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中國正迎來一場規(guī)模超前的城市更新行動。這不僅關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)提升，也是2025年擴大內(nèi)需的重要抓手，是持續(xù)鞏固房地產(chǎn)向好態(tài)勢的重要支撐。
5月20日上午，國務(wù)院新聞辦公室召開新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔和國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關(guān)負責(zé)人介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》有關(guān)情況，并就城市更新的主要內(nèi)容、財稅及金融信貸支持、土地使用和規(guī)劃調(diào)整等，作出重要部署。
根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱“意見”），到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，人居環(huán)境明顯，經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護，風(fēng)貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。
“實施城市更新行動，需要強有力的政策支撐保障。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同相關(guān)部門，建立政策協(xié)同機制，落實各項支持政策，健全多元化投融資方式，引導(dǎo)經(jīng)營主體參與，建立起政府引導(dǎo)、市場運作、公共參與的城市更新可持續(xù)模式，切實把每一件民生實事辦實、辦好。”秦海翔表示。
“四好”建設(shè)是重點
作為房地產(chǎn)領(lǐng)域擴大內(nèi)需、拉動消費的重要抓手之一，城市更新的頂層設(shè)計圖正式出爐。
秦海翔表示，在任務(wù)安排上，意見部署推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，具有很強的系統(tǒng)性。
好房子建設(shè)，主要是大力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩(wěn)妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋的改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用。
好小區(qū)建設(shè)，主要是推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，更新改造老化管線管道，整治小區(qū)及周邊的環(huán)境，加強改造的質(zhì)量安全監(jiān)管，完善長效的管理機制。
好社區(qū)建設(shè)，主要是推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，推進老舊街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，盤活利用老舊廠區(qū)，積極推進城中村改造。
好城區(qū)建設(shè)，主要是完善城市功能，建立健全多層級、全覆蓋的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化等。
老百姓十分關(guān)心小區(qū)、社區(qū)的居住環(huán)境品質(zhì)提升。近年來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國106個社區(qū)開展完整社區(qū)建設(shè)試點，著力補齊小區(qū)、社區(qū)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)的短板。2019～2024年，全國累計開工改造老舊小區(qū)28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設(shè)停車位387萬個，建設(shè)養(yǎng)老、托育等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施7.8萬個。
秦海翔表示，在完成“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深入推進這項工作，重點做好小區(qū)內(nèi)老化管線改造，消除安全隱患。開展建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造，支持有條件的樓棟加裝電梯。同時，持續(xù)開展完整社區(qū)建設(shè)，因地制宜配建和完善社區(qū)養(yǎng)老、托育等“一老一小”公共服務(wù)設(shè)施以及停車、充電等市政配套設(shè)施，讓人民群眾生活得更方便、更舒心、更美好。
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造也是城市更新的重要任務(wù)，對于提升安全韌性、改善人居環(huán)境具有重要意義。
秦海翔表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部繼續(xù)抓好“里子”工程，持續(xù)推進城市燃氣、供水、污水、排水、供熱等地下管網(wǎng)的升級改造，因地制宜建設(shè)地下綜合管廊。同時，持續(xù)提升城市的安全韌性，實施城市排水防澇提升工程，推進城鎮(zhèn)燃氣的安全整治，加快推進城市生命線安全工程建設(shè)。此外，加快推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
意見還提出，要建立健全城市更新實施機制。秦海翔強調(diào)，一是抓體檢，建立城市體檢與城市更新一體化的推進機制，下一步將拓展城市體檢的廣度和深度，更好地應(yīng)用城市體檢的成果。二是抓規(guī)劃，建立專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案的規(guī)劃實施體系。三是抓落實，建立城市更新政策協(xié)同機制。
