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據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，之前散兵游勇式的 “溫州炒房團(tuán)”，如今已在一片弱市中沉寂，繼而代之的是“資本＋機(jī)構(gòu)＋專業(yè)”新型投資方式。
本月１０日，溫州大型房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠透露，在一些開發(fā)商資金陷入極度危機(jī)時，由炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)資金等組成的溫州資本，正以“超低折扣價”抄底全國各地樓盤。
一位不愿具名的溫州資深房產(chǎn)人士說，今年下半年以來，一些開發(fā)商資金更加緊張，他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州，尋求民間資金支持。
其中一些開發(fā)商資金鏈已瀕臨崩潰，到了“口干喝鹵水”的時候，他們只能和溫州民間放貸人聯(lián)系，希望在短期內(nèi)獲得幾千萬元甚至上億元的資金補(bǔ)充。
在這時，資金實(shí)力比較雄厚，或有投融資平臺的溫州放貸人，在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助下，開始研究開發(fā)商的資金、項(xiàng)目狀況。在“可觀回報”的前提下，放貸人以月息４％至６％放給開發(fā)商，抵押物自然為開發(fā)項(xiàng)目。
以一個開盤價為１００００元／平方米、總價為２億元的開發(fā)樓盤為例，為拿到１億元的半年期貸款，已失去“議價能力”的開發(fā)商，只好答應(yīng)放貸人月利率５％、房價５折銷售的要求。
在名義上，該樓盤以１００００元／平方米的價格賣給了放貸人。于是，放貸人在親戚、朋友之間收集身份證，并與之簽訂一個形式上的“代購協(xié)議”，給予親朋一定數(shù)額的紅包，順利通過了有關(guān)部門的登記銷售。而實(shí)際上，開發(fā)商則以５０００元／平方米的價格“抵押”了該項(xiàng)目。
在６個月期限內(nèi)，開發(fā)商如期付息，放貸人坐收每月５％的月息回報；一旦不能如期付息，放貸人實(shí)際買到５０００元／平方米超低折扣房。即使到期時，房價跌至８０００元／平方米，那么放貸人仍有３０００元／平方米的市場差價。
王珍楠說，在房產(chǎn)投資一片低迷下，半年３０％的放貸回報已經(jīng)非?？捎^，放貸人也希望開發(fā)商到期履約回購。但關(guān)鍵是，拿了高利貸的開發(fā)商，無疑等同于吸食毒品，資金鏈往往都會崩盤，放貸人就成了房屋買主。
即便這樣，回報率也是非?？捎^的，房價加上利息仍低于市場價８０００元／平方米。王珍楠認(rèn)為，房價居高不下，是房子難賣的主要原因，一旦低于市場價很多，還是有很多人來搶購的，所以放貸人不怕房子賣不出去。
上述資深人士透露，今年他已參與 “抄底”上海等地的幾個樓盤，徐州、太原等地幾個樓盤也在洽談中，“其中高出的法定利息部分，已經(jīng)作價到放貸額里，一切都符合法律規(guī)定，交易還是比較安全的。除非樓市崩盤，但這幾乎不可能?！?/p>
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樓市２０１０年或形成市場底
據(jù)中國證券報報道，盡管政府出臺了多項(xiàng)救助措施，但業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)的未來走勢卻仍不樂觀。由易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部推出的《２００８～２００９年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告》表示，今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢不樂觀，２００８年全年的房價漲幅將由２００７年的１８％（商品房）大幅回落到５％左右的可能性較大。至于２００９年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格相比２００８年將出現(xiàn)負(fù)增長。而２０１０年，全國樓市觸底反彈的可能性最大。
報告分析指出，從“國房景氣指數(shù)”來看，自２００７年１１月達(dá)到高點(diǎn)，其后一路下滑，今年１０月份為９９．６８，比９月份回落１．４７點(diǎn)，比去年同期回落６．０６點(diǎn)，步入不景氣區(qū)間。該指標(biāo)反映的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。而從“７０個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”來看，月同比漲幅在２００８年１月達(dá)到高點(diǎn)１１．３％，而至１０月已降至１．６％，預(yù)計１１月或１２月份，將由正增長變?yōu)樨?fù)增長；月環(huán)比漲幅高點(diǎn)則出現(xiàn)在去年９月，其后遞減，直至今年８月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長，價格拐點(diǎn)正式出現(xiàn)，也即全國房價正式開始下跌，這一態(tài)勢將延續(xù)至明年下半年，甚至２０１０年。
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