢a(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。 |