張朝峰
房地產(chǎn)企業(yè)管理專家。致力于為國內(nèi)各類房地產(chǎn)企業(yè)提供戰(zhàn)略規(guī)劃、商業(yè)模式轉(zhuǎn)型、集團管控、流程設(shè)計、績效體系建設(shè)和激勵體系建設(shè)...
今年以來的宏觀調(diào)控導(dǎo)致住宅物業(yè)開發(fā)與投資的吸引力下降。長期處于“商住倒掛”陰影的商業(yè)地產(chǎn)借機上位，吸引了更多投資性買主的目光。
對于那些在前期住宅開發(fā)中積累了資金實力和專業(yè)能力，希望加快發(fā)展以實現(xiàn)戰(zhàn)略超越的開發(fā)商來說，在當(dāng)前住宅物業(yè)淡市環(huán)境下，介入商業(yè)地產(chǎn)可能成為一個難得的機遇。但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)在資金、專業(yè)能力等多方面的高要求又使這些企業(yè)有所猶豫。
2010年是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好機會
曾被眾多專業(yè)化住宅開發(fā)商奉為圭臬的萬科放棄了普爾特式的產(chǎn)品聚焦策略，將產(chǎn)品線調(diào)整為多元化業(yè)態(tài)。這給不少追隨型企業(yè)帶來了心理沖擊，他們也開始加緊評估自身進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的必要性和可行路徑。
信貸政策對住宅地產(chǎn)的影響對商業(yè)地產(chǎn)更大，這對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是個機遇。2010版宏觀調(diào)控已逾百日，住宅市場出現(xiàn)量價齊跌局面，而商用物業(yè)則實現(xiàn)了需求放量。這是因為在調(diào)控政策的作用下針對住宅投資的信貸條件緊縮。在信貸條件趨同的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的長期收益特性優(yōu)勢凸顯，成為推出住宅市場的大量資金的追逐目標。
住宅用土地價格的迅速上升迅速擠壓了住宅開發(fā)行業(yè)的利潤空間，土地成本在各公司成本結(jié)構(gòu)中所占比例逐年上升。一線城市這種情況已成趨勢，二三線城市隨著眾多開發(fā)商涌入，這種情況也越來越多。這就導(dǎo)致住宅開發(fā)行業(yè)迅速走向成熟，行業(yè)盈利水平趨于一致。住宅開發(fā)商未來的盈利空間將主要由現(xiàn)有資產(chǎn)規(guī)模決定。除了有大量外來資金輸入的部分上市公司和大型國企外，住宅開發(fā)行業(yè)的“座次”已基本排定。對于既沒有上市，也沒有集團支持的民營企業(yè)來說，后來者如欲超越，必須在住宅開發(fā)之外另辟蹊徑。
此外進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還能滿足房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分散的需求。同樣倚重預(yù)售制進行住宅開發(fā)的香港房地產(chǎn)商一般都會持有一部分自有商業(yè)物業(yè)，其目的便是通過持有物業(yè)與開發(fā)物業(yè)保持一定比例，對沖潛在的市場風(fēng)險。
對于大中型住宅開發(fā)商來說，現(xiàn)在是時候考慮自己的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略了。
“小學(xué)生”想上“大學(xué)”需補三門課
萬達集團的王健林(博客)常用“大學(xué)生”與“小學(xué)生”來比喻商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)之間的差距。對于在商業(yè)地產(chǎn)“大學(xué)”門外徘徊的住宅開發(fā)商來說，首先應(yīng)該破除對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營之難的迷信，登堂入室去看看自己到底缺了哪些課，好去照單抓藥，快速補上。
通過長期跟蹤國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑，我們認為住宅開發(fā)商要從“小學(xué)生”成長為“大學(xué)生”，最主要是要補好三門課。
第一，產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)課。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營商與終端消費者之間增加了物業(yè)投資者和物業(yè)租賃者。零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商要與旗下物業(yè)可能涉及到的形形色色的零售業(yè)者打交道，整個產(chǎn)業(yè)鏈條的復(fù)雜程度遠勝住宅地產(chǎn)。
第二，資金模式課。商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)增加了持有運營期的資金壓力。在預(yù)售制度下住宅地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)中以短期開發(fā)貸款為主，但這種模式顯然無法滿足未來企業(yè)將進入的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。即使對于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫已久的萬達集團等企業(yè)來說，融資也始終是他們的重中之重。凱德中國的解決方案是通過設(shè)計風(fēng)險與收益對等的多種基金，實現(xiàn)價值鏈上的資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。未來隨著國內(nèi)融資通道的成熟，這是一個可能的發(fā)展方向。
第三，能力結(jié)構(gòu)課。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中比住宅地產(chǎn)增加了招商環(huán)節(jié)，推廣環(huán)節(jié)要面向直接購買者和終端消費者同時開展。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)之后還增加了商業(yè)運營環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)對于商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關(guān)重要。即使在設(shè)計、工程等住宅地產(chǎn)商熟悉的環(huán)節(jié)上，商業(yè)物業(yè)也與住宅物業(yè)有巨大差異。
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