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近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策紛至沓來，正當市場正在忙于猜測房產(chǎn)商將在何時被壓上最后一根稻草時，國內(nèi)知名開發(fā)商們的表現(xiàn)則相對淡定。這其中原因何在？萬通董事長馮侖在論壇演講中道破天機，部分國內(nèi)一線房產(chǎn)商正在從“力氣活”向“手藝活”轉(zhuǎn)型，從建筑者變?yōu)椴粍赢a(chǎn)的資產(chǎn)管理者。
馮侖認為，隨著經(jīng)濟的不斷成長，房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈也正在發(fā)生變化，未來的房地產(chǎn)商必須在三種定位中選擇。一是制造商，一是運營商，一種是服務、金融、投資商。
在馮侖看來，規(guī)模不斷增長的萬科正在堅守制造商的角色，并將成為郭臺銘式的超大規(guī)模制造商。“萬科今年賣掉的房，要交給客戶的房大概7萬套。而美國最大的地產(chǎn)商一年最多也就交過5萬套。如果萬科進到三四線城市，那么在中國他就是一個最大的房屋制造商、供應商。最多可以發(fā)展成郭臺銘一樣，雇120萬人。”馮侖這樣說。
馮侖把這樣的道路形容為“從由包工頭變成建筑商，最后變成資本家”。他同時指出，選擇這樣的道路，房產(chǎn)商的競爭力是成本、規(guī)模、速度。快速銷售、最后要看周轉(zhuǎn)的速度。
而追求規(guī)模效應道路之外，房產(chǎn)商還可以選擇提供附加價值的道路。即業(yè)主擁有有不動產(chǎn)，交由地產(chǎn)商運營模式。馮侖將這種模式稱為“導演+制片”。房地產(chǎn)商通過對業(yè)主物業(yè)的統(tǒng)籌安排，實現(xiàn)比周邊地產(chǎn)更高的收益率，并從中獲利。
“這是一項技術(shù)活。就好比是切割鉆石，鉆石這個東西，就是多下去一點，重量一旦下一點，零點幾克拉，價值就差了很多。所以這個手藝是最精確的手藝。就是在分量、光澤、品相各方面，找到一個平衡。也就是說，盡可能少減一點分量，盡量多一點價值。”馮侖如是表示。
馮侖表示，財富管理型的地產(chǎn)商，資產(chǎn)規(guī)模不需要很大，其核心競爭力在于其管理能力，并將逐步成為收費開發(fā)商。“這就好像切割鉆石的人，自己未必需要擁有鉆石，但所有人都把鉆石給這些人。”
馮侖指出，作為不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理者，有三件事情非常重要。首先是手藝。即通過管理實現(xiàn)超額收益率的管理能力。其次是誠信，其中包括商業(yè)品格以及確保其承諾兌現(xiàn)的管理機制。同時，良好的外部環(huán)境也是不可或缺的。
“財富管理型的地產(chǎn)商需要寬裕的資金環(huán)境。”馮侖表示。他認為，在地產(chǎn)價格上升趨勢結(jié)束之后，未來投入該領(lǐng)域的資金一部分，將來自于有保值需求的高凈值不動產(chǎn)業(yè)主，另一部分則可能來自壽險等機構(gòu)資金。
“過去的房地產(chǎn)商是靠力氣賺錢，未來則要靠手藝賺錢。過去房地產(chǎn)商的超額利潤是全民給地產(chǎn)商封的紅包，未來的超額收益則要通過為不動產(chǎn)業(yè)主創(chuàng)造新價值來獲得。”馮侖這樣總結(jié)房產(chǎn)商的未來轉(zhuǎn)型之路。
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