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8月吳江土地成交情況分析
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宗地號
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地塊位置
宗地號
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土地面積（㎡）
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用途
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成交單位
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出讓年限
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總建面積
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容積率
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建筑密度
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起報
總價
（萬元）
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成交
總價
（萬元）
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成交樓
面價
（元/㎡）
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20080308
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汾湖鎮(zhèn)洋砂蕩東側(cè)
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3635.3
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文體娛樂（體育）
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吳江明樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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50
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908.825
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≤0.25
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≤25
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167.2238
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167.2238
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1840
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20080309
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汾湖鎮(zhèn)新友路東側(cè)
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11848.6
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商業(yè)（鄰里中心）
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聶艷
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40
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15403.18
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≤1.3
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≤40
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1540.318
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1895.776
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1230.8
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20080701
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平望鎮(zhèn)新誠社區(qū)西側(cè)
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58220
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住宅
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蘇州龍龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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70
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98974
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1.7
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30
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6113.1
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6811.74
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688.2
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20080502
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橫扇鎮(zhèn)菀坪創(chuàng)業(yè)路東側(cè)
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61459.5
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商業(yè)住宅（商業(yè)占用地7%）
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周夏龍
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商業(yè)40住宅70
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95262.225
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1.55
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≤35
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6145.95
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6145.95
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645.2
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20080402
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盛澤鎮(zhèn)舜湖西路南側(cè)
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18245.1
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商業(yè)
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江蘇吳江中國東方絲綢市場股份有限公司
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40
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36490.2
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≤2.0
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≤30
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7298.04
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7298.04
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2000
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20080403
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盛澤鎮(zhèn)西白漾西環(huán)路東側(cè)
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10122.5
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商業(yè)
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江蘇吳江中國東方絲綢市場股份有限公司
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40
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30367.5
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≤3.0
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≤40
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7085.75
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7085.75
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2333.3
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20080404
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盛澤鎮(zhèn)盛澤大道西側(cè)（原汽車站）
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2987
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商服
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江蘇吳江中國東方絲綢市場股份有限公司
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40
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11948
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4.0
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40
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1792.2
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2700.248
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2260
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20080405
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盛澤鎮(zhèn)絲綢中專南側(cè)
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116938
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商業(yè)、住宅
（商業(yè)占36%，位于地塊北側(cè)）
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謝時順
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住宅70商業(yè)40
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444364.4
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總≤3.8
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總≤39
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28532.872
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32742.64
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736.8
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吳江8月份總共有八塊非工業(yè)用地成交，相比緊鄰的蘇州而言，土地市場要活躍許多；其中純住宅用地僅一塊，規(guī)模較小，從容積率來看，應該為城鎮(zhèn)普通住宅用地，以高層公寓為主，樓面單價也較為低廉，相對于平望鎮(zhèn)已售均價4700元/平方米左右的水平來說，利潤空間還是比較大的，發(fā)展空間也大。其他地塊性質(zhì)基本為商業(yè)或商住結合。
從成交地塊區(qū)域來看，本次成交的地塊均為吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊土地，吳江城區(qū)本月無地塊成交，吳江城區(qū)今年以來二級市場的不活躍，直接反應到一級市場，開發(fā)商拿地壓力明顯增加。
從成交地塊規(guī)模來看，本次成交的地塊整體規(guī)模較大，以商業(yè)商住為主，小型商業(yè)地塊依然是今年吳江土地市場成交的主力；從成交單位來看，盛澤地塊的成交基本是盛澤絲綢行業(yè)的商業(yè)商服投資，而其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊拿地的也基本是本地小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，大型房產(chǎn)公司的介入依然沒有。
從地塊的起報價和成交價來看，8月成交的地塊50%左右還是存在一定漲幅的，但漲幅不大，特別對于住宅地塊或包含住宅部分的地塊來說，盡管存在一定漲幅，但整體樓面單價還是較低的，市場空間還是巨大的。
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8月吳江樓市成交情況分析
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本月住宅非住宅成交情況對照表
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成交類別
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住宅類成交情況
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非住宅類成交情況
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日期
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套數(shù)
（套）
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成交面積
（平方米）
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成交均價
（元/平方米）
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成交總價
（萬元）
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套數(shù)
（套）
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成交面積
（平方米）
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成交均價
（元/平方米）
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成交總價
（萬元）
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8月
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159
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24276.6
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3950.594
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9590.7
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61
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7601.72
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5935.893
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4512.3
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數(shù)據(jù)統(tǒng)計：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構
根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構統(tǒng)計：吳江市8月共成交商品住宅類房源159套，成交面積為24276.6平方米，成交均價為3950.594元/平方米，成交金額9590.7萬元，日均成交5套，成交套均面積為152.7平方米。
7月非住宅類房源成交61套，成交面積為7601.72平方米，成交均價為5935.893元/平方米，成交金額4512.3萬元，日均成交2套，成交套均面積為124.6平方米。
從成交套數(shù)來看，8月無論是住宅房源還是非住宅房源，成交量均比較低，這與整個大市環(huán)境的不景氣也是息息相關的，緊鄰的蘇州樓盤在各種促銷活動的情況下8月的銷售量依然低迷，吳江也一樣面臨著市場的巨大壓力。
從成交均價來看，住宅房源和非住宅房源8月的成交均價基本都是在整個大區(qū)范圍平均水平以下，可見本月成交的房源基本還是以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，吳江城區(qū)的銷售情況明顯不容樂觀。
從住宅成交套均面積來看，本次成交的房源套均面積均較大，住宅房源套均在150平方米左右， 基本為鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型住房，吳江城區(qū)主力購房需求并不是很活躍，一方面是吳江城區(qū)中小戶型上市量的不足；另一方面大市環(huán)境的低迷也導致了觀望情緒的增多。
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（二）、8月吳江樓市住宅成交情況環(huán)比分析（注：由于網(wǎng)絡問題，7月數(shù)據(jù)欠缺25、26日）
?
