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一馬當先、萬馬奔騰、馬到成功、馬上有錢……馬年有太多的吉利語，但中國樓市與這些吉利無關(guān)在馬年遭遇的是“下馬威”，而且這個“下馬威”是在剛剛經(jīng)歷了2011年樓市低迷以后（考慮2008是受世界金融危機影響導(dǎo)致的樓市低迷，故沒有算作正式的樓市周期性低迷），從經(jīng)濟周期來看頻率有點太快了，像樓市調(diào)控。
為什么會這樣？弄清楚原因?qū)ε袛嘟酉聛淼臉鞘凶邉莺苤匾?，在情緒化泛濫的樓市有著極為特別的意義，只要樓市風吹草動，泡沫破裂、崩盤之說就風行全國。
一、回顧2011年的樓市低迷及其復(fù)蘇
2010樓市低迷是推出史上最嚴厲的調(diào)控以后涌現(xiàn)的局面，當時社會普遍認為是以限購令未收的樓市調(diào)控造成的！一直對樓市無可奈何的住建部把“堅持調(diào)控不放松”掛在嘴邊。
我認為這完全是一種因為內(nèi)心期盼房價下降而導(dǎo)致的心里錯覺， 房地產(chǎn)市場調(diào)控果效遠沒有想象得那樣大，只是與經(jīng)濟衰退重疊了，讓2011年樓市寒冷、價格下探的原因應(yīng)該有四個：國民經(jīng)濟衰退、過于緊縮的貨幣政策、樓市調(diào)控、房價需要技術(shù)上的調(diào)整。
當2011年11月份下調(diào)準備金以后，盡管中央宣稱要繞開樓市實現(xiàn)貨幣定向?qū)捤桑珮鞘泻軋詮姷卦?012年春節(jié)后如期復(fù)蘇。
那么，看看當初讓樓市寒冷的四個原因有什么演變？
1、貨幣政策已經(jīng)根本轉(zhuǎn)變
增發(fā)4萬億以后，政府設(shè)定了2010年把CPI控制在4%以內(nèi)的經(jīng)濟管理目標，這目標有點“自虐”。為了實現(xiàn)這個不切實際的極端目標，政府采取了過于緊縮的貨幣政策，動用了超強的社會資源，甚至不惜犧牲經(jīng)濟發(fā)展。
實際上政府沒有能力如此“自以為是”，中國沒有資本承受經(jīng)濟低迷，所有的問題都必須在發(fā)展中尋求解決方案。
如果當初政府設(shè)定的CPI目標沒有那么苛刻，而是選擇更容易操作的目標，同時使用另外經(jīng)濟手段去增加民眾的收入，也就不會有過于極端的貨幣政策，整體經(jīng)濟也不至于被“抽風”一樣的政策弄得沒來由的低迷，可惜我們的體制沒有增加民眾收入這條路徑，調(diào)整只是行政權(quán)力本身的加減法。
但這樣調(diào)整思路、操作的最大特點是政府自己堅持不了多久！
為了不至于讓大家覺得我如此說是事后諸葛亮，在網(wǎng)上有證可查：2011年5月是貨幣緊縮最高潮的時期，我在廈門的兩岸人居論壇上預(yù)言：到2011年第四季度國家的經(jīng)濟政策勢必改變！政府果然在11月份降準，拉開了經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)向的帷幕。
2012年春節(jié)以后，隨著貨幣政策的轉(zhuǎn)變，宏觀經(jīng)濟改善、消費者的信心恢復(fù)，終于看到了樓市的復(fù)蘇。
2、房價需要技術(shù)上的盤整
沒有一種商品的價格只漲不跌。
2009年開始的新一輪房地產(chǎn)熱，讓房價在短時間上升的幅度過大。根據(jù)我們自己對福州現(xiàn)房交易價格的統(tǒng)計，2008年第四季度為房價的最低點，2011年第二季度為最高點，在二年多時間房價狂漲93.87%，剔除兩年的通貨膨脹率5.2%，實際上升88.67%。
如此的漲幅是在房價已經(jīng)持續(xù)上升了8年實現(xiàn)的，2008年僅有過小幅盤整，當房價再次大幅上升以后，房價在技術(shù)上應(yīng)該有盤整的客觀要求。
自從2011年第三季度開始，房價明顯下行，截止到2011年第四季度，房價下跌7.73%，加上兩年的通貨膨脹率10.3%，房價實際下降18.03%。
考慮2009年經(jīng)濟刺激增發(fā)的4萬億和經(jīng)濟增長預(yù)期，本人認為如果國民經(jīng)濟沒有惡化，將近20%左右的盤整房價應(yīng)該調(diào)整到位了。
3、房地產(chǎn)市場調(diào)控是竹籃子打冰
