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2009年以來，在各項利好政策出臺帶動下，樓價逐漸攀升；進入5月后仍交出穩(wěn)中回升成績表。然而，在較為復雜的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的市場策略出現(xiàn)一定分化跡象。萬科董事長王石日前拋出房價進入“后拐點時代”論，與之相伴的是公司持續(xù)“防御型”戰(zhàn)略；與之恰恰相反的是，保利地產(chǎn)逆市擴張，80億再融資囤地北京。
萬科“防御”保利逆市擴張
2009年1-4月份，地產(chǎn)龍頭萬科累計銷售面積212萬平方米，銷售金額174.9億元，分別比08年同期增長30.4%和21.4%。
然而，萬科在掉頭。王石日前接受媒體采訪時拋出房價進入“后拐點時代”言論，與之相一致的是，萬科采取持續(xù)“防御型”戰(zhàn)略。
5月25日，萬科董秘與部分機構(gòu)投資者交流時稱，對于房價的判斷，萬科認為房價大漲、宏觀經(jīng)濟向好和房貸政策保持穩(wěn)定，這三者同時發(fā)生的概率很小。比較可能出現(xiàn)的情況是房價穩(wěn)定或小幅上漲，而貨幣政策是否具有延續(xù)性要看接下來幾個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
萬科的土地儲備亦步步萎縮。除了最近一周內(nèi)，萬科合計以19.43億元，溢價50%在無錫、佛山購買了建筑面積合計超過87萬平方米的大型地塊外，08年萬科補充了666萬平方米低地價庫存，相當于1884元的樓面地價，土地儲備不夠3年。
與萬科的“防御型”戰(zhàn)略相反的是，保利地產(chǎn)高負債逆市擴張。80億非公開發(fā)行A股 股票的申請近日已獲得證監(jiān)會有條件通過。主要投資于上海保利葉上海、上海保利林語等8個項目。今年前四個月，保利累計簽約面積124.7萬平方米，簽約金額105.2億，比去年分別增長182%和213%；銷售均價8430元/平方米，同比上漲11%。
在2008年地產(chǎn)銷售形勢不佳的情況下，保利仍然新拓展了12個項目，新增了594萬平方米的土地儲備。這種擴張勢頭使保利地產(chǎn)2008年存貨從280億一下猛增至401億，增幅達43.12%。
下半年房價將重入下降通道？
今年1月份以后，在各項利好政策出臺帶動下，樓價逐漸攀升。1～4月 ，全 國 商 品 房 銷 售 面 積17625 .45萬平方米，同比增長17.5%。商品房銷售額7995.92億元，同比大增35.4%。不過，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者提示說，房地產(chǎn)銷售在具體項目上其實呈“二八現(xiàn)象”，仍是少數(shù)的房地產(chǎn)商獲得了較多的銷量，中小房地產(chǎn)商實際銷售獲益不多。
“如果地產(chǎn)真的就此回暖，并且持續(xù)下去，那么國務院最近就不會出臺支持房地產(chǎn)的政策了。”分析人士向記者表示。
5月27日公布的《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》要求，自5月25日起各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目根據(jù)新的“最低資本金比例”執(zhí)行，涉及鋼鐵、水泥、鐵路、房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。
江海證券分析師石維堅認為，從投資型需求較為活躍的一線城市來看，目前并沒有出現(xiàn)投資型需求全面入市的跡象，由此可以推測全國樓市以自住性需求為主的態(tài)勢也不會發(fā)生大的變化。一線城市中，上海成交結(jié)構(gòu)持續(xù)放大，很可能是局部區(qū)域物業(yè)交投活躍的結(jié)果，還不具備整體代表意義。對于投資性需求的釋放，他們認為短期之內(nèi)仍不可抱太大期望。無論是從宏觀經(jīng)濟形勢的角度考量，還是從政府提出研究征收物業(yè)稅的政策視角考慮，房價快速上漲都缺乏堅實的基礎，這就決定了我國樓市走向仍將主要取決于剛性需求。
銀監(jiān)會主席劉明康日前在《亞洲銀行家》雜志第十屆峰會上亦透露，為進一步降低風險，銀監(jiān)會繼續(xù)要求商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款權(quán)重，嚴控二套房貸的有關(guān)措施，審慎推進資產(chǎn)證券化進程。據(jù)了解，近期市場上出現(xiàn)了一些放松和變相放松二套房貸款的情況。盡管4月新增貸款環(huán)比下滑近70%，不過銀監(jiān)會的監(jiān)管并未因此放松。 |