申城房地產(chǎn)知名人士共商樓市：后市怎么走？
吳江樓市網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2009-02-24 來源： 點(diǎn)擊數(shù)：1278
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開發(fā)商面臨資金鏈斷裂、樓盤滯銷，中介商面臨成交量大幅度滑坡，許多普通購房者也因資金深套股市根本無力“救市”。房地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈條上的三只“螞蚱”到底生存還是死亡？
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上海十余位知名開發(fā)商、中介商和券商日前齊集一堂，共商樓市。易居中國CEO周忻形象地比喻，市場從“U”型調(diào)整為“L”型；而上海最大的中介企業(yè)中原老總譚百強(qiáng)認(rèn)為，這波調(diào)整至少到2009年底……企業(yè)老總是站在市場之上，看宏觀環(huán)境變化，抉擇下一步走向。他們的觀點(diǎn)，無論對房地產(chǎn)企業(yè)，還是普通住房消費(fèi)者，都具有參考價(jià)值。
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市場從U型調(diào)整為L型
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■易居中國CEO
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周忻
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中國未來的經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)形勢，已經(jīng)是顯而易見的事?？梢悦鞔_地說，房地產(chǎn)肯定不再以調(diào)控為主，但是不是鼓勵發(fā)展，或者是推動房地產(chǎn)市場，這要由政府層面來決定。我認(rèn)為，接下來的問題是怎樣穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場，怎樣和其他行業(yè)一樣保持穩(wěn)定發(fā)展。
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對于短期市場，我認(rèn)為不會往下跌到什么程度，但是,會把原來U型發(fā)展調(diào)整為現(xiàn)在的L型發(fā)展。如果房地產(chǎn)再跌，這不是中國房地產(chǎn)的問題，而是中國金融的問題。市場購買力與開發(fā)商資金鏈同樣令人擔(dān)憂。我曾經(jīng)看到過這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，說到今年年底開發(fā)商需還款4500億元。如今買賣雙方存在很大的價(jià)格差距。就拿香港高端房地產(chǎn)市場來說，突然之間沒了投資客。只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，每個(gè)人的收入在增加的基礎(chǔ)上，解決了吃穿住的問題后，才會考慮投資房地產(chǎn)。在這一輪調(diào)整中，大家收入普遍減少，減少以后吃還是要吃，小孩還是要撫養(yǎng)，教育還是要搞，改變的只能是改善需求的消費(fèi)投入。
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中期房地產(chǎn)市場，我非?？春?。中國的股票價(jià)格可能會跟美國、跟國際股票脫離。中國靠自己拉動內(nèi)需。拉動內(nèi)需有很多方面，比如說投資基礎(chǔ)建設(shè)，基礎(chǔ)建設(shè)也是房地產(chǎn)，某個(gè)地方建一座大橋，橋?qū)γ娴姆康禺a(chǎn)價(jià)格肯定會上去。
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長期更加樂觀。當(dāng)十七屆三中全會提出農(nóng)村改革，我就在易居宣布，從2008年10月12日起，易居業(yè)務(wù)量擴(kuò)大了4倍。為什么？12年以前，城市改革讓全國老百姓拿到了一張房產(chǎn)證，農(nóng)村改革，意味著農(nóng)民不再兩手空空，這是最大的解放需求。
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生存的同時(shí)是企業(yè)下一輪發(fā)展思考重點(diǎn)。易居將重點(diǎn)往三個(gè)方面發(fā)展：第一個(gè)方面，全國性戰(zhàn)略布局的完善，這一兩個(gè)月里已經(jīng)收購了6家公司，形成下一步戰(zhàn)略布局，新的并購還會繼續(xù)；第二方面，高舉信息化大旗；第三方面，抓住培養(yǎng)人才和儲備干部的最好時(shí)機(jī)。
“救市”政策不是萬能藥
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■上房置換總經(jīng)理
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奚智祥
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最近大大小小的研討會，議題幾乎一致。從企業(yè)角度來看,大致是這樣一些問題：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場情況以及發(fā)展態(tài)勢；企業(yè)在這樣的房地產(chǎn)形勢下碰到了怎樣的困難；對政府有什么要求。
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對于這些問題，業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識。大家認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢較為嚴(yán)峻，不僅交易量萎縮，且房地產(chǎn)價(jià)格也向下有所松動；資金鏈繃得很緊；希望政府出臺一些政策。