對這個題目進行如下解釋：在經(jīng)濟背景趨冷的時候，房地產(chǎn)調(diào)控的效果滿滿，猶如用竹籃子打上來一籃子冰，當經(jīng)濟環(huán)境趨暖的時候，冰變成了水，調(diào)控歸于無效。
自從國家把住宅作為國民經(jīng)濟新增長點以后，主管房地產(chǎn)的部門表現(xiàn)出了對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的極其不成熟，在不到10年的時間內(nèi)有過五次調(diào)控，無論開始的時候怎樣信誓旦旦最后都不了了之。究其原因，第一，調(diào)控沒有明細目標，每次調(diào)控都是針對政府實際管不了的房價，房地產(chǎn)前面應(yīng)該怎么走，并沒有思路、模式，往往最后連“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”都做不到；第二，沒有擺平中央與地方的利益關(guān)系，中央在與地方的關(guān)系中過于自大，忽略了地縫政府的利益與意志，政策基本上處于被地方政府暗中反對的地位；第三，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，采取全國一刀切的模式違背規(guī)律，經(jīng)常是北京上海有病全國吃藥，加劇了政策的不可操作性。
自從2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，除了采取限購令手段更蠻橫一些以外，其他并沒有什么新意，如今，房地產(chǎn)調(diào)控除了限購令苦苦支撐以外，保障房色厲內(nèi)荏，其他措施正被逐漸瓦解，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最終應(yīng)該也是不了了之的命運。
二、2014樓市何以遭遇下馬威
以往每次樓市波動社會都會覺得是調(diào)控帶來的效果，忽略規(guī)律、規(guī)則過于相信主觀能動性、過于相信政府無所不能是社會病，2012年在限購令存續(xù)條件下，房價依舊上行擊破了史上最嚴厲調(diào)控的效果幻想，社會不再把本輪樓市低迷與調(diào)控聯(lián)系起來，這代價十分沉重。
那么，本輪樓市低迷的原因究竟是什么？
作為國民經(jīng)濟組成部門的房地產(chǎn)，其低迷仍然不排除國民經(jīng)濟低迷與貨幣供應(yīng)緊張，與2011年低迷相比，本輪樓市低迷排除了調(diào)控、樓市自身整合兩個因素，最突出的是貨幣供應(yīng)緊張，本輪相對應(yīng)的叫做“錢荒”，這絕非簡單的概念魔術(shù)，其影響與政府解決問題的思路都不一樣。
自2013年中期出現(xiàn)了錢荒以后，人們一直迷惑不解：超發(fā)了那么多的貨幣怎么會出現(xiàn)錢荒？錢去哪兒了？從某貪官家里搜出一億現(xiàn)金絕非專業(yè)解讀，就像多年的樓市調(diào)控沒有弄清楚問題、也不知道PM2.5的原因一樣，經(jīng)過大半年時間的探索，我們同樣沒弄清楚為什么會出現(xiàn)錢荒，自然也沒有解決方案，因此大大推遲了降準手段的使用時間。
由于未能及時增加貨幣供應(yīng)，錢荒導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)價格大幅度上升，社會出現(xiàn)了一些能夠出價更高的貨幣需求，具有抵押物的樓市房貸失去了往昔的競爭優(yōu)勢，銀行愿意把錢賣給出價更高的需求無可指責。對于樓市這個特別需要資金、一直都扮演強勢需求的領(lǐng)域來講，受“錢荒”的影響相對更大一些，它遭遇了前所未有的絕對和相對貨幣供應(yīng)短缺窘境，這也是前段時間央行強調(diào)保障房貸的背景吧，如果不改善貨幣供應(yīng)，行政手段的效果肯定十分有限。
2014年的樓市距離上一輪低迷僅僅2年的時間，就再次遭遇又一波的低迷，這次是躺著中槍。
三、展望樓市走向
1、社會一直批評房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，我堅持認為房地產(chǎn)的這種地位是客觀進程，并非誰的完全主觀愿 望。誰都難否認樓市問題，社會因此普遍否認房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)地位，恐懼其衰落帶來的災(zāi)難。萬事都互相效力，每個產(chǎn)業(yè)的興盛都有相應(yīng)的背景，都是客觀進程，而后歸于平靜、衰落也是。家電作為支柱產(chǎn)業(yè)之時，全國幾百家彩電企業(yè)到所剩無幾，遍地的紡織企業(yè)不復(fù)存在，都那么過來了，恐懼往往是以特定背景對待其中一個因素巨變。