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?
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2008年7月
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2008年8月
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變化量
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變化幅度
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成交套數(shù)
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236
|
159
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-77
|
-32.63%
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成交面積
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32488.2
|
24276.6
|
-8211.6
|
-25.28%
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成交均價
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4227.47
|
3950.59
|
-276.88
|
-6.55%
|
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成交總價
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13734.3
|
9590.7
|
-4143.6
|
-30.17%
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盡管7月份的數(shù)據(jù)欠缺兩天，但還是可以明顯看出8月份的市場更為低迷。成交套數(shù)相比7月份下滑30%左右，8月基本是吳江樓市比較沉寂的一個月，再加上周邊的上海、蘇州樓市的降價風頭，明顯來源于蘇州、上海的投資客源會有一個考慮選擇的過程，投資客的觀望增多，也降低了吳江樓市整體的活躍度。
從成交面積來看，相比成交套數(shù)的下滑幅度，成交面積的下滑幅度明顯要小，也說明了8月成交房源的套均面積明顯大于7月份，套均面積在150平方米左右，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤成交為主，城區(qū)主力市場并不活躍。
從成交均價來看，與7月相比略有下降，主要也是因為吳江城區(qū)的成交量不多，依靠周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交支持著市場；吳江城區(qū)以運東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主的針對主力購房人群的中小戶型在8月份上市量不多，同時，相較于周邊上海、蘇州市場火熱的促銷優(yōu)惠購房行動，吳江的市場也表現(xiàn)比較平淡。
總述，8月的吳江市場整體表現(xiàn)比較低迷，成交以本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型住房為主，城區(qū)主力購房及投資性購房減少，中小戶型樓盤市場供應量不充裕；在接下來的樓市“金九銀十”階段，吳江中小戶型樓盤的上市量應該會有所提升；同時，針對周邊上海、蘇州樓市的降價促銷策略，吳江樓市對周邊省市投資客源的宣傳力度及產(chǎn)品定位等應該更加明確。
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吳江9月新盤預告
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項目名稱
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項目位置
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產(chǎn)品形態(tài)
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均價
（元/平方米）
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主力面積
（平方米）
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備注
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奧林清華三區(qū)（7期）
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松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)中山南路西側(cè)
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多層、高層、別墅
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公寓4800左右
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三房112-117
三房/四房（方案選擇）147.8-169.8
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9月3日開盤，一次性付款9.3折，銷售熱線63496222/63496555
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麗灣國際
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松陵鎮(zhèn)江陵西路仲英大道999號
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高層、小高層、多層花園洋房
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4100-5200
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三房133-143
四房159-166
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9月13日開盤，一次性付款優(yōu)惠3萬/套，銷售熱線63133333
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江南奧斯卡
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松陵鎮(zhèn)江陵西路仲英大道999號
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單身公寓、商鋪、高層寫字樓
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15000（1-2層商鋪）
7000（3層商鋪）
住宅預計4200左右
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商業(yè)150
單身公寓30-60
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9月開盤，銷售熱線63189888/63189999
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偉業(yè)新都匯
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吳江市松陵鎮(zhèn)高新路與長安路交界處
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多層
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8000-9000左右
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100左右
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9月開盤，銷售熱線63163333
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新城國際
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松陵鎮(zhèn)永鼎醫(yī)院北、體育路南側(cè)
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小高層
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復式精裝公寓5800左右
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公寓48、67、105
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9月開盤酒店式公寓銷售熱線63875555
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香都美墅
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七都鎮(zhèn)人民路教師新村南側(cè)
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別墅
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5000-5500
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450-500
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9月中旬開盤，銷售熱線63828222
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嘉鴻新都匯
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嘉鴻國際小區(qū)北邊，中山北路與江興西路之間
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第二批房源以及純一層商鋪
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毛坯公寓均價6200元/平米
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40-60
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9月中旬開盤
銷售熱線：63020888
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萬亞維多利亞
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萬亞MOHO維多利亞公寓
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精裝公寓
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27萬起
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50-85
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9月開盤
銷售熱線：63160000/63161111
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#p#4#e#
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? |