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但如果政府現(xiàn)在出臺一些有利于房地產(chǎn)的政策，我認(rèn)為并不能從根本上解決問題。因?yàn)榇蟮慕?jīng)濟(jì)背景沒有發(fā)生變化，人們對整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期沒有改變，股市依然低迷。房地產(chǎn)市場真正發(fā)生變化是從今年6月開始的，且7、8、9月份成交量一路萎縮。僅以上房置換經(jīng)手的交易量做個(gè)分析，同比去年，交易量下降了40%，整個(gè)行業(yè)大體下降10—13%。其次是價(jià)格。我們公司開發(fā)的一個(gè)樓盤去年賣1.04萬元/平方米，剩余房源今年推出，由于今年賣不動，10月搞了次促銷，下降15%，均價(jià)在8500元/平方米，結(jié)果銷售了66套。這意味著，價(jià)格下來后，市場還存在剛性需求。一手房價(jià)格先降下來，再過一段時(shí)間二手房價(jià)格也會降。
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盡管美國次級債風(fēng)波影響到全球經(jīng)濟(jì)，但是到今年年底，上市公司的報(bào)表還不會體現(xiàn)出來。明年情況則不容樂觀，很大原因是今年GDP增長率約為9.5％，明年預(yù)定在7—7.5％之間，這意味著房地產(chǎn)市場不可能恢復(fù)到很好。
站在市場之上
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■上海金地
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康家東
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政策對目前樓市的影響究竟有多大？誰也不能非常明確地說清楚。樓市發(fā)展至今，一直受到各類各項(xiàng)政策措施的影響，即便是政策好的時(shí)候，有的樓盤也賣不好；反之，市場不好的時(shí)候，也有賣得好的項(xiàng)目。
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“站在市場之上，看宏觀環(huán)境變化”，是我們觀察樓市的一種觀點(diǎn)?？丛诤暧^環(huán)境下，有沒有干房產(chǎn)的信心了，如果有的話，就是一個(gè)怎么干的問題了。從這個(gè)角度出發(fā)，看我們的產(chǎn)品與消費(fèi)者需求的距離遠(yuǎn)近，方能贏得市場對我們的關(guān)注。
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樓市調(diào)整長短取決于信心
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■策源置業(yè)董事總經(jīng)理
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徐曉亮
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房地產(chǎn)市場究竟向上走還是向下走？目前有兩種觀點(diǎn)。一種比較樂觀，認(rèn)為下來了還會上去。第二種比較理性，認(rèn)為下來會成為一個(gè)趨勢。
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對于樓市調(diào)整期究竟有多長，也有兩種觀點(diǎn)。一種認(rèn)為兩年，另一種認(rèn)為一年。其實(shí)，任何人都不可能判斷得那么準(zhǔn)確。策源的判斷是至少一年半。樓市調(diào)整的時(shí)間長短與政府的有形手和市場的無形手密切相關(guān)。
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今天怎么過？最關(guān)鍵的還是信心問題。這取決于兩塊，買的人有信心，賣的人也要有信心。買家的信心恢復(fù)是市場客觀形勢造成的，大家都不看好，感覺明天不會好，這個(gè)時(shí)候恢復(fù)他的信心需要一些營銷手段。而這些手段是各家企業(yè)根據(jù)不同的情況作出的反應(yīng)，在上海有些開發(fā)商用的招術(shù)很管用。另外一塊，賣的人的信心，即開發(fā)商和小業(yè)主的信心，基于他們對未來市場的看法，這個(gè)也非常重要。
二手房價(jià)格水分必須擠干
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■上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理
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譚百強(qiáng)
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房地產(chǎn)市場走勢應(yīng)該如何判斷？最近，中原集團(tuán)全國20多個(gè)老總碰頭，在交流各地市場的同時(shí)，一致得出結(jié)論，不太看好未來市場，并內(nèi)部判斷樓市調(diào)整至少到2009年底。
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二手房價(jià)究竟?jié)q還是跌？記得去年年底，在深圳的一個(gè)座談會上，有些人說房價(jià)不會跌，他們覺得2008年很好，而當(dāng)時(shí)中原已經(jīng)感覺到市場出現(xiàn)變化，而且房價(jià)跌價(jià)風(fēng)會從南往北吹。當(dāng)時(shí)很多二手房業(yè)主罵中原，買的時(shí)候說房價(jià)會漲，買完后就說房價(jià)會跌。然而事實(shí)是殘酷的。
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到目前為止，上海不少業(yè)主僅愿意做出5－10%的價(jià)格讓步，中原認(rèn)為是不夠的。有些開發(fā)商由于資金鏈緊張，對價(jià)格看得比較開，于是選擇降價(jià)銷售，部分樓盤降價(jià)幅度比較到位。于是一手房不僅產(chǎn)品較新，而且價(jià)格低于二手房，導(dǎo)致一手房價(jià)格明顯更有競爭力。反映在中介業(yè)務(wù)上，中原明顯感覺到一手代理業(yè)務(wù)快速成長，二手交易量急劇萎縮。最近一兩個(gè)月，中原一二手房業(yè)務(wù)比大概在1：1左右，預(yù)計(jì)未來一手房業(yè)務(wù)可占到60％以上，而在以前，中原的二手房業(yè)績占到總業(yè)務(wù)量的八成。