關(guān)于資金：多方出資、多方參與
強化財政政策和資金保障，是推進城市更新的重要條件。
財政部經(jīng)濟建設(shè)司司長郭方明表示，財政部在加大資金投入的同時，正在持續(xù)發(fā)力落實好稅費優(yōu)惠政策，如企業(yè)所得稅“三免三減半”，城鎮(zhèn)土地使用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。
郭方明提出，推動健全多元化投融資機制。擴大地方政府專項債投向領(lǐng)域和用作項目資本金范圍，加大對城市更新相關(guān)項目的支持；鼓勵政策性銀行在風(fēng)險可控、財務(wù)可持續(xù)的前提下，對符合條件的城市更新項目提供支持；完善城鄉(xiāng)居民住宅巨災(zāi)保險制度。積極探索政府引導(dǎo)、市場運作、全社會參與的可持續(xù)城市更新投融資模式，鼓勵民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營，吸引社會資本、社區(qū)、居民等各方參與到城市更新工作中來。
金融監(jiān)管總局統(tǒng)計與風(fēng)險監(jiān)測司司長廖媛媛表態(tài)稱，金融監(jiān)管總局堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，引導(dǎo)金融機構(gòu)積極參與城市更新各項工作，提供強有力的金融支撐。比如，引導(dǎo)金融機構(gòu)大力支持城中村改造、基礎(chǔ)設(shè)施和重大項目建設(shè)，指導(dǎo)金融機構(gòu)充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，支持低效樓宇、既有商業(yè)設(shè)施、老舊商業(yè)街區(qū)等物業(yè)項目的更新改造。
目前，金融監(jiān)管總局正在制定專門的城市更新項目貸款管理辦法。通過實施城市更新項目清單管理，明確金融機構(gòu)貸款的條件和流程，引導(dǎo)金融機構(gòu)更好滿足城市更新項目的合理融資需求，切實加大金融支持力度。除銀行信貸外，金融監(jiān)管總局還鼓勵保險、信托等金融機構(gòu)積極參與城市更新，通過債權(quán)投資、股權(quán)投資、物權(quán)投資等多種方式提供金融支持。
在對城市更新項目的支持上，國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負責(zé)人趙成峰表示，將持續(xù)加大中央投資支持力度。2025年中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立城市更新專項，支持城市更新相關(guān)公益性基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，在已支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等項目的基礎(chǔ)上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉(zhuǎn)型提質(zhì)等工程。
據(jù)他介紹，國家發(fā)展改革委正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。同時，在“兩重”建設(shè)超長期特別國債資金安排中，將繼續(xù)對城市地下管網(wǎng)及設(shè)施建設(shè)改造項目給予支持。此外，用好地方政府專項債券，繼續(xù)支持符合條件的城市更新項目建設(shè)。
“城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠遠不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制，圍繞完善投入機制、提高投入效率，調(diào)動各方力量積極參與。”趙成峰表示。對于市場化程度較高、經(jīng)營屬性較強的，要進一步充分發(fā)揮市場機制作用；對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領(lǐng)域，要充分發(fā)揮政府和社會資本合作新機制、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等作用。同時，鼓勵各地充分挖掘項目價值，探索創(chuàng)新城市更新模式，對投融資模式創(chuàng)新性強、有較好示范性的項目，中央投資將優(yōu)先予以支持。
關(guān)于用地：激活存量空間
城市更新還關(guān)系到土地使用和規(guī)劃調(diào)整。
對此，自然資源部總規(guī)劃師張兵表示，自然資源部通過建立自然資源管理和國土空間規(guī)劃“一張圖”，加強存量資源資產(chǎn)調(diào)查，摸清數(shù)量、權(quán)屬和利用情況，并落實“老城不能再拆”的要求，針對性地開展城市內(nèi)部自然和人文歷史方面的空間要素調(diào)查，形成統(tǒng)一的底圖底數(shù)。
自然資源部將在“一張圖”上推動完善調(diào)查、登記、權(quán)益、規(guī)劃、用途管制、執(zhí)法督查等全生命周期管理，暢通部門間數(shù)據(jù)共享，真正實現(xiàn)把資產(chǎn)管起來、讓資源用起來、讓城市“活起來”，全力支持好城市更新行動。
一方面，努力發(fā)揮國土空間規(guī)劃的引領(lǐng)作用，加強對專項規(guī)劃的指導(dǎo)和底線約束，協(xié)同推進城市更新行動。另一方面，“嚴控增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率”，切實提高建設(shè)用地集約化程度，編制規(guī)劃的時候要盡可能高度重視研究清楚建什么房、誰來用、誰來買，特別要加強對存量盤活優(yōu)化的機制研究。
張兵強調(diào)，要特別關(guān)注的是超大特大城市，城市更新專項規(guī)劃在空間上要發(fā)揮好對超大特大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的引領(lǐng)作用和促進作用，深化土地制度改革，強化政策實施保障，激發(fā)城市活力。
來源：中國房地產(chǎn)報 |