2、經(jīng)過多年不可勝數(shù)的樓市調(diào)控，管理層終于對房地產(chǎn)有了新認知，不那么與一個國民經(jīng)濟部門較勁了，承認了樓市的客觀性，承認了自己對價格沒有那么大的把控力，也表態(tài)說要改變一刀切進行分類調(diào)控，樓市獲得了新的政策空間。
3、錢去哪兒了還不清楚，很多錢變成了傳說，持續(xù)的錢荒加劇經(jīng)濟低迷會導(dǎo)致政治壓力，持續(xù)錢荒帶來的高貨幣價格，受影響的不單純是樓市，嚴重傷害了整體經(jīng)濟，除了要承受經(jīng)濟低迷以外，如果不改變這種局面，對于本來運營成本就過高的中國經(jīng)濟來說，會有更多的企業(yè)陷入虧損，降準應(yīng)該是必須的新貨幣政策選擇。
4、如果收獲了改善貨幣供應(yīng)環(huán)境，樓市怎樣走？那要看樓市本身是否還具有發(fā)展強度，這強度來源于宏觀經(jīng)濟情景程度的傳輸、城市化進程的傳輸、城市聚集資源能力的傳輸。
結(jié)束語
1、社會一直篤信房價是由政府與開發(fā)商聯(lián)手把控的，難道現(xiàn)在它們不想把控了？但愿這次房價下滑，能夠讓社會更加相信房價具有客觀性，客觀性并非不能改善，只是改善的方式不一樣，不是直接針對房價，而是針對導(dǎo)致高房價的原因。
2、最近有個很好的案例，特別有說服力。政府決定讓保定成為政治副中心，保定樓市立刻逆勢上揚，很顯然是政治副中心的預(yù)期促成了保定樓市如此局面，但這個病態(tài)的社會卻批評“樓市添亂”。我覺得這種批評聲音與整個社會對樓市經(jīng)常性判斷失誤如出一轍，本末倒置、因果關(guān)系錯亂。這些年樓市過熱就像是人生病一樣，身體有炎癥了，樓市出來發(fā)燒一下很正常，說明社會經(jīng)濟有問題，有問題就要解決?？上?，我們把太多的抱怨甚至是仇恨傾瀉于樓市、房價，忽略了GDP速度太快、城市化進城太快、農(nóng)民的土地利益被轉(zhuǎn)移形成了房地產(chǎn)的超額利潤、貨幣發(fā)行太多等根源性問題，若干年前我曾經(jīng)寫過《別把經(jīng)濟污水都潑給房價》，很少收獲認可，基本都是否定、批評的聲音。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)是個客觀進程，與改革開放時候家電的地位是一樣，不是人的主觀隨意性，為什么要否定這個客觀進程？人要做的只能是怎樣操作好這個客觀進程，不能因為樓市有問題就否定一個客觀進程、否定一個產(chǎn)業(yè)、一個工具。
3、社會應(yīng)該給房地產(chǎn)一個正常的名分：國民經(jīng)濟中的一個部門、一個產(chǎn)業(yè)，在它沒有出現(xiàn)類似數(shù)碼技術(shù)后膠片產(chǎn)業(yè)那樣的“夕陽窘境”，它具有生存理由，整個社會彌漫著恨其不死的氛圍，把經(jīng)濟問題完全政治化、情緒化，這是樓市問題無解的根源之一，樓市的快速發(fā)展聚焦了幾乎所有的社會問題，值得管理層好好思索。
4、我覺得我們在審視樓市的時候出現(xiàn)了嚴重的價值觀錯誤，我們經(jīng)常不認可體制、經(jīng)濟政策帶來的必然性結(jié)果。我們先不去討論體制合不合理，而是一旦選擇如何做的時候，必須承受它帶來的相應(yīng)結(jié)果，才能發(fā)現(xiàn)問題找到解決方案，而我們現(xiàn)在幾乎把所有的注意力都放置在批判現(xiàn)象、結(jié)果上，有意無意地忽略問題的根源。
5、樓市的良性運行需要一個文明平臺，樓市的混亂與社會給予它的不文明有關(guān)。例如社會批判政府土地財政的時候，更多地是道德層面、政府自我約束層面，而沒有看到政府作為土地的物權(quán)人尋求土地收益的本能，所以批判變得沒有意義；再如，我們沒有空置房的定義，但社會傳導(dǎo)起空置房數(shù)量、空置率泰然自若，甚至專家都不覺得是問題，如果我們沒有定義小孩子上學(xué)年齡，就貿(mào)然說失學(xué)兒童數(shù)量，相信社會早就覺得是問題了。 |