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從股市看房市
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■易坤投資
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劉育
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普通市民對政策變化大多是后知后覺的。從最近的股市就可以看到這一點(diǎn)，當(dāng)?shù)?/span>1800多點(diǎn)時(shí)，連續(xù)的實(shí)質(zhì)性利好并沒有拉起多少點(diǎn)的股指，許多散戶都認(rèn)為大底還在下面，不敢入市。
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盡管最近樓市有諸多的利好，從兩率雙降、到多個(gè)地方政府出臺樓市“組合拳救市”措施，以及國務(wù)院會議要求降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房，但購房者依舊觀望為主。他們在等待政策的實(shí)施，等待樓市的變化，不希望中途買入后被“套牢”。
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應(yīng)該說，國家每次出臺的政策措施都被認(rèn)為是利好，但市場的反應(yīng)，消費(fèi)者的態(tài)度是不會及時(shí)跟進(jìn)的，他們需要判斷、認(rèn)識、了解的時(shí)間。
調(diào)整期后慎防走向過激
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■上海同策房產(chǎn)董事長
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孫益功
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這一輪樓市調(diào)整讓大家知道，房地產(chǎn)具有周期波動性。
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同策嘗試按照土地供應(yīng)量和經(jīng)濟(jì)的外向依賴性把市場分為四種城市。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)調(diào)整受到的影響特別大，對市場的影響特別深，也看到某些城市表現(xiàn)得很好。比如說，經(jīng)濟(jì)比較外向，土地供應(yīng)量小的分為一種城市；經(jīng)濟(jì)發(fā)展外向,但土地供應(yīng)量大的又分為一種。在現(xiàn)階段，每個(gè)城市因?yàn)橥恋毓?yīng)以及經(jīng)濟(jì)外向型的不同，調(diào)整帶來的影響是不一樣的。
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我們又把四類城市中的產(chǎn)品分成不同標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品線，比如說中高端的產(chǎn)品和中低端的產(chǎn)品。從廣東的測試結(jié)果來看，共分為12個(gè)4類不同的產(chǎn)品，總體感覺這些周期都是比較長的。就上海而言，可能調(diào)整程度是中等的，周期較短。
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我對未來上海走勢存在一種顧慮。今年全年新建商品房開工量在1100—1200萬平方米之間，銷售量大概占到開工量的70－80％。如果明年的銷售量在900萬平方米左右，屬于穩(wěn)定。如果超過900萬平方米，房價(jià)一定會上漲。這將把上海市場直接帶入另一個(gè)極端。因此，希望近階段能夠增加土地供應(yīng)量，增加市場的彈性。
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金融風(fēng)暴將波及樓市
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■東方金馬
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章壽安
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現(xiàn)在我國GDP增長，主要集中在出口、投資和消費(fèi)三大塊。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，美國次貸危機(jī)帶來的金融風(fēng)暴，不僅波及歐洲、亞洲的金融市場，而且對中國的出口企業(yè)也產(chǎn)生影響。可以看到已經(jīng)有一些中小企業(yè)倒閉，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的大型出口玩具企業(yè)也宣布破產(chǎn)。
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經(jīng)濟(jì)發(fā)展受困的企業(yè)已經(jīng)直面緊縮的問題，減少投資，包括購買辦公樓、廠房、商鋪等是他們將采取的方法之一。也就是說，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問題將對樓市產(chǎn)生負(fù)面影響。
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另外，從消費(fèi)水平看，經(jīng)歷了地震大災(zāi)、股市縮水之后，許多人的收入水平?jīng)]有明顯增加，反而資產(chǎn)正在縮水。在這種情況下，買房或是換房的動力和承受力在減弱。
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現(xiàn)在，國務(wù)院已經(jīng)提出了要求降低住房交易稅費(fèi)支持居民購房，加上降息等措施，這在一定程度上有利于樓市的穩(wěn)定，但依然希望有更多的利好出臺。諸如放寬對“第二套房貸款的限制”，相應(yīng)放寬對企業(yè)的貸款限制，以及放寬對涉外購房的限制等，以解決樓市目前流動性小的問題，搞活房地產(chǎn)市場。
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